40. Рынок недвижимости как среда для девелопмента. Сегментация рынка по видам объектов и операций. Структура основных процессов девелопмента

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому приведенное ниже определение сформировано, во-первых, на основе строгого применения и синтеза существующих к сегодняшнему дню ключевых правовых понятий, во-вторых - на основе изучения и развития взглядов и идей, принятых в мировой литературе и отечественной практике².

Определение. Рынок недвижимости (Realty Market) - сектор национальной экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управления ими» при создании, развитии и обороте недвижимости в интересах общественного потребления, при условии, когда хотя бы один из субъектов ставит целью накопление благ путем предпринимательской деятельности, а государство обладает правом и обязанностью регулирования рынка и частичного перераспределения благ от субъектов-предпринимателей к субъектам, не являющимся таковыми.

Функции и инфраструктура рынка недвижимости

Базовыми экономическими функциями рынка недвижимости являются:

- создание объектов недвижимого имущества для обеспечения национальной экономики и общественного потребления - конечная социальная функция рынка недвижимости, осуществляемая путем предпринимательской деятельности, регулируемой государством. Это внешняя базовая экономическая функция рынка недвижимости как системы по отношению к предмету данного рынка;

- возмездное перераспределение (частичное или полное) возникающих объектов недвижимости и прав на них - внутренняя базовая экономическая функция рынка недвижимости как системы по отношению к предмету данного рынка (элементам системы).

Две базовые экономические функции рынка недвижимости как сектора национальной экономики включают пять функциональных задач:

- экономически эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- экономическое перераспределение всех видов прав на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому;

- экономическая и правовая защита возникающих у субъектов прав (обеспечение экономической ликвидности вещных и иных прав на недвижимое имущество);

- экономическое перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель и видами недвижимости;

- экономически свободное (саморегулируемое) формирование цен на объекты и услуги.

Сегментация рынка по видам объектов и операций

Рынок недвижимости делится на три товарных сектора:

1) товар в виде конкретных объектов недвижимости;

2) работы, т.е. строительство, реконструкция;

3) услуги – брокеридж, консалтинг, оценка, маркетинг, менеджмент.

Виды процессов (операций) с объектами недвижимости различных видов, подвидов, категорий и профилей образует следующий слой сегментов рынка, например:

1) сегменты рынка операций с объектами недвижимости

• рынок строительства и продажи жилой, нежилой недвижимости;

• рынок купли-продажи инвестиционных прав (инвестиционных проектов);

• рынок купли-продажи земельных участков, жилья, офисов, торговых помещений и иных объектов недвижимости;

• рынок ипотечных сделок (РИСН);

• рынок аренды недвижимости;

• и т.п.

2) сегменты рынка обеспечивающих услуг на рынке недвижимости

• рынок услуг по купле-продаже и аренде недвижимости (брокеридж);

• рынок услуг по обеспечению ипотечных сделок (ипотечный брокеридж);

• рынок услуг по привлечению проектного финансирования (финансовый брокеридж);

• рынок услуг по доверительному управлению объектами недвижимости (траст);

• рынок услуг по ресурсному обеспечению строительства недвижимости;

• рынок оценочных услуг на рынке недвижимости;

• рынок юридических, страховых услуг на рынке недвижимости;

• рынок информационно-аналитических услуг и консалтинга на рынке недвижимости,

• и т.п.

Таким образом, множество сегментов рынка образуется разнообразными сочетаниями видов (подвидов, категорий, профилей) объектов недвижимости, их юридического статуса, операций с ними. Профессиональный участник рынка – бизнесмен или аналитик - должен умело выделять и изучать раздельно тот или иной сегмент рынка.

Структура основных процессов девелопмента

Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем декомпозиции, расчленения основных процессов рынка, присущих ему как любому сектору экономики. Такими процессами являются:

• производство (создание, развитие) недвижимости

• эксплуатация (использование, потребление) недвижимости

• товарный оборот (отчуждение) недвижимости

• управление основными процессами девелопмента.