8. Описание процесса оценки

8.1 Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке

Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями и основан на учете затрат, связанных с улучшениями земельного участка. Ввиду отсутствия улучшений применение затратного подхода для оценки земельного участка исключается.

Доходный подход – определение рыночной стоимости исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

Доходный подход не используется, так как отсутствует информация о формировании потока дохода.

8.2 Расчет стоимости земельного участка

Расчет стоимости земельного участка осуществляется сравнительным подходом.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наиболее эффективное использование. При оценки земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.

Полученные скорректированные данные по объектам-аналогам сведены в таблице 6.

Таблица 6

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Источник информации		http://land.ngs.ru/view/379905/?dv=20111025	http://land.ngs.ru/view/379945/?dv=20111025	http://land.ngs.ru/view/382385/?dv=20111025
Цена продажи объекта, тыс.р.		100000	45000	55000
Площадь, м^2	27000	50000	45000	35000
Цена 1 м^2, тыс.р.		2	1	1,57
Вид права:	частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р.		-	-	-
–скорректированная цена, тыс.р.		2	1	1,57
Условия финансирования:	типич.	типич.	типич.	типич.
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р.		-	-	-
– скорректированная цена, тыс.р.		2	1	1,57
Местоположение:	Киров. Отд.	Ленин. Отд.	Киров. Отд.	Перв. Отд.
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р..		-	-	-
Назначение:	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во
– процент отличия		0	0	0
– корректировка, тыс.р.		-	-	-
Наличие коммуникаций:	есть	есть	нет	есть
– процент отличия		0	+15%	0
– корректировка, тыс.р.		-	0,15	-
Скорректированная цена, тыс.р./м^2		2	1,15	1,57

Согласование данных для получения итоговой стоимости – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. модального значения скорректированных цен (мода);

2. медианного значения скорректированных цен (медиана);

3. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

4. среднего арифметического значения скорректированных цен.

Из полученных стоимостей:

• Мода - отсутствует;

• М_е=1570 руб./м²;

• Ц_пох = (2000+1150)/2 = 1575 руб./м²;

• Ц=(2000+1150+1570)/3=1573 руб./м²

• =(1570+1575+1573)/3=1573 руб./м²

Принимаемая цена для оцениваемого земельного участка 1573 руб./м², т.е. полная стоимость составляет:

С_ср.под. = 1573*27000 = 42471000 руб. = 42,471 млн. руб.