6.2. Методи оцінювання вартості земельної ділянки

Світова практика оцінювання об’єктів нерухомості налічує багато методів та їхніх різновидів, які можуть різнитися за об’єктом оцінювання або за навколишнім оточенням земельної ділянки, яке впливає на її вартість. Загально прийнята концепція оцінювання виділяє витратний, дохідний і порівняльний підходи. За законодавством України експертне грошове оцінювання земельних ділянок ґрунтується на таких методичних підходах:

– капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;

– порівняння цін подібних земельних ділянок;

– врахування витрат, здійснених на поліпшення земель.

Якщо земельна ділянка призначена для виробничого чи комерційного використання, майбутні доходи від її експлуатації будуть залежати від очікуваного валового доходу (умовно нарахованої ренти) за вилученням експлуатаційних витрат і витрат на освоєння чи поліпшення ділянки:

(6.1)

де В_з.д. – вартість земельної ділянки;

Д_в – дохід валовий (реальний або умовно нарахований);

V_оч – очікувані витрати;

k_кап – ставка (коефіцієнт) капіталізації, за допомогою якої рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки;

На таких загальних умовах будується метод капіталізації (прямої чи непрямої) чистого операційного або рентного доходу, зазначений в постанові КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок».

За прямої капіталізації висувається припущення про незмінність і постійність грошового потоку, що надходитиме від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки може бути визначена як відношення чистого операційного чи рентного доходу до ставки капіталізації:

(6.2)

де – вартість земельної ділянки, визначена методом прямої капіталізації, грн.;

Д_о,р – чистий операційний або рентний дохід, грн.;

k_кап - ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Залежно від цільового призначення земельної ділянки джерелом доходу може бути:

• земельна рента при оцінювання сільськогосподарських земель та лісів;

• земельна орендна плата при оцінюванні земель поселень;

• частина доходу від майнового комплексу, що припадає на земельну ділянку, розрахована методом залишку;

• дохід від приросту вартості земельної ділянки, очікуваний при продажу в майбутньому.

На відміну від оцінки будівель і споруд при визначенні вартості землі коефіцієнт капіталізації включає в себе лише один елемент, а саме ставку доходу, норма відтворення не використовується, оскільки термін експлуатації земельної ділянки не обмежений.

В світовій практиці склалося чотири підходи до розрахунку коефіцієнта капіталізації при оцінюванні вартості земельних ділянок.

Перший підхід розглядає земельну ділянку як різновид грошового капіталу і, відповідно, розраховує коефіцієнт капіталізації, виходячи із характеристик грошового ринку на дату оцінювання. Дохід, що приносить земельна ділянка, являє собою певний процент на вкладений у придбання землі капітал. У більшості розвинутих країн інвестиції у землю вважаються не надто ризикованими і прирівнюються до банківських внесків, і у якості коефіцієнта капіталізації використовується банківська ставка процентів за депозитами. В Україні за нестабільного грошового ринку такий підхід використовувати складно.

Другий підхід – умовна капіталізація, виходячи із встановленого державою строку капіталізації. Цей підхід використовується у більшості розвинутих країн при оцінюванні сільськогосподарських земель і лісів. Визначається термін, впродовж якого відтворюється капітал в сільському господарстві (наприклад, для сільськогосподарських земель 33 роки, лісів – 50 років). Дохід з одного гектара, отриманий від вирощування сільськогосподарських культур, множиться на встановлений строк капіталізації, і отриманий добуток є вартістю земель сільськогосподарського призначення. Такий підхід використовується при кадастровому оцінюванні.

Третій підхід – розрахунок коефіцієнта капіталізації методом кумулятивної побудови. Розрахунок ставок дохідності для земельних ділянок пов’язаний насамперед із ідентифікацією, аналізом і класифікацією ризиків, які враховуються у ставці доходу.

Формула визначення ставки методом кумулятивної побудови має вигляд:

(6.3)

де – коефіцієнт капіталізації для земельної ділянки;

– безризикова ставка доходу на капітал;

– премія за ризик за і-тим фактором;

n – чисельність факторів ризику.

Безризикова ставка доходу визначає мінімальну компенсацію за капітал, інвестований в земельну ділянку з урахуванням фактора часу. Економічний зміст безризикової ставки виявляється в тому, що вона:

– відображає дохідність від найбільш ліквідних активів. Інвестор ніби передає право користування своїми грошовими коштами за мінімальну ціну, але з гарантією їхнього повернення;

– має бути доступ всіх інвесторів до цих високоліквідних активів, які виступають альтернативним варіантом вкладень.

До безризикових відносять інвестиції, повернення яких гарантує або держава, або вищого рівня надійний банк. На закордонних ринках нерухомості до безризикових відносять інвестиції в довгострокові державні цінні папери – облігації чи казначейські зобов’язання. Відповідно, як безризикову ставку при аналізі інвестицій у нерухомість беруть поточну ставку за довгостроковими державними зобов’язаннями чи аналогічними цінними паперами.

Премія за ризик може враховувати ризик, обумовлений видом використання земельної ділянки, її регіональним місцем знаходження, а також премію за низьку ліквідність. Регіональний ризик – це ризик вкладання коштів у нерухомість у районах з нестійким соціально-економічним й політичним станом. Враховується також рівень розвитку і специфіка регіону. Премія за низьку ліквідність враховує ризик, пов'язаний з небезпекою втрат через нерозвинутість чи коливання на земельному ринку. Для її розрахунку слід проаналізувати динаміку цін як на ринку нерухомості, так і на земельному ринку, а також типовий строк експозиції об’єктів.

Четвертий підхід - метод аналізу порівняльних продажів. Він передбачає розрахунок коефіцієнта капіталізації через відношення величини доходу по аналогічних ділянках до ціни їхнього продажу. Рекомендується розраховувати середнє значення за декількома продажами. Цей метод вважається достовірним, коли уся інформація отримана з ринку і є достатньою.

Різновидом методу капіталізації є капіталізація земельної орендної плати. Зазначений метод може використовуватися для оцінювання ринкової вартості земель підприємств чи об’єктів комерційної нерухомості у населених пунктах.

Органи місцевого самоврядування можуть встановлювати базові ставки орендної плати, які диференціюються залежно від територіально-економічної зони, коефіцієнта виду діяльності орендаря і коефіцієнта комерційної цінності місця розташування земельної ділянки. Відповідно, річна орендна плата може бути розрахована за формулою:

(6.4)

де О – сума річної орендної плати за земельну ділянку;

С_б – базова ставка орендної плати за одиницю площі;

k_в.д.о – коефіцієнт виду діяльності орендаря;

k_к.м.ц – коефіцієнт комерційної цінності місця розташування земельної ділянки;

S_з.д – площа земельної ділянки.

Вартість земельної ділянки розраховується через капіталізацію річної орендної плати.

Важливою характеристикою угод про оренду є розподіл експлуатаційних витрат між орендарем і орендодавцем. Полярними типами угод про оренду є:

• валова (повна) оренда, коли усі витрати здійснює орендодавець;

• абсолютно чиста оренда, коли всі витрати здійснює орендар.

Якщо витрати з експлуатації поділені між орендарем і орендодавцем, такий вид оренди називають чистою орендою.

Розрізняють такі види орендних ставок:

– контрактні ставки, величина яких визначена в угоді про оренду;

– ринкові ставки, типові для певного сегмента ринку в конкретному регіоні.

За видом орендних платежів орендні угоди поділяються на:

• з фіксованою орендною ставкою;

• із змінною орендною ставкою;

• із процентною ставкою від виторгу орендаря.

Для розрахунку чистого операційного доходу спочатку оцінюється потенційний валовий дохід (ПВД) – дохід, який можна отримати від нерухомості при повному завантаженні площ, призначених для здавання в оренду, буз урахування всіх втрат і видатків. ПВД залежить від площ, що здаються в оренду, і орендних ставок:

(6.5)

де С_о – орендна ставка за одиницю площі;

S_з.д – площа земельної ділянки.

Наступним етапом є розрахунок дійсного валового доходу (ДВД). ДВД - це передбачений дохід від нерухомості за вилученням збитків від недозавантаження площ і втрат при збиранні орендної плати і з додаванням інших доходів від ринкового використання об’єкта нерухомості, які не входять до орендної плати. Втрата орендної плати залежить від частоти переукладання угод про оренду, величини періодів між припиненням дії однієї орендної угоди і укладанням іншої.

ДВД = ПВД – Втрати + Інші доходи.

Після розрахунку дійсного валового доходу визначають операційні витрати і витрати заміщення. Операційні витрати – це періодичні витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об’єкта нерухомості і відтворення доходу. Операційні витрати прийнято підрозділяти на:

• умовно-постійні;

• умовно-змінні (експлуатаційні).

До умовно-постійних належать витрати, обсяг яких не залежить від рівня експлуатаційного завантаження об’єкта і обсягу надаваних послуг. Це податок на землю і майно, страхові платежі, витрати на охорону, витрати на оплату праці обслуговуючого персоналу, якщо вона не залежить від рівня завантаження об’єкта.

Типовими статтями умовно-змінних витрат є:

– витрати на управління;

– витрати на укладання угод про оренду;

– заробітна плата обслуговуючого персоналу;

– витрати на прибирання і вивезення сміття;

– витрати на оплату комунальних послуг;

– витрати на утримання території і автостоянки;

– витрати на безпеку;

– інші витрати.

Витрати на відтворення включають в себе такі витрати, які здійснюються один раз у декілька років, або величина яких варіює кожного року. Це витрати на періодичну заміну швидкопсувних матеріалів, а також заміну тих елементів будівель і споруд, термін використання яких менший, ніж термін використання будівлі (покриття даху, підлоги); витрати на косметичний, сантехнічний і електротехнічний ремонт.

Аналіз доходів і витрат проводиться на основі ретроспективних даних бухгалтерського обліку чи на основі прогнозної інформації.

Після розрахунку операційних витрат і витрат на заміщення визначається прогнозований чистий операційний дохід.

ЧОД = ДВД – Операційні витрати – Витрати заміщення.

У випадку, коли має місце змінність у часі грошового потоку від використання земельної ділянки, застосовується метод непрямої капіталізації. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання і продажу за формулою:

(6.6)

де – вартість земельної ділянки, визначена методом непрямої капіталізації, грн.;

– чистий операційний або рентний дохід за і-й рік, грн.;

Р – поточна вартість реверсії, грн.;

t – період, який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу, років.

В даному випадку враховуються зміни, що відбуваються у кожному році періоду через різні витрати на утримання земельної ділянки та її поліпшення.

Поточну вартість реверсії можна визначити методом прямої капіталізації чистого операційного доходу за останній рік прогнозного періоду:

(6.7)

де - очікуваний чистий операційний чи рентний дохід за t-й рік.

Якщо має місце стійка тенденція зміни рівня дохідності за роками, ставка капіталізації для розрахунку реверсії може бути визначена таким чином:

(6.8)

де r – ставка дисконтування;

q – очікувані річні темпи зростання або зменшення прибутку чи грошового потоку.

Якщо прибуток впродовж періоду t є незмінним, то k_кап = r.

Варто також зауважити, що в практичній діяльності показники ставок капіталізації і дисконту значною мірою залежать від суб’єктивної оцінки експертів, що може призвести до значних розбіжностей при розрахунку вартості земельної ділянки. До того ж, вказані методи можуть не враховувати заходів із реконструкції, розширення, технічного переозброєння підприємства, запланованих на кінець прогнозного періоду, отже, не зважається на потенціал розвитку об’єкта. В іншому випадку може не братися до уваги можливість зміни способу використання ділянки або нового будівництва.

Метод капіталізації земельної ренти дозволяє визначити вартість земельної ділянки за допомогою коефіцієнта прямої капіталізації, який застосовується до суми доходу від здавання ділянки в оренду. Найбільш придатним є застосування вказаного методу у містах, де є поширеною практика земельної оренди, і визначення земельної ренти не викликає труднощів. Розрізняють такі вид ренти: диференціальну, абсолютну, монопольну.

Диференціальна рента пов’язана із територіальною структурою міста, відображає особливості конкретної земельної ділянки і вміщує додатковий дохід від[19]:

– наявності потрібних елементів внутрівиробничої інфраструктури загального призначення (енергомережі, зв’язок, водопостачання і водовідведення, теплотраси, очисні споруди);

– зручного розташування ділянок за рахунок економії транспортних витрат на збут і постачання;

– якості ґрунтів як продуктивного шару, або як несучої основи для виробничих споруд;

– наявності потрібних елементів зовнішньої інфраструктури (потужних високовольтних ліній, понижуючих трансформаторів, магістральних водоводів і каналізаційних стоків, шляхів залізничного, автомобільного, водного сполучення; житлових масивів, міського транспорту);

– результатів підготовчих робіт із вирівнювання, дренажу, насипу чи інших поліпшень, які відповідають потребам орендаря за обраним ним видом діяльності.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. Вона пов’язана не з територіальною, а з функціональною структурою міста. Її показники залежать від галузі чи виду діяльності: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види бізнесу даватимуть різну віддачу. Абсолютна рента розраховується за видом діяльності незалежно від якісних характеристик земельної ділянки. Такий підхід є виправданим у випадках, коли ці характеристики не мають істотного впливу на виробництво, зокрема, якщо вантажопотоки невеликі за обсягом, енерго і трудомісткість виробничих процесів не є високими, відсутні шкідливі викиди чи стоки.

Монопольна рента утворюється за умови монопольного становища власника земельної ділянки, відсутності вільної пропозиції ділянок при високому попиті на них, що, в свою чергу, забезпечує орендареві монопольне становище для здійснення обраного ним виду діяльності. Особливо це стосується тих ділянок, які мають специфічні властивості, які неможливо відтворити. Наприклад, історичний центр міста, заповідні території, території з оздоровчими властивостями й подібне.

Для розрахунку вартості земельної ділянки за методом монопольної ренти можна використовувати формулу:

(6.9)

де V_осв – витрати на освоєння і благоустрій території, грн./км²;

Р_н – нормативна рентабельність;

К_н – нормативний коефіцієнт капіталізації;

К_ф.в. – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

К_м.р. – коефіцієнт місця розташування земельної ділянки;

S_з.д – площа земельної ділянки, км².

Варто зауважити, що вказані нормативні показники встановлюються експертними методами на основі саморегулювання оціночної діяльності і мають довідкове значення.

Можливим варіантом модифікації методу прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до окремого оцінювання земельної ділянки та забудови на ній і передбачає здійснення таких етапів:

1. Визначення питомої частки вартості земельної ділянки і будівель та споруд у загальній вартості майнового комплексу. Для розрахунку вказаного співвідношення можна прийняти кадастрову вартість землі і вартість забудови, визначену за витратним підходом.

2. Визначення середньозваженого коефіцієнта капіталізації всього чистого операційного доходу, отриманого майновим комплексом:

(6.10)

де – середньозважений коефіцієнт капіталізації;

, – коефіцієнти капіталізації земельної ділянки і будівель відповідно;

, – питома частка вартості земельної ділянки і будівель та споруд у загальній вартості майнового комплексу.

Визначення вартості майнового комплексу методом капіталізації чистого операційного доходу:

(6.11)

де – вартість майнового комплексу;

– чистий операційний дохід.

Розрахунок вартості земельної ділянки через її питому частку у вартості майнового комплексу:

(6.12)

Другим основним методом, зазначеним в постанові КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок», є метод зіставлення (порівняння) цін продажу подібних земельних ділянок. Зазначений метод відносять до методів оцінювання порівняльного підходу. Його застосування є доцільним за наявності достатньої інформації про продаж аналогічних ділянок, а також, якщо об’єкт оцінювання є типовим (наприклад, торгове місце на ринку, земельна ділянка під автостоянку).

Порядок оцінювання може бути наступним:

– на відповідному ринку нерухомості здійснюється пошук і аналіз відомостей про фактичний продаж земельних ділянок, аналогічних оцінюваній за сукупністю важливих характеристик, насамперед за видом діяльності та цільовим використанням;

– отриманий масив інформації обробляється з метою виявлення найбільш повного аналога, відносно якого упорядковують необхідну ринкову інформацію, яку також перевіряють на наявність прихованих мотивів і умов продажу;

– складається перелік відхилень характеристик оцінюваної ділянки від обраного аналога і визначаються коефіцієнти врахування їхнього впливу на вартість земельної ділянки.

Основним принципом застосування методу зіставлення (порівняння) цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, за яким покупець не купуватиме об’єкт за ціною, більшою, ніж ціна аналога.

Порівняння з аналогічними об’єктами зазвичай здійснюється за типовими одиницями чи з урахуванням індивідуальних елементів порівняння. Найбільш поширеними показниками одиниць порівняння є ціни за:

– 1 га – при оцінюванні великих масивів сільськогосподарських земель, лісів, промислових зон;

– 1 сотку – при продажу землі для садівництва і дачної забудови;.

– 1 м² – при продажу ділянок в центрі міста під комерційну забудову;

– 1 фронтальний метр – при оцінюванні землі для торгових підприємств і підприємств сфери обслуговування;

– 1 м² загальної площі, коли об’єкти подібні за послугами і зручностями;

– 1 м² площі, яка підлягає здаванню в оренду. При цьому не враховується площа холів, сходових кліток, коридорів і т.п.;

– 1 м³ - при порівнянні складських приміщень, елеваторів;

– одиниці, що приносять дохід – в ресторанах, кафе, театрах, спортивних комплексах – посадочне місце, на автостоянках – місце для паркування автомобіля.

Перевагою метода порівняльної одиниці є його простота. Широке застосування цей метод має при освоєнні нових земельних масивів і стандартній забудові.

Елементи порівняння потребують розрахунку коригуючих поправок при визначенні вартості земельної ділянки. Вони відображають сукупність властивостей ділянки, поліпшень землі, її зовнішнього оточення та інфраструктури, кон’юнктури ринку нерухомості, конкретних умов продажу, які істотно впливають на вартість об’єкта. До елементів порівняння зазвичай відносять:

– форму власності і правовий режим земель (права володіння, користування, розпорядження);

– офіційне цільове призначення і фактичне використання попереднім власником;

– місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок за кадастровою оцінкою);

– експлуатаційні характеристики (розмір і конфігурація ділянки, рельєф, ухил поверхні, категорія ґрунтів, режим ґрунтових вод і паводків, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки площ);

– наявність і стан поліпшень для об’єкта оцінки та подібних земельних ділянок;

– функціональне використання прилеглої території та рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля, умови продажу за конкретною угодою (вільний продаж, наявність прихованих умов та неявних мотивів, продаж за фактором обмеженості у часі, продаж задіяної ділянки, ліквідаційний продаж, продаж за конфіскацією, продаж ділянки, зупинка діяльності на якій приносить збитки та інше);

– рівень інфляції за час, що минув з моменту продажу ділянки-аналога;

– кон’юнктуру ринку на момент продажу аналога та об’єкта оцінки.

Поправки до цін продажу подібних ділянок можуть визначатися через попарне порівняння або за допомогою статистичного аналізу ринкових даних. Відмінності враховують через надбавку чи знижку до ціни або вносять як додаткові умови до угоди про купівлю-продаж. Для оцінювання можуть застосовуватись таблиці коригувань, які повинні враховувати відхилення у вартості за елементами. Однак, слід зважати, що деякі елементи порівняння з точки зору конкретного покупця можуть мати різне значення і вагомість.

Коригування може проводитись в натуральних, вартісних або відносних одиницях за кожним конкретним елементом порівняння чи за всією сукупністю елементів шляхом додавання чи віднімання, або на основі застосування кумулятивного методу через множення значень коефіцієнтів.

Методика, викладена в постанові КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок», передбачає застосування для визначення скоригованої ціни продажу земельної ділянки такої формули:

(6.13)

де – скоригована ціна продажу земельної ділянки;

– фактична ціну продажу подібної земельної ділянки;

– різниця (поправка) з урахуванням знака (+,-) в ціні продажу подібної земельної ділянки стосовно оцінюваної ділянки за j-тим фактором порівняння;

m – кількість факторів порівняння.

Вартість земельної ділянки може визначатись як медіанне або модальне значення отриманих результатів. Медіанне значення скоригованих цін продажу є середнім значенням цін для ранжованого ряду об'єктів продажу (без урахування найбільшого та найменшого значень), обраних для порівняння.

Модальним значенням скоригованих цін продажу є найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння. Зазвичай для визначення вартості земельної ділянки шляхом порівняння беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами впливу на вартість найбільше збігаються з оцінюваною ділянкою.

Земельні ділянки повинні бути співставні за багатьма ознаками, однак критерієм є конкурентоспроможність. Якщо порівнювана і оцінювана ділянки не конкурують на одному сегменті земельного ринку, то вони не стикаються із однаковими силами попиту і пропозиції, в результаті чого перенесення ціни з об’єкта порівняння на оцінювану земельну ділянку може призвести до викривлення оцінки. Окрім цього, при виборі об’єкта-аналога варто звернути увагу на такі моменти:

• типовий строк експозиції – час, протягом якого оцінювана ділянка в середньому повинна перебувати на ринку, щоби бути проданою;

• незалежність суб’єктів оцінювання. Якщо учасники угоди перебувають у родинних стосунках, або є материнською і дочірньою компаніями, або існують інші нетипові обставини, ціна продажу буде нетиповою. Це стосується також угод із об’єктами, що перебувають у заставі;

• інвестиційна мотивація. В першу чергу, при оцінюванні забудованих ділянок інвестори повинні мати аналогічні мотиви, а земельні ділянки, що купуються – однакове призначення. При виборі об’єктів для порівняння слід не брати до уваги ті, для яких після продажу зміниться спосіб використання. Наприклад, земельна ділянка із спортивною спорудою після продажу використовується як критий ринок, тобто, після продажу переходить до іншого сегменту ринку. Для визначення можливого використання об’єкта слід враховувати норми зонування і дозволене використання. Якщо два об’єкта розміщені в різних зонах, які виключають їхнє однакове використання, ці ділянки не можуть бути порівнюваними;

• умови фінансування угоди купівлі-продажу. Всі платежі повинні здійснюватися грошовими засобами без наявності спеціальних умов фінансування (взаємозаліки, розрахунок векселями, бартер). Типовими є такі варіанти розрахунків:

а) розрахунок покупця із продавцем власними коштами на дату продажу. В цьому випадку коректування не потрібне;

б) отримання покупцем кредиту в банку для купівлі об’єкта нерухомості. В цьому випадку для коректування до продажної ціни додають величину процентів в грошовому вимірі;

в) фінансування угоди купівлі-продажу продавцем, тобто, надання покупцеві іпотечного кредиту. Для коректування таких умов можна використовувати дисконтування грошових потоків іпотечного кредиту при ринковій нормі процента.

Коректування здійснюються в такій послідовності: першою чергою здійснюються коректування, які стосуються умов угоди і стану земельного ринку; другою чергою здійснюються коректування, що стосуються безпосередньо земельної ділянки.

Залежно від відношення ціни до одиниці порівняння всі поправки і коректування поділяються на процентні і грошові. При цьому грошова поправка може вноситися як до ціни всієї ділянки, так і до ціни одиниці порівняння.

Процентні поправки змінюють вартість земельної ділянки на певний коефіцієнт і вносяться шляхом множення вартості об’єкта-аналога на цей коефіцієнт:

(6.14)

де – скоригована вартість продажу об’єкта-аналога;

Ц_ан – ціна продажу об’єкта-аналога;

П_% – процентна поправка;

Ц_од.ан – ціна одиниці порівняння об’єкта-аналога;

К_од – кількість одиниць порівняння.

Грошові відносні поправки змінюють вартість однієї одиниці порівняння на певну суму:

(6.15)

де П_відн – грошова відносна поправка.

Грошові абсолютні поправки змінюють ціну продажу об’єкта-аналога на певну абсолютну суму:

(6.16)

де П_абсол – грошова абсолютна поправка.

Для оцінювання вартості землі під забудовою іноді використовують метод співвідношення (перенесення). За зазначеним методом загальна ціна продажу аналогічного земельно-майнового комплексу поділяється на дві складові – ціну земельної ділянки і ціну будівель і споруд. За обраним методом, який найбільш відповідає характеру забудови, оцінюється вартість будівель і споруд, яка вираховується із загальної ціни майнового комплексу. Різниця являє собою вартість земельної ділянки.

За зарубіжним досвідом оцінювання величина вартості землі складає від 15% до 35 % вартості майнового комплексу. Застосування зарубіжного досвіду в Україні ускладнюється тим, що існує велика різниця у методах, якості, технології, вартості будівництва. Вагомий вплив на вітчизняну специфіку оцінювання здійснює кризовий стан української економіки, непрогнозований характер розвитку подій на ринку нерухомості, наявність значної кількості підприємств із застарілими, фізично і морально зношеними будівлями, спорудами, обладнанням.

Застосування методів математичної статистики при визначенні вартості землі має і певні переваги і недоліки. Достоїнством методу є висока достовірність розрахунку, що, в свою чергу, вимагає наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок. Недоліком є відсутність порівняльних даних за необхідний базовий період та впевненості у достатній обґрунтованості попередніх угод-аналогів.

Якщо в районі розташування оцінюваного об’єкта недостатньо порівняних продажів подібних земельних ділянок, варто здійснити пошук інформації про схожі об’єкти у аналогічних за ринковими умовами регіонах. Отримані відомості дозволяють визначити типові співвідношення між вартістю землі, вартістю поліпшень, вартістю будівель і споруд. Разом із тим, в багатьох випадках кількість продажів буває обмеженою, що не дозволяє застосовувати статистичні методи. В таких умовах доцільним є залучення експертів, отримання додаткової інформації через застосування витратних методів або даних кадастрової оцінки земель.

Розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки (Р) у загальному вигляді може здійснюватися за формулою[159]:

(6.16)

де – площа земельної ділянки, м²;

– лінійна функція від факторів для і-того кластера, що враховує особливості інфраструктури поселення (інфраструктурна складова), грн/м²;

– лінійна функція параметрів для і-того кластера, що враховує особливості конкретної земельної ділянки (локальна складова), грн/м²;

– коефіцієнт переходу від питомого показника кадастрової вартості землі (КПППКВЗ) під типовим об’єктом за видом функціонального використання, для якого існує інформація про угоди щодо продажу земельних ділянок й інших об’єктів нерухомості до КПППКВЗ за видом функціонального використання, для якого інформація чи статистика ринкових угод відсутня. КПППКВЗ розраховується з урахуванням вартості нового будівництва типового об’єкта і коефіцієнта його зношування методом «витягу»;

і – номер кластера.

Результати розбивки на кластер дозволяють поширити вартість землі, отриманої в центрі кластера (зазвичай у найбільш розвинутому поселенні) на ті поселення кластеру, по яких статистична інформація про ринкові угоди відсутня.

Третім основним методом, зазначеним в постанові КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок», є урахування витрат на земельні поліпшення.

Специфіка застосування розглянутих вище методів оцінювання земельних ділянок полягає у тому, що найбільш придатними вони є для оцінювання невеликих за площею ділянок, розташованих на території населеного пункту. Оцінювання ділянок, розташованих у виробничих, промислових, комунально-складських зонах або ділянок за межами поселень, з розміщеними на них нафтопереробними, хімічними комплексами, екологічно небезпечними підприємствами здійснити за допомогою порівняльних методів практично неможливо. Відсутність або недостатність відомостей про кількість проданих або переданих в оренду земельних ділянок, призначених для вищевказаного використання, не дозволяє виконувати оцінювання методом порівняння продажів. Кризовий стан економіки, в свою чергу, не дає змоги адекватно оцінити грошові потоки доходів і забезпечити дотримання принципу найефективнішого використання, що робить неприйнятним застосування дохідних методів. Тому оцінювання вищевказаних об’єктів можливе із використанням витратних методів.

Вартість земельної ділянки під виробничим об’єктом, розташованим у промисловій зоні поселення можна визначити як суму вартості неосвоєної ділянки і витрат на її освоєння (поліпшення). Вартість неосвоєної ділянки, як правило, прирівнюється до вартості навколишніх земельних ділянок за ознакою переважного використання. До складу витрат на освоєння ділянки зазвичай відносять витрати на створення необхідної підприємству інженерної і транспортної інфраструктури: підведення чи підключення до мереж електро, тепло-, газо-, водопостачання і каналізації, створення систем зберігання, очищення чи утилізації відходів виробництва, будівництво під’їзних шляхів, колій і магістралей.

Якщо інженерні спорудження і мережі обслуговують лише промислову площадку на оцінюваній земельній ділянці, то вся їхня відбудовна вартість переноситься на вартість освоєння земельної ділянки. Якщо інженерна і транспортна інфраструктура обслуговує кілька промислових площадок (підприємств), вартість освоєння розподіляється пропорційно до обсягу послуг, споживаних промисловими підприємствами.

За методикою, викладеною в постанові КМУ «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок», витратний підхід використовується для оцінювання поліпшених земельних ділянок або тих, поліпшення яких передбачається. При цьому пропонується використання такої формули:

(6.17)

де – вартість земельної ділянки з урахуванням витрат на земельні поліпшення, грн.;

– очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання, грн.;

– витрати на земельні поліпшення, грн.

Для визначення нерівномірно розподілених у часі майбутніх доходів і витрат застосовується дисконтування відповідних грошових потоків. Як бачимо, в методиці присутнє поєднання витратного підходу (відносно витрат на поліпшення) і дохідного підходу (відносно вартості земельної ділянки).

Для оцінювання малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на окремі ділянки під забудову з метою їхнього подальшого продажу, використовується метод витрат на освоєння. Алгоритм оцінювання ґрунтується на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. Грошовий потік доходів включає в себе виторг від продажу освоєних ділянок, за вилученням витрат на продаж і витрат на освоєння. Грошовий потік витрат включає в себе витрати на: придбання ділянки у попереднього власника; геологорозвідувальні і проектні роботи; планування, проектування, розмежування ділянок; будівництво доріг і вулиць; вартість інженерних, дренажних і комунальних споруд; прибуток і накладні витрати підрядника; продаж і рекламу; страхування; управлінські витрати; сплату податків і платежів.

Визначення чистого доходу від продажу проводиться вирахуванням витрат на освоєння і підприємницького прибутку із передбачуваного виторгу від продажу ділянок. Основою для розрахунку передбачуваного виторгу є ціна продажу однієї ділянки. Слід врахувати час, необхідний для освоєння і продажу. Чим довше земельні ділянки залишаються непроданими, тим вищі видатки і ризик для забудовника. Ставка дисконтування повинна відображати ризик, пов'язаний із періодом освоєння і продажу, а також обсяг інвестицій.

Інтегрованим методом оцінювання є метод залишку для землі, який ґрунтується на капіталізації чистого операційного доходу від її використання.

Метод залишку для землі у практиці оцінювання використовується для визначення вартості земельної ділянки із забудовою, коли відома вартість будівель і споруд, вимоги до їхньої прибутковості і прибутковості земельної ділянки. Найбільш придатним є застосування цього методу для оцінювання нової чи проектованої забудови, адже тоді з найбільшою точністю можна визначити вплив різноманітних факторів на значення оцінки. До переліку таких факторів можна віднести[159]:

– локальні фактори, які пов’язані із вартістю будівництва залежно від фізико-географічних й інженерно-геологічних характеристик території (кліматичні умови, рельєф, несуча здатність і категорія ґрунтів, рівень ґрунтових вод, карстові явища і т. ін.);

– екологічні фактори, які пов’язані із збитками власника залежно від санкцій діючого законодавства (за забруднення навколишнього середовища, шум, електромагнітне випромінювання і т.ін.). Вартість цих збитків порівнюється із вартістю природоохоронних заходів;

– фактори витрат на відчуження вже використовуваних об’єктів, переміщення об’єктів з низькою ефективністю використання на більш дешеві землі;

– комунікаційні фактори, що обумовлюють рівень втрат часу і ресурсів на перевезення сировини, готової продукції, доставку працівників. Це вимагає моделювання транспортних потоків і вирішення завдання мінімізації транспортних витрат;

– інфраструктурні фактори, які потребують проблемно-орієнтованого обліку усіх корисних і шкідливих для об’єкта нерухомості проявів впливу інфраструктури на прибутковість використання й тим самим на поточну вартість ділянки;

– фактори престижності районів міста з огляду на представницьке функціонування системи керування об’єктом.

Для використання методу залишку при оцінюванні земельних ділянок мають бути відом:

• вартість будівель і споруд, яка може бути визначена витратним, порівняльним або дохідним методом;

• чистий операційний дохід, отриманий від використання землі, будівель і споруд як цілісного майнового комплексу за умови найкращого використання;

• коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд, встановлені за будь-яким методом, відповідно до методів, якими визначалася їхня вартість.

Розрахунок за методом залишку для землі виконується в декілька етапів:

Згідно із принципом найкращого використання як добуток вартості будівель і споруд та коефіцієнта капіталізації визначається чистий операційний дохід, який повинен надходити від експлуатації будівель і споруд:

(6.18)

де – чистий операційний дохід від використання будівель і споруд як частина загального чистого операційного доходу від майнового комплексу;

– поточна вартість будівель і споруд;

– коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Визначається залишок чистого операційного доходу, що припадає на земельну ділянку:

(6.19)

де – чистий операційний дохід від використання земельної ділянки;

– чистий операційний дохід від використання цілісного майнового комплексу.

Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання земельної ділянки:

(6.20)

Метод залишку на земельну ділянку може бути використаний при визначенні найкращого та найбільш ефективного використання.