3. Приватизация жилой площади

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Возможность приватизациивведена Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от4.07.1991 года. Приватизация осуществляется на основе принципов: а) добровольности; б) бесплатности; в) однократности (за некоторыми исключениями, например, для несовершеннолетних граждан); г) возможности в любой момент деприватизировать жилое помещение.

Передача жилых помещений в собственность граждан, оформляется договором передачи, заключаемым гражданином и органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Это положение статьи 11 указанного закона, прекратит своё действие с прекращением бесплатной приватизации в РФ.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006г. № 6-П положение части 2 статьи 19 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года, в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции РФ. Соответствующая статья Вводного закона изменена с 30.06.2006 года Федеральным законом № 93-ФЗ, и теперь указанные жилые помещения граждане вправе приватизировать. Кроме того, общий предел приватизации теперь определен статьей 2 Вводного закона до 1 марта 2010 года. До указанной даты гражданин вправе и деприватизировать свое жилое помещение, являющееся местом его постоянного проживания.

4. Участие в долевом строительстве

Отношения по поводу долевого строительства сегодня регулирует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 г.

Определение этого договора дано в пункте 1 статьи 4 указанного Закона.

По договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сторонами данного договора являются застройщик и участник долевого строительства.

Застройщиком может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальныйпредприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников для долевого строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Участником долевого строительства может быть любой субъект гражданского права.

К существенным условиям договора долевого участия относятся:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;

3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства.

Нормативные правовые акты и судебная практика:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ, 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, в ред. от 18.07.2005, N 89-ФЗ с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П, 26 ноября 2001 года №146-ФЗ. // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. № 5, ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть третья от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ, в ред. Федерального закона от 02.12.2004 №156-Ф3. // Собрание законодательства РФ от 18.11.2002г. № 46, ст. 4582.

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., в ред. от 31.12.2005г., № 206-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

7. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года N 1541-1, в ред. от 29.12.2004 № 189-ФЗ, с изм. внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 15. 06.2006г., № 6-П., //Ведомости СНД и ВС РСФСР, 11.07.1991, № 28, ст. 959.

8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. №223-ФЗ в ред. от 03. 06. 2006г. № 213 –ФЗ, // Собрание Законодательства РФ 1996. №1. ст. 16.

9. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. № 215, // Собрание Законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (ч. 1), ст.41.

10. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 г., N 214-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

11. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ // Собрание законодательства РФот 24 июля 2006 г. № 30 ст. 3287.

12. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы», от 13 мая 2006 г. № 285.

13. Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», от 11 января 2000 г. № 28., в ред. от 8 мая 2002 г., № 302, //Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.

14. Постановление Правительства РФ «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», от 07 ноября 2005г. № 655, //Собрание законодательства РФ, 14.11.2005, № 46, ст. 4671.

15. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Положения об установлении мер по недопущению возникновения конфликта интересов в сфере накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», от 7 ноября 2005 г. № 656, //Собрание законодательства РФ, 14.11.2005, № 46, ст. 4672.

16. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 18 февраля 1998 г. № 219., (Приложение 14. Свидетельство о государственной регистрации права, Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Приложение 15. Формы штампа регистрационной надписи на документах) в ред. от 12.11.2004 N 627, // Собрание законодательства РФ, 23.02.1998, № 8, ст. 963.

17. Приказ Минюста России от 15.06.2006 № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 № 7974, //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти 03.07.2006 г. № 27.

18. Приказ Минюста РФ «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», от 6 августа 2001 г. № 233, в ред. от 22.11.2006.,//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 35, 27.08.2001.

19. Приказ Минюста РФ «Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество», от 25 марта 2003 г. № 70, с изм. от 22. 11.2006 г.

20. Закон СПб «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилого фонда СПб» от 02.05.2006г., //Санкт- Петербургские ведомости. 16 мая 2006г.

21. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 3 ноября 1998 г. // Собрание законодательства РФ 1998. № 45, ст. 5603.

22. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации № 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие, жилищного кодекса РФ» и части 1 статьи 4 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса РФ») в связи с запросом Верховного суда РФ и жалобой граждан М.Ш.Орлова, Х.Ф.Орлова, и З.Х.Орловой.

23. Постановление Пленума Верховного Суда Российское Федерации «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8, ред. от 25 октября 1996 года, № 10, // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 1997. № 1.

Литература для изучения:

1. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. М., 1995.

2. Гришаев В.П. Ипотека жилых помещений: практика трудности // Закон. 2005. № 6.

3. Ермаков B.C. Общее имущество собственников жилья многоквартирном доме.

4. Ермаков B.C. Понятие «многоквартирного дома» // Жилищное право. 2003. № 3.

5. Залеская М.В. Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости: правовой аспект // Жилищное право. 2003. № 3.

6. Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. 2004. № 8.

7. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. № 3.

8. Исрафилов И. Споры о наследовании приватизируемых квартир // Законность. 1997. №11.

9. Исрафилов. И. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. №10.

10. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., 1997.

11. Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. М., 1996.

12. Крашенинников П.В. Пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения. Гражданское право России при переходе к рынку. Сб. научных статей. М., 1995.

13. Лисица В.Н. Стимулирование жилищного строительства: правовые проблемы и пути их разрешения // Жилищное право. 2005. № 1-2.

14. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. 2004. № 9.

15. Лозовская С.О. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Жилищное право. 2005. № 6. Майфат А. В. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах // Закон. 2005. № 6.

16. Макаров С.Ю. Законодательная защита прав собственников от необоснованных претензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищное право. 2003. № 2.

17. Макаров С.Ю. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 9.

18. Максимович Л. Приватизация жилья и охрана прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1994. № 12.

19. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6.

20. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилог помещения // Жилищное право. 2005. № 7.

21. Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск № 2., Саратов, 2000.

22. Правовой режим недвижимости: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делал Выпуск № 1. Саратов, 2000.

23. Пчелинцева Л.М. Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федерации — важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 6.

24. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. М. 2000.

25. Справочник риелтора // Жилищное право. 2005.\№ 4-5.

26. Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании России // Жилищное право. 2005. № 9.

27. Формакидов. Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005., № 1-2.

28. Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. № 6.

29. Эрделевский A.M. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2005. № 6.

30. Шешко Г.Ф. Жилищные отношения: проблемы регулирования // Жилищное право. 2004. № 4.