umk_econom_yprav_predp_rinok_zennih_bumag / Лекции / КЛ Рынок ЦБ (в схемах и таблицах) - 2005

41

7. ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ

Ипотечные ценные бумаги

Облигация	с ипо-		Ипотечный сертификат участия			Жилищная облигация
течным покрытием			– именная ценная бумага,	удостове-		с ипотечным покрыти-
– облигация, испол-			ряющая долю ее владельца в праве			ем – облигация с ипо-
нение по обязатель-			общей собственности на ипотечное			течным	покрытием, в
ствам которой обес-			покрытие, право требовать от выдав-			состав	которого входят
печивается	залогом		шего ее лица надлежащего довери-			только	права требова-
ипотечного	покры-		тельного управления ипотечным по-			ния, обеспеченная зало-
тия			крытием, право на получение денеж-			гом жилых помещений
			ных средств, полученных во испол-
			нение обязательств, требования по
			которым составляют ипотечное по-
			крытие, а также иные права, преду-
			смотренные Федеральным	законом
			«Об ипотечных ценных бумагах»

Виды ипотечных ценных бумаг

Эмитенты ипотечных облигаций

Ипотечные агенты - специали-

зированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, и которой в соответствии с Федеральным Законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием

Кредитные организации – юридиче-

ские лица, которые для извлечения прибыли, как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального Банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»

Виды эмитентов ипотечных облигаций

42

Требования к ипотечным агентам

		Приобретение требований по кредитам
1.	Предмет деятельности	(займам), обеспеченных ипотекой, и (или)
		закладных
2.	Организационно-правовая форма	ОАО, ЗАО
3.	Штат сотрудников	Не имеет
4.	Единоличный исполнительный орган	Коммерческая организация

Требования к кредитной организации-эмитенту

Основные

Максимальный размер риска на одного заемщика			25 % от размера собственных средств
Максимальный размер крупных кредитных			800 %
	рисков
Норматив использования собственных средств			Не более 25 %
(капитала) кредитной организации для приобре-
тения акций (долей) других юридических лиц
Максимальный размер кредитов, банковских			50 %
гарантий и поручительств, предоставленный
	своим участникам
	Дополнительные
1. Минимальное соотношение предоставлен-			14 %
ных кредитов с ипотечным покрытием и собст-
венных средств (капитала) (Н17)
2. Минимальное соотношение размера ипо-			100 %
течного покрытия и объема эмиссии облигаций с
ипотечным покрытием (Н18)
3.	Максимальное соотношение	совокупной	50 %
суммы обязательств кредитной организации пе-
ред кредиторами, которые в соответствии с фе-
деральными законами имеют приоритетное пра-
во на удовлетворение своих требований перед
владельцами облигаций с ипотечным покрыти-
ем, и собственных средств (капитала) (Н19)
4.	Норматив достаточности	собственных	14 %
средств капитала (Н1)
5. Норматив общей ликвидности (Н5)			20 %

∙Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из вышеприведенных требований

43

Формы удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием

в бездокументарной форме		в документарной форме
		При документарной форме облига-
		ций с ипотечным покрытием обяза-
		тельным реквизитом сертификата об-
		лигации с ипотечным покрытием яв-
		ляется указание о порядке и об усло-
		виях выплаты дохода владельцам об-
		лигаций с ипотечным покрытием, а
		также о порядке и об условиях пога-
		шения таких облигаций

Формы удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием

Ипотечное покрытие облигаций – это только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество

требования

	Размер (сумма) обеспеченных ипотекой	Размер (сумма) обеспеченных ипотекой
	требований в части имущества ценных	требований в части имущества ценных
	бумаг и недвижимого имущества	бумаг и недвижимого имущества
	Размер ипотечного покрытия облигаций	Должны обеспечивать полноту и свое-
		временность исполнения обязательств по
		облигациям
	Размер (сумма) обеспеченных ипотекой
	требований на момент предоставления	Не менее, чем их общая номинальная
	документов для государственной регист-	стоимость и сумма процентов по этим
	рации выпуска облигаций с ипотечным	облигациям
	покрытием
	Размер ипотечного покрытия облигаций,	Не более, чем на 20 % больше размера
	эмитентом которых является кредитная	обязательств по этим облигациям
	организация на любую дату погашения
	Характеристика ипотечного покрытия облигаций

44

Ипотечный сертификат участия – именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах»

Не является эмиссионной ценной бумагой

Существует в бездокументарной форме

Не имеет номинальной стоимости

Выпуск производных не допускается

Свободно обращается, в т.ч. через организаторов торговли на рынке ценных бумаг

Учет прав – в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями

Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления

Характеристика ипотечных сертификатов участия

Состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам

Ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей стоимости на другое ипотечное покрытие

Денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие

Перечень ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия

45

Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия

	Созыв	1)	по инициативе управляющего
		2)	по требованию в письменной форме
	Право участия	1 ипотечный сертификат участия = 1 голос
	Принятие решения	3/4 голосов всех присутствующих владельцев
		ипотечных сертификатов участия
	Расходы на проведение	За счет ипотечного покрытия

Коммерческие банки

Агентство ипотечного жилищного кредитования

Вторичный рынок ценных бумаг

Пенсионные		Страховые		Население		Предприятия
фонды		компании

Инфраструктура рынка ипотечных ценных бумаг

Специализированные институты инфраструктуры

Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия

– система записей об ипотечных сертификатах участия, выданных согласно соответствующим правилам доверительного управления ипотечным покрытием об общем количестве выданных и погашенных ипотечных сертификатов участия, о владельцах ипотечных сертификатов участия и о количестве принадлежащих им ипотечных сертификатов участия, о номинальных держателях, об иных зарегистрированных лицах и о количестве зарегистрированных на них ипотечных сертификатов участия, а также записей о приобретении, о передаче, об обременении или о погашении ипотечных сертификатов участия

Специализированный депозитарий – это коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг, осуществляющая деятельность по учету и хранению имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом

Институты инфраструктуры рынка ипотечных сертификатов участия

46

ДЕПОЗИТАРИЙ ОБЯЗАН

Принимать на хранение и хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования, ценные бумаги в документарной форме и документы, подтверждающие права на иное имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением государственных ценных бумаг

Давать эмитенту облигаций с ипотечным покрытием или управляющему ипотечным покрытием согласие на распоряжение имуществом, составляющим ипотечное покрытие, а также исполнять поручения указанных лиц о передаче ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие

Представлять в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг отчетность в порядке, установленном его нормативными правовыми актами

Представлять эмитенту облигаций с ипотечным покрытием или управляющему ипотечным покрытием информацию и документы, необходимые для осуществления прав по ипотечным ценным бумагам и раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах

Представлять владельцам ипотечных ценных бумаг по их требованию в письменной форме копии реестра ипотечного покрытия, а также информацию и документы о составе и размере ипотечного покрытия, в том числе информацию об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие

Регистрироваться в качестве номинального держателя ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие, если иной порядок учета прав на ценные бумаги не предусмотрен в соответствии с законодательством Российской Федерации

Информировать владельцев облигаций с ипотечным покрытием о наличии у них права требовать досрочного погашения таких облигаций не позднее чем через десять дней со дня получения документального подтверждения наступления события или совершения действия, повлекших за собой возникновение у владельцев облигаций с ипотечным покрытием указанного права, и при отсутствии доказательств, подтверждающих осуществление надлежащего информирования владельцев облигаций с ипотечным покрытием эмитентом таких облигаций

Обязанности специализированного депозитария

47

Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием

Управляющий ипотечным покрытием

осуществляет:	не вправе:
Доверительное управление ипотечным	Распоряжаться имуществом, составляющим ипо-
покрытием путем получения (приема)	течное покрытие, без согласия специализирован-
платежей по обязательствам, требова-	ного депозитария
ния по которым составляют ипотечное	Приобретать за счет имущества, составляющего
покрытие, перечисления (выплаты) вла-	ипотечное покрытие, любое другое имущество
дельцам ипотечных сертификатов уча-	Безвозмездно отчуждать имущество, составляю-
стия денежных средств за счет указан-	щее ипотечное покрытие
ных платежей, обеспечения надлежаще-	Получать на условиях договоров займа и кредит-
го исполнения обязательств, требования	ных договоров денежные средства, подлежащие
по которым составляют ипотечное по-	возврату за счет имущества, составляющего ипо-
крытие, включая обращение взыскания	течное покрытие
на имущество должника, в том числе	Предоставлять займы за счет имущества, состав-
заложенное в обеспечение указанных	ляющего ипотечное покрытие
обязательств, при неисполнении или
	Использовать имущество, составляющее ипотеч-
ненадлежащем исполнении таких обяза-	ное покрытие, для обеспечения исполнения соб-
тельств, а также путем совершения	ственных обязательств или обязательств третьих
иных связанных с этим действий, не	лиц
противоречащих настоящему Федераль-
	Приобретать имущество, составляющее ипотеч-
ному Закону и правилам доверительно-	ное покрытие, за исключением случаев получения
го управления ипотечным покрытием	вознаграждения в соответствии с правилами до-
	верительного управления ипотечным покрытием
	Отчуждать собственное имущество в состав иму-
	щества, составляющего ипотечное покрытие, на-
	ходящееся в его доверительном управлении

Содержание публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах

Полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие, номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи соответствующей лицензии управляющему ипотечным покрытием

Информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения ипотечных сертификатов участия можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим Федеральным Законом и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг

Сведения об оценке ипотечных сертификатов участия рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в случае проведения такой оценки

Положение о том, что стоимость ипотечных сертификатов участия может увеличиваться и уменьшаться, государство не гарантирует доходность инвестиций в ипотечные сертификаты участия, а также сведения о том, что прежде чем приобрести ипотечный сертификат участия, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием

48

Формы государственного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг

Регулирование и контроль осуществляется федеральным органом исполнительной власти и Центральным Банком России

Федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг вправе

Устанавливать требования к размеру собственных средств ипотечных агентов и порядок его расчета;

Регулировать деятельность ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием в соответствии с Федеральным законом

Устанавливать требования, направленные на предупреждение конфликта интересов управляющих ипотечным покрытием и специализированных депозитариев

Утверждать правила ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия

Устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти в области финансов правила бухгалтерского учета и отчетности ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев

Устанавливать квалификационные требования к работникам управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев, а также требования к профессиональному опыту лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа управляющих ипотечным покрытием и специализированных депозитариев

Устанавливать требования к порядку погашения ипотечных сертификатов участия, в том числе к определению суммы, выплачиваемой при погашении ипотечных сертификатов участия

Осуществлять контроль за деятельностью ипотечных агентов, управляющих ипотечным покрытием, специализированных депозитариев

Устанавливать порядок определения размера ипотечного покрытия

Устанавливать дополнительные требования к составу сведений и правила ведения реестра ипотечного покрытия

Устанавливать дополнительные требования к структуре и минимальному размеру ипотечного покрытия

49

Модели ипотечного кредитования

				Модель		Усеченно-открытая	Расширенная откры-	Сбалансированная
						система	тая система «амери-	автономная сис-
		Признак					канская»	тема «немецкая»
						Израиль, Испания,
	1.	Страна				Великобритания,	США	Германия
						Франция
	2.	Источники			бан-	произвольные	собственный капитал	средства сбереже-
	ковского			обеспече-		(собственные и при-		ния будущих заем-
	ния					влеченные)	заемные средства	щиков
	3.	Зависимость			ста-		косвенная
							(через процентные
	вок		от общего		со-	прямая		не зависит
							ставки доходности на
	стояния экономики
							рынке ценных бумаг)
	4.	Участники				банк, клиент	банк, профессиональ-	банки, участники
							ные агенты	займа
	5.	Форма существо-				кредит	Облигации,
	вания						т. е. секьюритизация
	6.	Размер		процент-		колеблется	колеблется	фиксированный
	ной ставки
	7.	Государственное				+	+	+
	регулирование					правовое	лицензионное	финансовое
	8.	Связь с		инвести-
	рованием строитель-					–	–	–
	ства		(на	конечном
	этапе)

50

Специальные ипотечные институты на рынке жилья

Институты-организации		Институты-правила

Регулирующие

институты

Центральные банки (Федеральные советы жилищных банков)

Комиссия страхования депозитов

ФКЦ

Госстрой (Федеральная жилищная администрация, Федеральный инвестиционностроительный центр)

Кредитные

Институтынфра-

Формальные

Неформальные

институты

структуры

Специальные

Жилищно-

Ипотечные

Страховые

Законодательные

ипотечные

кредитные

брокеры

акты

Стандарты

кредитные

кооперативы

Оценочные

организации

граждан

Постановления,

Кредитные бюро

указы, положения,

Традиции

Трасты

инструкции

Ипотечные,

Небанковские

земельные

ипотечные

Риэлторы

банки

кредитные

организации

Строительные

компании

Судебные

исполнители

Нотариусы

Регистраторы

Специальные ипотечные институты на рынке жилья