Билет 29

1. Понятие земельного кадастра. Содержание, принципы и составные части земельного кадастра.

Древнейшие общества, очевидно, не рассматривали землю как достояние, и тем более как товар. Для них она была чем-то бесстоимостным – как, например, воздух, вода или как элемент окружающей среды- реки, животные и т.п. Тем не менее любое поселение человека ассоциировалось с определенной территорией.И понятие продажи земли другому племени было чем-то невообразимым, как теперь мы себе не можем вообразить торговлю территориями между государствами. Если племя должно было переезжать, его земля «путешествовала» вместе с ним. В древней Месопотамии земля понималась как подарок бога или богини, которые защищали этот народ.

Таким образом, земля, люди, правительство и религия составляли единое целое.

Фактически информация о формировании земельных отношений относится к периоду начала сельскохозяйственной деятельности племен. И хотя существует мысль, что в то время, когда племена были малочисленными, земли хватало на всех, имеются исторические свидетельства, что даже в тот период велись войны за земли лучшего качества. При этом некоторые племена специально кочевали для того, чтобы использовать по возможности большую земельную территорию. Часть этих народов и теперь сохранили подобный подход к владению землей. Другие племена кочевали не возвращаясь на уже «освоенные» участки.

Кадастры ведутся почти во всех странах мира и непосредственно связаны с

понятиями учета, оценки состояния и использования естественных ресурсов, инженерной деятельности, экологии и предусматривают выделение однородных со своими правовыми и экономическими условиями территориальных единиц, их картографирование и описание их количественных и качественных характеристик.

Термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость» или

методически обустроенным инвестором всем недвижимым имуществом, основанным на определении границ и графическом представлении на картах и неразрывно связанным с архивом, который содержит данные о состоянии, правах и использовании недвижимости.

Термин «кадастр» распространен во всем мире. С кадастром тесно связан термин

«кадастровая съемка», что предусматривает съемку границ участков недвижимой собственности. Понятие кадастра включает также систему данных, необходимых для налогообложения объектов недвижимости и регистрации юридических прав.

В англоязычных странах широко используют термины «земельный кадастр» и

«кадастр собственности». Под земельным или юридическим кадастром понимают государственный реестр юридических прав и других юридических сведений о недвижимой собственности*. Государственный реестр содержит описательные, геометрические, картографические и прочие сведения о недвижимой собственности**.

• * потому сегодня формальное создание Росреестра идет на основе Росрегистрации

• ** потому при создании Росреестра ошибочно умалять кадастровую составляющую

Широко распространен также термин многоцелевой кадастр, который

используется для определения комплексной земельно-информационной системы и который объединяет разные реестры и кадастры (например, природных ресурсов, грунтов, землевладений, населения, инженерных сетей и др.).

Кадастр – итог длинного исторического развития. Анализ кадастровой

деятельности в прошлом позволяет лучше организовать ее в настоящее время и с большей уверенностью прогнозировать перспективы. Исторически земельный кадастр появился в силу объективной необходимости получения сведений о земле как первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. С возникновением государства земля стала одним из источников государственных доходов и в связи с этим объектом специального обложения. Поэтому на определенном этапе развития общества возникла необходимость сначала в учете, а затем и в оценке земли, то есть в проведении системы земельного кадастра.

Первые попытки учета количества и качества земель проводились еще при

первобытно-общинном способе производства. Однако тогда учет был весьма примитивным и проводился в интересах общины. С появлением частной собственности на средства производства появилась необходимость в более тщательном учете. Кроме частных собственников учет вело рабовладельческое государство. Оно учитывало доходы от обложения налогами, контрибуциями, расходы на содержание армии. В это время и зарождается земельный кадастр как учет земли - основного средства производства в сельском хозяйстве.

• Эта система учета земель продолжается при феодализме. Так, в Египте во времена

первых фараонов (4 тыс.лет до н.э.) тщательно велись оценочные описи земель, подлежащих налогообложению. Оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы –чиновники фараона.

• Земельный кадастр Древнего Рима (4 век до н.э.) представлял описание земельной

собственности. В специальные реестры вносили сведения о размере земельных участков, способе их обработки, качестве и доходности земель. На бронзовые таблицы наносили планы имений, их названия, границы и размеры землевладений. Там же приводили сведения о качестве земель и о самом хозяйстве.

• В эпоху феодализма дальнейшее развитие получил внутрихозяйственный учет,

проводимый в целях управления и контроля за развитием помещичьего хозяйства. Феодальное государство вело кадастр земли как средства производства для налогообложения. При феодализме в системе земельного кадастра возникает земельная регистрация, узаконивающая право частной собственности на землю. С этой же целью около 1700 года до н.э. была проведена новая съемка Египта для налогообложения и перераспределения земли.

• Существовавшая в Греции около 600 года до н.э. общественная структура

базировалась на целом наборе законов относительно собственности на землю, которые привели к потере мелкими собственниками за долги своих земель. Достоверно известно о введении в 594 г. н.э. законодательством Солона функционального кадастра Греции.

• Первый римский кадастр под названием Табулес Цензалес был введен в 6 веке до

н.э. Сервием Туллием. В нем выполнялась съемка периметра участка недвижимости и устанавливался налог с учетом типа грунта, обработки, качества и производительности земельного участка. Во времена Карла Великого в Швеции был введен налог на недвижимую собственность известный как десятина. В период с 900 по 1200 год н.э. сюзерены и духовенство поддерживали регистрацию недвижимого имущества с помощью подписания своего рода документа на владение.

• Около 1162 года в Италии были разработаны земельные кадастры с фискальными

целями. В Милане за период в 50 лет (1260-1310 гг) была проведена кадастровая съемка. Однако в результате данные для установления системы взыскания налогов получены не были. В Англии первый кадастр датируется 1066 годом, его целью было введение налога на недвижимое имущество. Он получил название Книги судного дня, поскольку со временем мог применяться к тем, кто обманывал налоговое ведомство.

• Во Франции первые известные кадастры датируются 1269 годом. Этот кадастр,

называемый Книгой расчетов, успеха не имел. Только при Людовике XYI французы смогли успешно вести фискальную систему на основе кадастровой съемки. В 1801 г. Наполеон составил комиссию для изучения справедливого распределения налога на недвижимое имущество на французской территории. В 1800 представительских муниципальных округах были проведены кадастровые съемки. На основе увеличения налога в этих округах предполагалось рассчитать путем экстраполяции налоги для других муниципалитетов. Это стало прототипом фискального кадастра.

• Второй вид кадастра юридического сформировался в Милане. С 1718 года

Джованни Джакомо Мариони начинает разработку кадастра на основе применения строгих научных методов съемок границ земельных участков. Например, впервые были применены методы триангуляции и полигонометрии. Благодаря точности и качеству этот кадастр стал в последующем образцом для всей Западной Европы.

• Таким образом, изучение земельных ресурсов и проведение кадастра стало

необходимостью с образованием государства и развитием налогообложения. В древнейшей форме земельного обложения размер налога устанавливался по площади земли. На определенном этапе наряду с учетом количества начинают учитывать и качественное состояние земли, в в последствие и размер дохода, получаемого с земель различного назначения и качества.

• Задачи и структура новейшего кадастра в связи с индустриализацией и

информатизацией общества в последние десятилетия прошлого века значительно изменились.

• Слово «kataster», «cadastre», «land cadastre» безусловно, латинского происхождения

и в переводе, например, с французского означает «право». Впервые термин «кадастр» (capitastrum) был употреблен во Флоренции и обозначал имущественный налог. Словарь Д.Н. Ушакова этот термин трактует как совокупность разработанных сведений об объекте налогового обложения. Первоначально кадастром в Западной Европе, как отмечено выше, называли совокупность мер и действий, направленных на определение доходов с земель в целях правильного установления земельного налога. Более подробно зарубежная история земельных отношений изучается позднее.

• В 1985 году международная группа экспертов по землеустройству и

информационным системам в землепользовании утвердила следующее определение:

• «Кадастр – это систематически поддерживаемый публичный реестр сведений о

недвижимости на территории страны или региона, основанный на топографической съемке границ участков собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отражаются на крупномасштабных картах».

• Федеральный закон № 28 –ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном

кадастре» в статье 1 «Основные понятия» главы 1 «Общие положения» дает этому понятию следующее определение:

• «Государственный земельный кадастр – систематизированный свод

документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра)».

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137–ФЗ статьей

70 « Государственный земельный кадастр» определил:

• «1. Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный

свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация

о субъектах прав на земельные участки.

• 2. Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской

Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

• 3. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается

федеральным законом о государственном земельном кадастре».

• Как видно из этих понятий, основой государственного земельного кадастра

является государственный кадастровый учет земельных участков как их индивидуализация и описание в специальном документе – Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ). Результатом такого вычленения и описания этих объектов земельного кадастра каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно идентифицировать данный земельный участок в составе других и осуществить его качественную и экономическую оценку.

• В дополнение к этой основной части государственного земельного кадастра его

суть имеет и дополнительную часть – учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

• Кроме того, в определении Федерального закона «О государственном земельном

кадастре» в процедуре государственного кадастрового учета отмечен и учет сведений о территориальных зонах. Это понятие до недавнего времени не имело достаточного распространения в действиях уполномоченных органов по кадастровому учету, в том числе и по той причине, что упоминание о территориальных зонах уже не присутствовало в основном и ныне действующем земельном законе – Земельном кодексе Российской Федерации.

• Далее уместно сказать следующее.

• Система государственного земельного кадастра абсолютно и тесно связана с

землеустройством, так как свод сведений о земельных участках (кроме их формирования как объектов учета) должен быть систематизирован по некоторым общим признакам таких участков. Первичное же формирование их как объектов кадастрового учета производится посредством землеустройства.

• Статья 68 «Землеустройство» Земельного кодекса РФ содержит следующее:

• «1. Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель,

планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

• 2. Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства,

используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель».

• Используемые в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральных

законах «О государственном земельном кадастре» и «О землеустройстве», да и в законе «О государственном кадастре недвижимости» понятия «объект кадастрового учета» и «объект землеустройства» как правило совпадали в прежних действиях с ними их правообладателей и уполномоченных органов.

• Поэтому не случайно исторически и теоретически имела место подмена понятий

кадастровых действий мероприятиями по землеустройству, геодезии (установлению и измерению границ участков или их частей или территориальных зон), межеванию участков.

• Вы также ,как и мы много лет назад, изучая вузовские курсы этих двух учебных

дисциплин, будете себя ловить на мысли – что же в историческом плане (а значит и по теории) первичнее (самее) : землеустройство или земельный кадастр ? Этот вопрос подобно проблеме «курицы и яйца», по моему мнению , был неразрешим в рамках возникшей еще в условиях социализма российской теоретической базы кадастров и землеустройства. Его решение возможно лишь на иной более фундаментальной научной основе, начала которой нами условно поименованы как «Кадастровая география». Пока же зарубежный опыт в этой части бесспорно свидетельствует, что наиболее кратким алгоритмом этого отношения является следующий «Землеустройство есть замена старого кадастра на новый». Отсюда видно, что землеустроительные действия -это больше процесс (динамика), кадастр - это больше отражение результатов процесса (статика).

• Из определения государственного земельного кадастра, данного как в

Земельном кодексе Российской Федерации, так и в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», безусловно, устанавливается и его содержание. Оно составляется из системы учрежденных и единых по Российской Федерации документов, сутью информации которых является свод соответствующих сведений об объектах кадастрового учета.

• С тем условием, чтобы набор такой информации не был объемным, а порой

избыточным и повторяющимся из документа в документ, необходимо иметь в виду те законодательно установленные цели, которые поставлены перед государственной системой земельного кадастра.

• Статья 4 «Цели создания и ведения государственного земельного кадастра» ФЗ «О

государственном земельном кадастре».

• «Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях

информационного обеспечения:

• -государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• -государственного контроля за использованием и охраной земель;

• -мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

• -государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• -землеустройства;

• -экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных

ресурсов;

• -установления обоснованной платы за землю;

• -иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными

участками деятельности».

• Поскольку земельно-кадастровая система имеет общегосударственное значение и

основана на историко-социальных основах своего становления в России новейшего периода, она в целях недопущения разночтений властями и населением должна иметь базовые принципы.

• Статья 5 «Принципы осуществления деятельности по ведению государственного

земельного кадастра» ФЗ «О государственном земельном кадастре».

• «Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется

в соответствии со следующими принципами:

• -единство системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на

всей территории Российской Федерации;

• -непрерывность внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся

характеристик земельных участков;

• -открытость сведений государственного земельного кадастра;

• -сопоставимость и совместимость сведений государственного земельного кадастра

со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах».

• Что касается составных частей земельного кадастра, это требование также

отражено в главе III «Состав сведений и документов государственного земельного кадастра» ФЗ «О государственном земельном кадастре».

• Статья 12. Состав сведений государственного земельного кадастра.

• «Государственный земельный кадастра содержит сведения о :

• а)земельных участках;

• б)территориальных зонах;

• в)землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

• г) землях и границах субъектов Российской Федерации;

• д)землях и границах Российской Федерации.

• Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме,

необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами».

• Статья 13. Состав документов государственного земельного кадастра.

• «1. Документы государственного земельного кадастра подразделяются на

основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке.

• 2. К основным документам государственного земельного кадастра относятся

Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).

• 3.. К вспомогательным документам государственного земельного кадастра

относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети.

• 4. К производным документам государственного земельного кадастра относятся

документы, содержащие перечни земель, находящиеся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы.

• 5. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения

устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами».

• Единая система технологических документов (ЕСТД) ГЗК представляет собой

комплекс документов, обеспечивающих его ведение.

• По своему содержанию указанные документы подразделяют на три основные

квалификационные группы:

• -документы общего назначения;

• -документы, определяющие состав сведений ГЗК;

• -технологические документы, устанавливающие правила ведения ГЗК.

• В соответствии с уровнями ведения ГЗК документы по назначению

подразделяются на :

• -единые для всех уровней ведения ГЗК;

• -по ведению ГЗК на уровне кадастрового района;

• - --«»-- кадастрового округа;

• - --«»-- на федеральном уровне.

• Более подробно о составных частях земельного кадастра и процессуальных

положениях об их использовании в ходе государственного кадастрового учета в современных условиях излагается в последующих курсах специальности «Земельный кадастр».