Тема 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд в Российской Федерации

План

1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав;

2. Понятие жилого помещения;

3. Субъекты и объекты жилищных прав;

4. Виды жилых помещений;

5. Жилищный фонд;

6. Государственный учет жилищного фонда;

7. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

8. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

9. Переустройство и перепланировка жилых помещений.

1. Жилищные правоотношения, субъекты и объекты жилищных прав.

Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д. В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями.

К видам жилищных отношений относятся отношения по поводу:

1. возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2. пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3. пользования общим имуществом собственников помещений;

4. отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5. учета жилищного фонда;

6. содержания и ремонта жилых помещений.

Субъектами жилищных правоотношений являются:

1. граждане;

2. юридические лица;

3. Российская Федерация;

4. субъекты Российской Федерации;

5. муниципальные образования.

2. Понятие жилого помещения.

Под жилым помещением, согласно пункту 2 статьи 15 ЖК РФ понимают изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать противопожарным, техническим, градостроительным и санитарным требованиям:

Пункт 3 статьи 15 ЖК РФ определяет, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 15 ст. 15 ЖК РФ).

3. Виды жилых помещений.

Виды жилых помещений определяет Жилищный Кодекс РФ в пункте 1 статьи 16.

К жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;

2. квартира, часть квартиры;

3. комната.

Под жилым домом понимают индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Под квартирой понимают структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Под комнатой понимают часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). При этом, под изолированной комнатой понимается часть квартиры, обособленная постоянными стенами и имеющая выход в коридор квартиры.

Это деление жилых помещений имеет важное значение, так как согласно пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ и статьи 673 Гражданского кодекса РФ объектом жилищного права может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Например, не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Жилищный кодекс РФ определил пределы использования жилого помещения. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Однако Жилищный кодекс РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при одновременном наличии двух условий (п. 2 ст. 17 ЖК РФ):

1. если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;

2. если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Для характеристики совокупности жилых помещений используется понятие жилищного фонда.