1.3. Достоинства и недостатки вторичного жилья

В настоящее время изменились условия покупки квартир. Помимо вторичного рынка появилось много квартир на первичном (квартиры в новых домах).

Достоинства: обжитый район, наличие в непосредственной близости автобусной остановки, социальных учреждений, магазинов, зеленых насаждений, заранее известно состояние подъездов.

Недостатки: износ дома и коммуникаций; трудности подбора квартиры в желанном месте, с желанным этажом, видом из окон; неопределенность с ценой (она может значительно колебаться); необходимость конкурировать с другими желающими приобрести квартиру (касается в основном дешевых и небольших квартир); время, затраченное на поиск (может быть от месяца до года); возможность «нечистоты» юридических документов на квартиру [3, с. 28 – 29].

1.4. Операции с жилыми помещениями

Договор купли-продажи относится к наиболее распространенным на практике сделкам с недвижимостью. Сегодня уже можно с уверенностью говорить о том, что рынок жилья в России состоялся, приобрел цивилизованные формы и имеет тенденцию к дальнейшему расширению [2, с. 157]. Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан – потребности в жилье.

Аренда. Наем жилого помещения – основная договорная форма между собственником жилья и физическими лицами, использующими его для собственного пользования. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель представляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги [6, с. 418]. Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97г.) собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды [11]. Договор коммерческого найма заключается по свободному усмотрению сторон, ими же определяется наемная плата и порядок её внесения, нет никаких нормативов относительно максимального размера предоставляемого по договору жилого помещения, не существует и никакой очередности. Для договора найма жилого помещения на коммерческой основе закон не предъявляет никаких специальных требований к нанимателю, кроме одного – нанимателем может быть только физическое лицо.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения может выступать любой собственник жилого помещения. Нанимателем в силу п. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием последующего использования этого помещения для проживания граждан, а не под офис, склад или магазин. Многочисленные риелторские фирмы, повсеместно оказывающие услуги по «коммерческому» найму жилых помещений, являются лишь посредниками, а не сторонами по договору найма. Печать, которую риелторы ставят на договоре найма жилья, не добавляет договору какой-либо дополнительной юридической силы. Если впоследствии одна из сторон договора ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, риелторская фирма никакой ответственности не несет [6, c.431].

По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления срока договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Коммерческий найм – это достаточно стабильная форма жилищных правоотношений. По истечении пятилетнего срока действия договора человек не может быть автоматически выселен из занимаемого жилого помещения. Но при этом есть условие: если с его стороны не замечено никаких нарушений жилищного законодательства, квартира не разрушается, используется только по назначению, своевременно вносится плата, то договор продлевается автоматически. Ни с кем другим его заключить не могут. Наниматель, уже проживающий в квартире, имеет преимущественное право перед другими лицами на новый срок, если он добросовестно исполняет свои обязанности [5,c.41]. Договор коммерческого найма не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Согласно ст. 674 ГК РФ обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма.

В договоре должны быть записаны: срок, на который сдается жилое помещение; размер оплаты за жилое помещение (устанавливается по соглашению сторон); нанимателем по договору могут быть только физические лица. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны особо беспокоит вопрос о налогах: стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой [5, c. 42 – 43].

В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель. Вместе с тем в ГК РФ предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями. Жилищный кодекс для разных ситуаций устанавливает различные требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Непригодность жилых помещение может быть связана с физическим износом дома, расположением жилых помещений в зонах, запрещенных к застройке или опасных для жизни.

Если внаем сдается только часть жилого помещения, необходимо иметь в виду, что подсобное помещение (кухня, коридор, кладовая) не может быть самостоятельным предметом договора [6, c. 433 – 436].