Этап 4. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. Для расчета величины денежного потока для каждого года прогнозного периода существуют два основных метода:
поэлементный (косвенный) метод;
целостный (прямой).
Этап 5. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов:
-наличия у предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;
-необходимого учета стоимости денег во времени;
-фактора риска.
В зависимости от выбранной модели денежного потока применяют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными являются:
для денежного потока для собственного капитала:
модель оценки капитальных активов;
метод кумулятивного построения;
для денежного потока для всего инвестированного капитала:
модель средне взвешенной стоимости капитала.
Этап 6. Расчет величины стоимости в построгнозный период (реверсия). Для того чтобы учесть доходы, которые может принести бизнес за пределами периода прогнозирования, определяется стоимость реверсии.
Реверсия — это :
доход от возможной продажи имуществ (предприятия) в конце периода прогнозирования;
стоимость имущества (предприятия) на конец прогнозного периода, отражающая величину доходов, ожидаемых к получению в постпрогнозном периоде.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирается способ расчета его стоимости на конец прогнозного периода:
метод расчета по ликвидационной стоимости;
метод расчета по стоимости чистых активов;
метод предполагаемой продажи;
модель Гордона.
Основным методом определения стоимости бизнеса на конец прогнозного периода является применение модели Гордона.
Модель Гордона — это определение стоимости бизнеса путем капитализации дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста.
Этап 7. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и реверсии. Оценка бизнеса включает две составляющие: текущую стоимость денежных потоков в течение постпрогнозного периода и текущее значение стоимости в постпрогнозный период.
Этап 8. Внесение заключительных поправок. После определения предварительной величины стоимости предприятия необходимо внести итоговые поправки. Выделяют две поправки: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.
2. Метод капитализации дохода (прибыли)
Капитализация - это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор. Базовая формула метода, выглядят следующим образом :
Vm=доход/К,
или Vm=Д*М,
где Vm - оцениваемая стоимость;
Д - доход;
К - коэффициент капитализации;
М - мультипликатор.
Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании.
Основные этапы метода:
Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и при необходимости трансформация.
Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
Расчет ставки капитализации.
Определение предварительной величины стоимости.
Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов, если они имеются.
Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности, если они необходимы.
Ставка капитализации (k) - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала.
Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.
Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных вложений.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала (норма возврата капитала):
– Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала).
Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчи-тывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок жиз-ни (оff= 1 / n), тогда ставка капитализации рассчитывается по формуле:
К = оn + 1 / n,
где К - коэффициент капитализации;
on - ставка доходности инвестиций (капитала);
n - срок проекта в годах.
– Метод Инвуда (возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции).
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвести-руется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата, как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда разме-щения при той же ставке процента, что и по инвестициям, тогда ставка капи-тализации рассчитывается по формуле :
К= оn + SFF(n, оn) = оn + оn / [(1+оn) - 1],
где on - ставка доходности инвестиций (капитала);
n - оставшийся срок экономической жизни.
– Метод Хоскольда (возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента).
Метод Хоскольда используется, если ставка доходности первоначаль-ных инвестиций несколько высока и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке, тогда ставка капитализации рассчитывается по формуле:
К= оn + SFF(n, Rбез) = оn + Rбез / [(1+ Rбез) - 1],
где on - ставка доходности инвестиций (капитала);
Rбез -безрисковая ставка доходности.
Преимуществом метода капитализации доходов является то, что он отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются большое количество рыночных сделок с недвижимостью с целью выявления соотношения дохода и стоимости (ЧОД / R ).
К недостаткам метода относится:
во – первых, применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
во – вторых, метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.