38.Инвестиционные фазы девелоперского проекта. Инвестиционно-финансовый анализ проекта.

Инвестиционные фазы девелоперского проекта

С точки зрения управления инвестициями, эффективностью и стоимостью инвестиционного проекта целесообразно выделить три фазы, разграниченные по признаку состава финансовых потоков:

- прединвестиционная фаза - с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат;

- инвестиционная фаза - с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (при этом замысел проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения);

- операционная фаза - с момента начала выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т.е. до завершения проекта (при этом продолжающиеся затраты на строительство рассматриваются как операционные, но замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, и инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат).

Отдельно рассматривается ликвидационная фаза, в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта.

Особенность жизненного цикла девелоперского проекта на территории Российской Федерации заключается в том, что он в силу закона подчиняется стадийности градостроительной деятельности:

- предпроектная и проектная стадии градостроительной деятельности обратимы (в разрешении на строительство в итоге может быть отказано), поэтому оба данные этапа относятся к прединвестиционной фазе девелпмента;

- затраты, осуществляемые инвестором в этой фазе, могут быть значительными по финансовому объему и срокам, но они до получения разрешения на строительство являются венчурными, в балансе компании относятся к расходам будущих периодов, и в случае отказа в разрешении на строительство переходят на убытки;

- инвестиционная фаза проекта де-юре наступает только на стадии строительства, т.е. с момента получения разрешения на строительство в установленном порядке;

- с указанного момента все предыдущие целевые затраты предпроектной и проектной стадии могут быть переведены в балансе компании на незавершенные капитальные вложения, т.е. признаны инвестиционными;

- операционная фаза проекта в странах с развитой рыночной экономикой наступает только после сдачи объекта в эксплуатацию (завершения стадии строительства), но в отечественной экономике Федеральным законом № 214 разрешается (с учетом жестких оговорок и ограничений) привлечение средств населения к долевому участию в инвестировании строителства, вследствие чего в бизнес-планах и в управленческом (не бухгалтерском) учете девелоперских проектов долевую уступку прав требования на стадии строительства часто называют продажами, и целевое финансирование учитывают в бизнес-планах как выручку, а осуществление дальнейших инвестиционных затрат за счет поступивших инвестиций называют и учитывают как реинвестирование выручки.

Инвестиционный анализ проекта

Ключевым элементом проекта с позиции Инвестора является его инвестиционно-финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций.

Инвестиционный анализ проектов проводится управляющей компанией либо по ее заказу консалтинговой компанией следующим образом. 1. Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз: - стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки;

- стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов на маркетинг; расходов на выкуп доли правительства; расходов на разрешения-согласования; налогов и таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов.

2. Разработка бизнес-плана, включая:

- финансовый анализ;

- юридический анализ;

- организационный анализ;

- временной анализ;

- прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет;

- оценку эффективности инвестиций;

- сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.);

- рекомендации по инвестиционной стратегии проекта;

- разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта;

- разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений;

- разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме;

- разработку "lеgаl titlе" - юридического заключения по проекту;

- создание (в случае необходимости) новых юридических структур;

- подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для ведения проектирования и строительства

В наибольшей степени нуждаются в аналитической поддержке и проектном маркетинге, прежде всего, прединвестиционная фаза (probability study) инвестирования и начинающаяся в ее рамках предпроектная стадия градостроительной деятельности, т.к. именно на этой стадии отсутствие научно обоснованного экономического подхода приводит к критическим рискам и ошибкам. Уточним еще раз, что прединвестиционная фаза девелоперского проекта (в России) характеризуется следующими признаками:

- отсутствие у конкретного инвестора-девелопера распорядительного документа на право девелопмента конкретного объекта (как градостроительной деятельности), придающего ему статус застройщика по Градостроительному Кодексу РФ;

- возможно как наличие, так и отсутствие у девелопера зарегистрированных вещных прав на объект девелоперского проекта (участок, недвижимый объект).

После получения распорядительного документа на право градостроительной деятельности (либо только на предпроектную проработку, на проектирование либо последовательно на все стадии градостроительной деятельности в установленном порядке) в рамках прединвестиционной фазы начинается первая стадия подготовки строительства/реконструкции - предпроектная.