2. Экономическое обоснование эффективности сделок
2.1. Динамика развития вторичного жилья г. Омска.
Статистический обзор цен на жилье в Омске
Если обратиться к ценовому рейтингу районов, то нужно отметить, что за прошедший месяц изменение в нем произошло только одно, но достаточно эффектное. В Первомайском районе, занимавшем прежде четвертую позицию, средние цены выросли на целых 5,6%, а в Центральном районе, который в рейтинге стоял вторым, рост составил 1,1%. В результате Первомайский обошел Центральный и находится теперь на втором месте. При этом стоит отметить, что лидерство Куйбышевского района в рейтинге бесспорно, его отрыв более чем на 10% не оставляет шансов какому-нибудь другому району обойти его в ближайшие месяцы. Рокировки же остальных районов с соседями по рейтингу весьма вероятны, ведь разница между ними весьма значительна.
Рис. 1. Ценовой рейтинг районов г. Омска на 22.02.2006 г.
На последнем градостроительном совете была одобрена часть генплана Омска, которая касается Левобережья. Архитекторы предлагают создать здесь новый центр города. Если решение будет принято окончательно, думается, что цены на квартиры Левобережья начнут «отыгрывать» вверх и тогда нарисованная гипотетическая ситуация быстро станет реальностью. При таком ходе событий рост цен в этом районе может превзойти самые смелые ожидания (рис. 1).
Потенциальным покупателям квартир в г. Омске вряд ли стоит ждать, что уровень цен опустится ниже психологически важной отметки в 20 тыс. руб. за 1 м2. В лучшем случае в летние месяцы возможна краткосрочная сезонная стабилизация на достигнутых уровнях, после чего цены продолжат свой рост, но отступления назад не будет.
Далее рассмотрим сводные таблицы (табл. 1,2,3,4,5) средней цены предложения 1 м2 вторичного жилья в зависимости от типа квартир и месторасположения дома (в тыс. руб.) за февраль 2006 года.
Таблица 1
Стоимость 1м2 в зависимости от конструктивного и планировочного решений
|
Район |
Гост., подсел. |
Малосемейки | ||
|
панель |
кирпич |
панель |
кирпич | |
|
Кировский |
18,14 |
21,55 |
22,80 |
22,49 |
|
Куйбышевский |
12,70 |
24,24 |
23,58 |
21,72 |
|
Ленинский |
10,42 |
25,94 |
20,81 |
21,58 |
|
Октябрьский |
6,56 |
- |
22,10 |
22,99 |
|
Первомайский |
7,44 |
21,24 |
22,26 |
23,25 |
|
Советский |
24,62 |
- |
21,84 |
21,83 |
|
Центральный |
- |
17,57 |
21,45 |
21,04 |
Таблица 2
Стоимость 1м2 в зависимости от конструктивного и планировочного решений
|
Район |
1-комнатные | |||
|
панель |
кирпич | |||
|
обычные |
стандартные |
обычные |
улучшенные | |
|
Кировский |
23,89 |
21,59 |
20,95 |
22,00 |
|
Куйбышевский |
24,13 |
24,88 |
25,47 |
26,36 |
|
Ленинский |
20,95 |
21,17 |
23,29 |
12,62 |
|
Октябрьский |
21,55 |
22,21 |
22,41 |
19,66 |
|
Первомайский |
23,59 |
23,47 |
22,70 |
22,88 |
|
Советский |
23,23 |
22,77 |
22,68 |
21,96 |
|
Центральный |
22,33 |
22,00 |
24,52 |
23,28 |
Таблица 3