- •Тема 1. Понятие жилищного права и система его источников
- •1. Конституционное право граждан на жилище.
- •2.Понятие жилищного права.
- •3. Предмет жилищного права.
- •4. Метод жилищного права.
- •5. Принципы жилищного права.
- •6. Источники жилищного права.
- •7. Действие жилищного законодательства.
- •Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд в Российской Федерации
- •1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.
- •2. Понятие жилого помещения.
- •3. Виды жилых помещений.
- •4. Жилищный фонд.
- •5.Государственный учет жилищного фонда.
- •6. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.
- •7. Перевод жилых помещений в нежилых и нежилых помещений в жилые.
- •8. Переустройство и перепланировка жилых помещений.
- •Тема 3. Право собственности и другие вещные права на другие жилые помещения
- •1. Понятие права собственности на жилище, возникновение права собственности на жилую площадь.
- •2. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.
- •3. Приватизация жилой площади
- •4. Участие в долевом строительстве
- •Тема 4. Жилищные правоотношения в жилом фонде, принадлежащем гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности
- •1. Возникновение права собственности на общее имущество вмногоквартирном доме.
- •2. Возникновение права на жилую площадь у членов семьи собственника жилого помещения.
- •3. Пользование жилым помещением собственником.
- •4. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение.
- •5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.
- •6. Коммерческий наем.
- •Тема 5. Жилые помещения, представляемые договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Договор социального найма жилого помещения.
- •1. Возникновение права на жилую площадь в домах государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемую по договорам социального найма.
- •2. Порядок предоставления жилой площади по договору социального найма.
- •3. Понятие и элементы договора социального найма (стороны, форма, срок договора).
- •4. Правовое положение членов семьи нанимателя.
- •5. Прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения.
- •Тема 6. Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде.
- •1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда и их назначение.
- •2. Возникновение права на жилую площадь в специализированном жилищном фонде.
- •3. Договор найма жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда.
- •4. Прекращение жилищных правоотношений в домах специализированного жилищного фонда.
- •5.Выселение из помещений, занимаемых по договору найма специализированного жилого помещения.
- •Тема 7. Жилищные правоотношения в домах жилых, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
- •1. Правовое регулирование жилищных кооперативов и жилищно- строительных кооперативов.
- •2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.
- •3. Правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов.
- •Тема 8. Товарищество собственников жилья (тсж)
- •1. Понятие товарищества собственников жилья, создание товарищества собственников жилья.
- •2.Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья.
- •3.Правовое положение членов товарищества собственников жилья и членов.
- •Тема 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
- •1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- •2. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- •3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- •4. Предоставление субсидий на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- •5.Компенсация на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- •Тема 10. Управление многоквартирными домами
- •1. Общие положения об управлении жилищным фондом
- •2. Управление многоквартирным домом
- •3. Договор управления многоквартирным домом.
- •4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
3. Пользование жилым помещением собственником.
Собственник может осуществлять права по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, принадлежащим на праве собственности в соответствии с пределами использования этого помещения и с его назначением, которые установлены ЖК РФ.
Собственник обязан:
поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме;3
нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности.
В домах, где не созданы Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и не являющихся жилищным кооперативом, размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на срок не менее чем один год, устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если собственники не приняли такого решения на общем собрании, то размер расходов устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, в соответствии со статьёй 14 ЖК РФ, органом государственной власти этих субъектов РФ.4 В домах, где созданы ТСЖ и в домах жилищных кооперативов расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, коммунальные платежи устанавливаются органами управления ТСЖ и ли жилищного кооператива.
В случае перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт этого дома.
4. Пользование жилым помещением членами семьи собственника и обладателями иных вещных прав на жилое помещение.
Согласно пункта 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. При этом дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. При вселении кого-либо в качестве члена семьи соглашением может быть оговорено и иное. Вселяющийся, в соответствии с соглашением, может вообще не приобрести каких-либо прав на жилую площадь, либо приобрести право только на пользование какой-то определенной частью жилой площади.
Помимо членов семьи права на пользование жилой площадью, находящейся в частной собственности, могут приобретать и некоторые другие лица. К таким лицам, в соответствии со статьями 33 и 34 ЖК РФ, относятся лица, пользующиеся жилой площадью на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением собственника за бывшим членом семьи не сохраняется. Такой позиции придерживается и ЖК РФ (п.4 ст. 31) и ГК РФ (п.2 ст. 292). Исключение составляют лица, имеющие право пользование жилым помещением на основании статей 33 и 34 ЖК РФ.
5. Прекращение жилищных правоотношений собственника и членов его семьи.
Собственник жилого помещения может лишиться прав на принадлежащее ему жилое помещение в силу различных оснований. Кроме уничтожения жилого помещения, например в результате пожара, стихийного бедствия, собственник может распорядиться своим жилым помещением и в результате гражданско-правовой сделки оно перейдет в собственность другого лица и, соответственно указанный собственник утратит на него право. Указанные основания прекращения жилищных отношений собственника жилого помещения регулируются не жилищным правом, а нормами гражданского законодательства.
Кроме обозначенных оснований жилищное законодательство устанавливает ряд специальных оснований прекращения права собственности на жилое помещение.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК).
В результате признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В этом случае к собственнику после признания дома аварийным в установленном порядке предъявляется требование о сносе дома в разумный срок (п. 10 ст. 32 ЖК).
В случае бесхозяйственного содержания собственником жилого помещения, которое предусмотрено ст. 293 ГК РФ, собственник также может утратить свое право на жилое помещение. Определяется понятие «бесхозяйственное содержание» Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.
Понятие «бесхозяйственное содержание» содержит следующие действия:
использование жилого помещения не по назначению;
систематическое нарушение прав и интересов соседей;
бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение.
Еще одним основанием прекращения права собственности на жилое помещение может стать самовольное переустройство и (или) перепланировка жилой площади (ст. 29 ЖК РФ).
Закон устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.
Собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.
Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.
После удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом надо полагать, что прекращение права собственности на жилое помещение по указанным выше поводам не является основанием для выселения бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Он может стать нанимателем данного жилого помещения и в дальнейшем может быть выселен на основании норм жилищного законодательства, если не изменит своего поведения.5