Билет 14 вопрос 1
Краткий обзор оценочных работ за рубежом
Недвижимость играет существенную роль в экономике страны, когда существует эффективный рынок сделок с недвижимостью и связанных с ней финансовых услуг. Для этого зарубежные экономики создали юридические и административные структуры, наработали соответствующий опыт оценки и менеджмента имущественно-земельных ресурсов, поддержания достоверной информации в этой части.
Сегодня рынок недвижимости стран ЕС, США и Канады можно условно квалифицировать по пяти сегментам:
Рынок земли как механизм наиболее эффективного распределения и перераспределения территорий для различного использования.
Рынок жилья для обеспечения мобильности людей с позиции наибольших социально-экономических удобств для личности с учетом жизненного уровня каждого.
Рынок коммерческой и промышленной недвижимости обеспечивает бизнесу возможность вкладывать капитал в новое строительство для необходимого в данной местности с позиции «спрос-предложение» производства и услуг.
Рынок сельскохозяйственных земель обеспечивает как и везде неустойчивую сельскохозяйственную отрасль возможностью для крестьян реагировать на экономические и просто жизненные (уход на пенсию и т.д.) обстоятельства.
Инвестиционный рынок существует для любого вида недвижимости. Цель инвестора состоит в том, чтобы инвестировать средства непосредственно в землю и строения в обмен на определенный доход, а не заниматься такими видами вложений, как акции и облигации, что как известно имеет большие риски.
В Великобритании, например, без оценки недвижимости не возможны:
Покупка, продажа и сдача в аренду; Тарификация (ежегодный налог на недвижимость); Исчисление налога на наследство, дарение, передачу собственности, на доходы от прироста капитала; Продажа земель государственной властью; Финансовая отчетность перед органами власти; Удовлетворение претензий при принудительном отчуждении государством частной собственности ;Регламентирование сервитутов; Административные услуги населению; Переход арендованной земли в собственность; Залог недвижимости и других займов под залог; Исследования развития и обоснованности проектов при территориальном планировании
Для установления рыночной стоимости недвижимости в ходе оценки объекта за рубежом наработано и успешно используется несколько практических методов, основными из которых являются три: Метод сравнения продаж. Суть метода сбор информации как о ценах продаваемой недвижимости, и ее характеристиках, - элементах, на основании которых сравнимая с оцениваемой недвижимость была продана. Затратный метод. Определяется величина затрат на строительство объекта, получаемая суммированием расходов на возведение его элементов, с учетом физического и морального износов. Доходный метод определяет зависимость меду стоимостью объекта и доходом, который данный объект может приносить.
Все названные методы в западных странах применяются и при ведении кадастровой оценки недвижимости.
Кадастровая оценка недвижимости является административной и по опыту Запада имеет следующие особенности:
Регулируется административными нормативами;
Проводится в фискальных целях и ее результат является базой налогообложения недвижимости (в некоторых странах – базой и других налогов);
Обладает объективностью, гарантирующей равные права граждан;
Имеет прямую связь с рынком недвижимости.
Массовый принцип кадастровой оценки предполагает учет особенностей территории и возможность автоматизации расчетов.
в Испании оценка кадастровой стоимости регулируется шестью статьями Закона о местных финансовых органах, в соответствии с которым предписывается следующее: - кадастровая стоимость не должна превышать рыночную;- кадастровая стоимость представляет собой интеграцию стоимости земли и стоимости строения.
Во многих случаях в Великобритании земля и строения на ней не разделяются, и представляют по закону единый объект недвижимости.
Рыночная стоимость – это определенная сумма, за которую имущество может быть передано от добровольного продавца добровольному покупателю на определенную дату и в условиях, когда обе стороны хорошо информированы, действуют благоразумно и без принуждения. Рыночная стоимость является объективной стоимостью, рассчитанной на основе цены, сложившейся на рынке к моменту оценки.
Для финансовой отчетности, касающейся зданий особого рода, рассчитывают восстановительную стоимость с учетом износа, рассчитываемую с помощью затратного метода.
Некоторые особенности оценки недвижимости сложились в США. Оценку там ведут независимые лица, имеющие соответствующую квалификацию в области анализа и оценки недвижимости. Для проведения оценки используется продуманный набор процедур, называемый оценочным процессом. При этом предполагается, чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо присутствие пяти условий – атрибутов:
Полезность, Эффективный (платежеспособный) спрос населения на услуги и удобства Относительная нехватка (дефицит), Недвижимость должна находиться в юридической среде и в условиях стабильности и порядка в стране.
Оценочный процесс включает в себя шесть шагов:
Задание на оценку согласовывается оценщиком и владельцем, или агентом владельца;
Оценивается масштаб, характер и объем работы;
В соответствии с планом оценки производится сбор и анализ физических, экологических, демографических, социальных, экономических данных на национальном, региональном и локальном уровнях;
Рыночная оценка недвижимости производится с точки зрения ее наиболее эффективного использования, так как к такому всегда стремится благоразумный владелец. Такой анализ должен проводиться для двух возможных вариантов – для участка, как если бы он был незастроен, и как для застроенного земельного участка;
Применение для оценки недвижимости сравнительного, доходного и затратного методов;
Согласование результатов оценки, полученных разными методами, сравнение различий в стоимости. Согласование – это анализ и оценка, а не просто средняя величина стоимостных показателей, полученных разными методами.
2.Сущность и основы управления работами по землеустройству в России.
Государственное регулирование проведения землеустройства осуществляется Правительством РФ, уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по ведению кадастра недвижимости – (Роснедвижимостью), территориальными органами на местах. Определяется ФЗ № 78 2001 года «О землеустройстве» в редакции ФЗ № 66 от 13.05.2008 «О землеустройстве»
К полномочиям РФ в области регулирования проведения землеустройства относятся:
- установление порядка проведения землеустройства;- координация деятельности федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления при проведении землеустройства; - проведение землеустройства на землях, находящихся в федеральной собственности;- принятие нормативных правовых актов о землеустройстве; - установление порядка государственной экспертизы землеустроительной документации;- организация и осуществление контроля за проведением землеустройства;- разработка, согласование и реализация генеральной схемы землеустройства территории РФ;- управление государственным фондом данных, полученных в результате проведения землеустройства;
- другие установленные федеральными законами полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства.
Полномочия остальных органов гос.власти и местного самоуправления непосредственно в новой редакции закона не прописаны, но вытекают из полномочий РФ.
В полномочия органов государственной власти субъектов РФ входят:
- проведение государственной политики в области землеустройства на соответствующей территории; - принятие законов и иных нормативных правовых актов субъекта РФ, контроль за их соблюдением;- разработка и утверждение региональных целевых программ использования и охраны земель;
- участие в пределах своей компетенции в организации и осуществлении государственного контроля за проведением землеустройства и реализацией землеустроительных мероприятий;
- организация проведения и финансирования землеустройства в соответствии с региональными программами и на землях, находящихся в собственности субъектов Федерации;
- иные, не отнесенные к ведению РФ полномочия в области землеустройства.
Органы местного самоуправления полномочны:
- организовывать и проводить землеустройство на землях муниципальной собственности;
- организовывать и осуществлять землеустройство на территории муниципальных образований в пределах отдельных государственных полномочий в области землеустройства, переданных им в соответствии с Конституцией РФ.
Основными видами землеустроительной документации нов.редакция закона установила :
Генеральную схему землеустройства территории РФ, схему землеустройства территории субъекта РФ, схемы землеустройства муниципальных образований. Роль этих документов значительно возросла.
Др.виды землеустроительной документации:
Схемы использования и охраны земель,Карты(планы) объектов землеустройства, Проекты внутрихозяйственного землеустройства,
Проекты улучшения с/х угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель и т.д. Материалы почвенных, геоботанических и др.обследований, оценки качества земель, тематические карты и атласы, ФЗ могут устанавливать и др.виды документов.
Возрастает роль федерального органа исполнительной власти в управлении земельными ресурсами, на который возлагаются следующие задачи:
- обеспечение проведения государственной политики в области землеустройства;
- разработка концепции и программы проведения землеустройства;
- разработка проектов нормативных правовых актов, издание в установленном порядке ведомственных нормативных правовых актов по вопросам землеустройства;
- научное, методическое и нормативно-техническое обеспечение землеустройства;
Не допускается принятие органом местного самоуправления района решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.