6. Описание объекта оценки
Объект оценки – земельный участок общей площадью 27000м2 находится по адресу: 630088, г. Новосибирск, Кировский район, пересечение ул. Петухова и ул. Бородина.
Рис. 1 Схема местоположения объекта оценки
Описание района расположения объекта оценки приведено в таблице 4.
Таблица 4
|
Описание района расположения объекта оценки |
|
|
Наименование |
Характеристика |
|
Адрес |
г. Новосибирск, пересечение ул. Петухова и ул. Бородина |
|
Местоположение по отношению к центру города |
Отдаленный район |
|
Район |
Кировский |
|
Транспортная доступность |
маршруты городского наземного транспорта |
|
Ближайшая остановка городского наземного транспорта |
«Палласа», на расстоянии 5-ти минут ходьбы |
Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки:
На дату оценки на объект оценки зарегистрированы следующие права:
-
право собственности на земельный участок площадью 27000 кв. м, принадлежащее Повезло Виктор Сергеевич (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.1990г. ).
По документам, предоставленным Заказчиком, на дату оценки имущество не обременено, ареста и залога не зарегистрировано.
Указанные выше права на объект оценки действуют без каких-либо ограничений.
Описание земельного участка приведено в таблице 5.
Таблица 5
|
Общая площадь, м2 |
27000 |
|
Кадастровый номер |
54:20:467527:19 |
|
Разрешенное использование |
Для размещения объектов торговли |
|
Наличие улучшений (построек) |
Нет |
|
Существующие ограничения (обременения) права |
Нет |
|
Покрытие участка |
Асфальтобетонное |
|
Наличие коммуникаций |
Есть |
7. Анализ рынка земли
Новосибирск является стабильно развивающимся городом, одним из лучших регионов для бизнеса. Объем рынка недвижимости постоянно увеличивается, растет рынок земельных участков Новосибирска и области. Покупка земельного участка остается выгодным вложением капитала. Средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляет 3,95 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 12% меньше, чем в 1 квартале. Сравнивая с докризисным максимумом, можно наблюдать, что средняя удельная цена уменьшилась на 45,8%. В общем объеме предложений земельных участков в Новосибирске наибольшая доля в структуре приходится на удаленные районы и районы, граничащие с центром. При этом по сравнению с началом года, в 2,8 раз увеличилось количество предложений участков в НСО. За пределами Новосибирска предлагаются крупные земельные участки - в основном, это земли сельскохозяйственного назначения, участки, предназначенные для строительства дачных и садовых поселков и под строительство производственных и логистических центров. В отдаленных районах и районах, граничащих с центром, чаще всего предлагаются земли под строительство производственно-складских комплексов и под строительства зданий по обслуживанию автомобилей - автозаправочные станции, комплексы технического обслуживания. В основном эти участки расположены вдоль федеральных трасс или рядом с основными магистралями города. Центральный и Железнодорожный районы обладают высокоразвитой инфраструктурой, что делает привлекательными девелоперские проекты. Земельные участки здесь в основном предназначены для строительства административных зданий и многофункциональных комплексов. Расположение этих объектов характеризуется удобными транспортными потоками во все районы города.
По сравнению с началом года, повышение средних удельных цен предложения земельных участков наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском районах (на 30% и 49% соответственно, вблизи с активными строительными площадками ведущих строительных компаний города) и в Первомайском районе (на 74%, что связано с увеличением числа предложений земельных участков в промышленных зонах со всеми коммуникациями). В остальных районах средние цены или показали заметное снижение, или незначительное повышение. В настоящий момент основной объем предложения (54%) составляют участки средние по площади-от 0,1 до 0,25Га, от 0,5 до 1Га и от 0,25 до 0,5Га, имеющие удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей. Они же показывают наиболее высокие средние удельные цены. В то же время категория больших участков - от 5 до 10Га и свыше 10Га является наименее представленной в структуре предложения по объему - по 4%. Если не брать в расчет участки больших размеров расположенных в удаленных районах, то средний размер предложения земли в городе составляет 0,6Га. Большинство предложений - это участки для строительства производственно-складских комплексов, зданий административного значения и участки под строительство автосервисов. Следует заметить, что в докризисный период участки под строительство СТО и складских помещений также превалировали, а в кризис наибольшая доля приходилась на земли под строительство административных зданий.
Наиболее высокие средние удельные цены наблюдаются для участков, предназначенных для строительства административных зданий и многоквартирных жилых домов. Большинство предложений участков в Центральном и граничащих с центром районах обладают развитой инфраструктурой и стабильно высоким потоком людей. На рынке наблюдается увеличение предложения участков с готовой проектной документацией под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. Есть участки, практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все коммуникации, с недостроем на той или иной стадии). Примечательно, что цена на земельные участки под малоэтажное жилищное строительство в Новосибирске и НСО относительно низкая. В продажу предлагаются очень разные с точки зрения освоения участки - часть из них - земли поселений с подведенными коммуникациями, но большинство - земли сельхоз назначения или лесные массивы без коммуникаций.