7.4. Методичні підходи до оцінювання вартості машин і обладнання

Розглянуті особливості машин і обладнання як частки рухомого майна підприємства обумовлюють також особливості застосування існуючих підходів і методів іхнього оцінювання. Для незалежного ринкового оцінювання машин і обладнання, як і для оцінювання нерухомості, застосовуються такі ж підходи: порівняльний, витратний, дохідний.

◙ Порівняльний підхід

Порівняльний підхід – визначення вартості полягає у використанні й аналізі цін на об'єкти, аналогічні оцінюваному об'єкту. При цьому виходять із принципу заміщення, згідно із яким раціональний інвестор не заплатить за певний об'єкт більше, аніж вартість доступного для покупки аналогічного об'єкта, що володіє такою ж корисністю, що й оцінюваний об'єкт.

У загальному випадку для реалізації порівняльного підходу виконують наступні роботи. Перш за все вивчають відповідний ринок і збирають інформацію про ціни на продукцію тієї групи, до якої відноситься оцінюваний об'єкт машин і обладнання. Потім перевіряють зібрану інформацію і вибирають аналог (аналоги) за ознаками функціональної, конструкційної і параметричної схожості. Ціни на аналоги позбавляють випадкових спотворень і невідповідностей нормальним умовам продажу внесенням коректувань. Після проведеної підготовки цінову інформацію тим або іншим методом обробляють для отримання шуканої вартості об'єкта.

Важливе питання при застосуванні порівняльного підходу – правильний вибір об'єкта порівняння (аналога). Основне правило полягає в тому, що об'єкт порівняння повинен володіти не лише функціональною, але й класифікаційною подібністю до оцінюваного об'єкта, тобто, оцінюваний об'єкт і об'єкт порівняння повинні відноситися до однієї класифікаційної групи машин за призначенням, принципом дії, конструктивним виконанням, значеннями головних ціноутворюючих параметрів.

Встановлення подібності показників, що можуть впливати на вартість, здійснюється за такою послідовністю: функціональна подібність, конструктивна подібність, параметрична подібність. Техніко-економічні показниками, які використовуються для визначення подібності машин і обладнання, є:

– призначення (функціональні);

– продуктивності;

– надійності;

– автоматизації;

– точності і стабільності функціонування, якості виконуваних робіт,

– ергономічні,

– естетичні,

– економічності експлуатації.

Забезпеченість інформацією про об'єкти порівняння впливає на вибір методу розрахунку вартості. Якщо є ідентичний об'єкт або близький аналог, тоді застосовують метод прямого порівняння, якщо існують тільки подібні об'єкти - метод розрахунку за питомими показниками або кореляційними моделями.

Для оцінювання потрібна інформація і про ціни, і про технічні характеристики вибраних об'єктів порівняння.

Найбільш поширеними джерелами інформації про ціни слугують:

1) прайс-листи підприємств-виробників і дилерських компаній;

2) бюлетені комерційної інформації про товари і ціни;

3) таблиці цін, що публікуються в деяких спеціальних журналах;

4) угоди про постачання й укладені операції, якщо розповсюдження інформації про них дозволене учасниками угод;

5) цінова інформація торгівельних організацій і виробників на сайтах ІНТЕРНЕТ.

Джерелами технічної інформації слугують:

1) асортиментні каталоги, видавані підприємствами-виробниками і дилерськими компаніями;

2) номенклатурні каталоги і довідники, видавані спеціалізованими інформаційними і проектними організаціями.

Найбільш зручним джерелом цінової, технічної й іншої інформації є спеціалізовані бази даних для виконання оцінних робіт.

Ціни відібраних аналогічних об'єктів необхідно піддати серйозному аналізу, перш ніж використовувати їх в розрахункових процедурах. Ціни формуються під впливом безлічі різноманітних чинників, і тому, навіть у близьких аналогів, вони можуть істотно різнитися.

Мінімальний перелік відомостей, які потрібно мати про кожну ціну, включає в себе:

– момент часу (місяць, рік) дії зафіксованої ціни. В умовах високого рівня інфляції і нестабільного ринку значення ціни без вказівки часу її дії – цифра, яка не має жодного значення;

– грошова одиниця ціни. Якщо ціна подана в гривнях, інколи доцільно перетворити її значення в долари за курсом на час дії, оскільки для багатьох одиниць устаткування доларові ціни є значно стабільнішими, аніж гривневі;

– характер ціни за джерелом походження. Ціна може бути або ціною пропозиції, або ціною угоди. Як правило, ціни угод декілька нижчі за ціни пропозиції. Для ціни пропозиції указують такі відомості, як її походження (ціна виробника, ціна дилера, початкова ціна аукціону, ціна посередника) і джерело отримання (з прайс-листа виробника або дилера, з рекламного бюлетеня, з журналу, газети і інших ЗМІ і т. ін.). Для ціни угоди відзначають такі відомості, як вигляд і мета операції (купівля споживачем для використання, купівля гуртовим дилером, купівля лізинговою компанією, купівля на аукціоні, купівля за спеціальним замовленням), джерело отримання інформації (від дилера, від виробника, від покупця, від організатора аукціону, від третіх осіб);

– місце продажу (регіон України). На відміну від нерухомості теоретично вартість рухомого майна не повинна залежати від географії його придбання. Проте ділова активність товарних ринків в різних регіонах країни є різною, тому має місце відмінність цін однакову продукцію;

– стан об'єкта з огляду на фізичний знос і час його виготовлення. Ціна може відноситися до нового, недавно виготовленого об'єкта, або до уживаного об'єкта, що експлуатувався, або давно виготовленого, але жодного разу не працюючого об'єкта. Для поношених машин і обладнання вагоме значення має інформація про рівень їхнього зносу, про те, чи піддавалися вони капітальному ремонту чи ні;

– наявність або відсутність ПДВ в ціні;

– наявність в ціні транспортних, складських й інших витрат;

– застосування до ціни системи знижок і надбавок. Потрібно мати на увазі, що реальні ціни можуть відхилятися від середнього рівня через цінові знижки і надбавки. Так, націнки можуть бути пов'язані із зобов'язаннями продавця щодо гарантійного обслуговування, додаткового сервісу, особливої комплектації і т.ін. Знижки найчастіше пов'язані із гуртовими продажами на розмір гуртової партії. Оскільки надбавки і знижки можуть бути дуже істотними, необхідно зібрати відомості про вживані шкали знижок і надбавок.

Порівняльний підхід до оцінювання вартості машин і обладнання реалізується в наступних методах:

– цінових індексів або індексування за чинником часу;

– прямого порівняння із ідентичним об'єктом;

– прямого порівняння із аналогічним об'єктом;

– прямого порівняння із аналогічними об'єктами з внесенням направлених якісних коректувань;

– розрахунку за питомими показниками і кореляційними моделями.

Метод цінових індексів (індексування за чинником часу)

Цей метод застосовний у тому випадку, коли для оцінюваного об'єкта відома його ціна у минулому, отже, виникає завдання перерахувати цю ціну за станом на дату оцінювання. Метод широко застосовується при переоцінці основних фондів.

Вважатимемо, що відома первинна (або остання відновна) вартість об'єкта на якусь дату. Потрібно перерахувати вартість об'єкта на задану дату оцінювання.

Відрізок часу між датою, коли зафіксована вартість, і датою оцінювання вимірюється кількістю місяців, тоді відновна вартість об'єкта на дату оцінювання складатиме:

В_{відтв.індекс} = В_поч × І_n/0, (7.21)

де В_поч – первинна (відновна) вартість об'єкта в базисному (нульовому) місяці;

I_{n/0 –} коректувальний індекс для n-го місяця по відношенню до 0-го місяця;

n – період індексації, виражений кількістю місяців.

Для визначення індексу можна використовувати формулу:

(7.22.)

де - середній ланцюговий ціновий індекс протягом n місяців.

Середній ланцюговий ціновий індекс визначається, якщо в даному інтервалі індексування відомо дві ціни на аналогічний об'єкт:

(7.23)

або за допомогою наближеної формули:

(7.24)

де Ц₀ і Ц_n – ціна аналогічного об'єкта (верстата, машини, транспортного засобу) в початковому 0-му місяці і n-му місяці відповідно.

Метод прямого порівняння з ідентичним об'єктом

Ідентичний об'єкт – це об'єкт тієї ж моделі (модифікації), що і оцінюваний об'єкт, у нього немає жодних відмінностей від оцінюваного об'єкта за конструкцією, оснащенням, параметрами і матеріалами. Ціна ідентичного об'єкта слугує базою для визначення вартості оцінюваного об'єкта. Повна вартість заміщення (відновна вартість) дорівнює ціні ідентичного об'єкта, приведеної до умов нормального продажу і умов оцінювання за допомогою так званих «комерційних» коректувань.

«Комерційні» коректування за своїм змістом можна підрозділити на три групи.

1. Коректування, що усувають нетипові умови продажу – прискорені терміни постачання, відхилення від нормального гарантійного терміну обслуговування, наявність цінової знижки з різних причин, нестандартна комплектація, неспівпадання фірм-виробників, наявність доплати за особливі умови постачання і додаткові послуги, тривале перебування товару на складі і т. ін.

2. Коректування на наявність ПДВ й інших встановлених податків.

3. Коректування за чинником часу.

Коректування другої і третьої груп виконуються практично завжди, коректування першої групи – вибірково із урахуванням їхньої визначеності і значущості.

«Комерційні» коректування можуть бути коефіцієнтними або поправочними (абсолютними поправками, що вносять до ціни). Більшість «комерційних» коректувань вносяться множенням ціни на коефіцієнт або індекс. Послідовність їхнього внесення значної ролі не відіграє. Поправочні коректування прагнуть вносити наприкінці розрахунків після коефіцієнтних коректувань. При цьому потрібно стежити за тим, щоб внесена поправка відповідала попереднім коректуванням за чинником часу й іншими.

Послідовність внесення коректувань в ціну ідентичного об'єкта зазвичай здійснюється в табличній формі, що робить розрахунок наочним і доказовим.

Метод прямого порівняння з аналогом

Якщо ідентичний об'єкт порівняно з оцінюваним об'єктом має лише «цінові» відмінності, які усувають «комерційними» коректуваннями, то об’єкт-аналог, порівняно з оцінюваним об'єктом, разом із «ціновими» відмінностями має також деякі відмінності в значеннях основних експлуатаційних параметрів. Тому при цьому методі окрім «комерційних» коректувань до ціни аналога вносять також коректування на параметричні відмінності.

Можна підібрати один близький аналог або декілька аналогів, для яких відомі ціни. Центральне місце в цьому методі займає аналіз цін, на основі якого визначають значення коректувань до цін аналога(ів).

Коректування на параметричну відмінність підрозділяються на два види: поправочні коректування і коефіцієнтні коректування.

Поправочне коректування виконується внесенням абсолютної поправки до ціни таким чином:

Ц_скор = Ц_поч + П_абс = Ц + b×(Х – Х_ан), (7.25)

де Ц_скор – ціна, скоректована внесенням поправки;

Ц_поч – початкова ціна;

П_абс – абсолютна поправка до ціни аналога;

b – «ціна» одиниці параметра, тобто величина, що показує, на скільки грошових одиниць зміниться ціна при зміні параметра на одиницю його виміру;

Х, Х_ан – значення параметра у оцінюваного об'єкта і у аналога відповідно.

«Ціна» одиниці параметра може бути визначена одним з двох способів: 1) способом «двох крапок», 2) шляхом побудови кореляційного рівняння лінійного вигляду.

Спосіб «двох крапок» полягає в тому, що знаходять два аналогічні об'єкти, що розрізняються тільки значенням даного параметра, всі інші параметри у цих об'єктів мають бути однаковими.

«Ціна» одиниці параметра знаходиться за формулою:

(7.26)

де Ц₁ і Ц₂ – ціни першого і другого об'єктів відповідно;

Х₁ і Х₂ – значення параметра у першого і другого об'єктів відповідно.

Якщо не вдається знайти два об'єкти, що розрізняються значенням тільки даного параметра, тоді застосовують спосіб побудови кореляційного рівняння. Складають вибірку аналогічних об'єктів і за нею будують кореляційне рівняння лінійного виду Ц = а + bХ. Параметр b в цьому рівнянні – «ціна» одиниці параметра, що цікавить нас.

Поправочне коректування застосовується для таких параметрів, зміна яких не викликає істотної зміни інших параметрів, а також при невеликих змінах параметра.

Коефіцієнтне коректування виконується множенням початкової ціни на коректувальний коефіцієнт:

Ц_скор = Ц_поч× К_кор, (7.27)

де К_кор – коефіцієнт коректувальний, який визначається за формулою:

(7.28)

де b – показник степеня, що враховує силу впливу параметра Х на ціну Ц, званий також коефіцієнтом гальмування;

I_X – індекс зміни параметра Х.

Коефіцієнтні коректування застосовуються для урахування відмінностей за головними параметрами, зміна яких супроводжується зміною багатьох інших параметрів.

Оскільки при прямому порівнянні вносяться як поправочні, так і коефіцієнтні коректування, кінцевий результат залежить від послідовності їхнього внесення. Тому існує єдиний порядок внесення коректувань при методі прямого порівняння, він може бути описаний як послідовність наступних етапів.

1. Спочатку вносять «комерційні» коректування з метою приведення ціни аналога до умов оцінювання вартості.

2. Якщо у аналога є додаткові пристрої, яких немає у оцінюваного об'єкта, вноситься коректування відніманням вартості додаткових пристроїв.

3. Якщо у аналога є нестандартне значення якогось допоміжного параметра, вноситься поправочне коректування ціни аналога.

4. Якщо у аналога і оцінюваного об'єкта є відмінності за одним-двома головними параметрами, вноситься коефіцієнтне коректування.

5. Якщо у оцінюваного об'єкта є нестандартне значення якогось параметра, вноситься поправочне коректування.

6. Якщо у оцінюваного об'єкта є додаткові пристрої, яких немає у аналога, вноситься коректування збільшенням вартості додаткових пристроїв.

Метод направлених якісних коректувань

Цей метод застосовується в разі, коли потрібно внести багато коректувань на відмінність параметрів або характеристик, а їхні «ціни» складно або неможливо визначити через нестачу інформації. При цьому визначають тільки спрямованість дії коректування на вартість, підрозділяючи всі коректування на два види: ті, що підвищують і ті, що знижують вартість (ціну).

Метод може бути застосований тоді, коли для оцінюваного об'єкта можна підібрати, як мінімум, два аналоги. Причому оцінюваний об'єкт за своїми технічними параметрами і характеристиками, а, отже, і за вартістю, займає проміжне положення між двома аналогами. В результаті порівняння аналог отримує певну кількість коректувань, що як підвищують, так і знижують ціну. Припускають, що коректування мають приблизно рівну вагомість за своїм впливом на вартість. Це означає, що у кожного аналога одне коректування, що підвищує, і одне понижуюче коректування повністю нейтралізують одне одного. Впливовим коректуванням можна назвати таке коректування, яке не піддалося нейтралізації коректуванням протилежного напряму.

Аналог, у якого кількість коректувань, що підвищують ціну, перевищує кількість понижуючих коректувань, задає нижню ціну і називається нижнім аналогом. Аналог, у якого кількість понижуючих коректувань перевищує кількість коректувань, що підвищують ціну, називають верхнім аналогом. Він задає верхню ціну. Шукана повна вартість заміщення оцінюваного об'єкта перебуває в інтервалі між нижньою і верхньою ціною, а її положення визначається кількістю коректувань-підвищень нижнього аналога і кількістю понижуючих коректувань верхнього аналога:

(7.29)

де Ц_н, Ц_в – нижня і верхня ціна відповідно;

– кількість понижуючих коректувань верхнього аналога;

– кількість коректувань-підвищень нижнього аналога.

Місцезнаходження вартості об'єкта в інтервалі між цінами верхнього і нижнього аналогів ілюструє схема на рис. 7.1. Причому у верхнього аналога кількість понижуючих коректувань дорівнює двом, а у нижнього аналога кількість підвищуючих коректувань дорівнює чотирьом.

Рис. 7.1. Визначення вартості об'єкта за допомогою методу направлених коректувань

Якщо кількість аналогів більше двох, вартість об'єкта встановлюється в декількох інтервалах, а потім обчислюється середнє значення.

При цьому можливі два випадки: 1) один нижній аналог і декілька верхніх аналогів; 2) один верхній аналог і декілька нижніх аналогів.

У першому випадку розглядаються всі інтервали з одним і тим же нижнім аналогом, в другому випадку – навпаки, всі інтервали з одним і тим же верхнім аналогом. За набутими значеннями вартості в кожному інтервалі розраховують середнє значення, яке береться як підсумковий результат.

Цей метод дозволяє оцінювати вартість одиниці устаткування при мінімальному обсязі початкової інформації і особливо він може бути корисний, коли відмінності між оцінюваним об'єктом і аналогами виявляються не лише в значеннях технічних параметрів, але й в дискретних характеристиках.

Різновидом описаного вище методу є метод зважених направлених коректувань, при якому кількість коректувань підраховується із урахуванням вагомості кожного коректування. Для кожного направленого коректування указується ваговий множник. Шкала вагових множників може містити будь-яку за розсудом експертів кількість градацій. Найбільш простий підхід, коли коректування підрозділяють на сильні, середні й слабкі, і їм надають вагові множники 3, 2 і 1 відповідно. Таким чином, одне сильне коректування ніби еквівалентне трьом слабким, а одне середнє коректування – двом слабким. При цьому ваговий множник для коректування вибирається експертом виходячи з сили впливу параметра на вартість (ціну) і рівня відмінності в значеннях даного параметра у порівнюваних об'єктів. Подальший підрахунок кількості коректувань виконують із урахуванням вагових множників. Все подальші операції такі ж, як і при звичайному методі направлених коректувань. Надійність отримуваної оцінки при даному методі багато в чому залежить від правильності проведеної експертизи.

Метод розрахунку за кореляційними моделями і питомими показниками

Цей метод зручно застосовувати тоді, коли потрібно оцінити достатньо велику множину однотипних об'єктів із різними значеннями окремих параметрів. Кожен із цих об'єктів розглядається як представник деякого сімейства машин одного класу або виду. Допускається, що у машин певного класу існує закономірний зв'язок між ціною (вартістю), з одного боку, і основними технічними і функціональними параметрами – з іншого. Тому завдання зводиться до того, щоб математично описати цей зв'язок і надалі застосувати отриману математичну модель для оцінювання всіх об'єктів, що входять до множини об'єктів одного класу.

Спочатку комплектується вибірка об'єктів певного класу (виду, групи), для яких відомі основні параметри і ціни. Надалі ціни мають бути приведені до єдиних умов із внесенням відповідних «комерційних» коректувань. Потім за допомогою методів теорії кореляційно-регресійного аналізу розробляють кореляційну модель залежності ціни від одного або декількох головних параметрів.

Вагоме значення має вибір переліку параметрів. З безлічі параметрів, якими характеризуються машини, обладнання, устаткування і транспортні засоби, відбирають ті, які дають уявлення про корисність оцінюваного об'єкта для покупця. При цьому керуються принципом корисності. Із зміною параметрів змінюється рівень корисності об'єкта, а, отже, і його вартість. В якості визначальних параметрів вибирають як функціонально обумовлені параметри (найбільші розміри оброблюваних деталей – для верстатів, вантажопідйомність – для вантажних автомобілів і підйомників, потужність – для енергетичних машин й подібне), так і параметри якості (продуктивність і надійність – для технологічних машин, точність обробки – для верстатів, швидкість і маневреність – для транспортних засобів й подібне).

Природним є прагнення включити до кореляційної моделі якомога більше параметрів. Проте існують об'єктивні обмеження, викликані, по-перше, малими розмірами вибірок і, по-друге, наявністю мультиколінеарності, тобто взаємних зв'язків між самими параметрами. У практиці оцінювання кількість параметрів в кореляційній моделі зазвичай не перевищує трьох.

В результаті кореляційного аналізу розробляють або парну (однофакторну) модель, коли обирається один провідний параметр – аргумент, або багатофакторну модель, в якій є декілька параметрів –аргументів.

При парній кореляції між розрахунковою вартістю В_ом і параметром Х використовують лінійну або степеневу функції вигляду відповідно:

(7.30; 7.31)

де В_ом – оцінювана вартість машини;

a₀, a₁ – статистичні параметри кореляційної моделі.

Багатофакторні моделі зазвичай побудовані на основі лінійної або степеневої функції, для трьох параметрів вони мають вигляд відповідно:

(7.32; 7.33)

Розрахунки за кореляційними моделями подають достатньо прийнятні результати, проте, при цьому потрібний значний за обсягом статистичний матеріал. Кількість об'єктів для побудови моделі повинна перевищувати кількість параметрів – аргументів приблизно в 6 разів. Зазвичай в статистичну вибірку включають не лише близькі аналоги за функціями, але й конструктивно подібні об'єкти, що відносяться до одного виду і створюють параметричні ряди.

Вибір головного ціноутворюючого параметра залежить від призначення машини або одиниці устаткування: для транспортного засобу – вантажопідйомність, для двигуна – потужність, для верстата – максимальний розмір оброблюваної деталі й подібне. Метод питомих цінових показників великої точності не дає, оскільки для багатьох видів машин і устаткування вартість (ціна) визначається не лише одним параметром. Щоб врахувати вплив інших чинників, питомий ціновий показник встановлюється диференційованим залежно від інших параметрів і характеристик. Наприклад, для пресів певного виду в якості головного параметра може бути узятий номінальний тиск преса. Проте, в широкому діапазоні питома вартість одиниці тиску може змінитися, і тоді встановлюють «ціну» одиниці даного параметра диференційовано – для малих, середніх і великих пресів.

Метод розрахунку за допомогою питомого цінового показника вирізняється винятковою простотою і дозволяє здійснювати швидке, експресне оцінювання, проте, точність отримуваних результатів є невисокою, оскільки нерідко існує низка додаткових чинників, які не враховуються. Питомий ціновий показник може застосовуватися лише в деякому інтервалі значень головного параметра, в інших інтервалах значення цього показника буде іншим. У багатьох випадках спостерігається закономірне зниження питомого цінового показника із зростанням головного параметра.

Описані вище методи порівняльного підходу застосовуються в основному при оцінюванні окремих машин і одиниць устаткування. Вибір методу визначається характером об'єкта, умовами його використання і повнотою інформаційної бази про ціни і параметри аналогічних зразків машин і устаткування.

Методи порівняльного підходу дозволяють визначити ринкову вартість або вартість, незалежну від місця використання. Щоб потім визначити вартість за місцем використання, слід до ринкової вартості додати витрати на транспортування, спорудження фундаменту, монтаж і налагоджувальні роботи. Саме у можливості отримання дійсно ринкової вартості полягає головна перевага цих методів.

Проте, методи порівняльного підходу мають і свої вади, головна з яких полягає в тому, що надійність оцінок, визначених за цими методами, зумовлюється повнотою й достовірністю ринкової інформації, на опрацюванні якої вони побудовані. А для об'єктів, що не мають відкритого і масового ринку, застосування цих методів виявляється неможливим. Крім того, подібні методи передбачають «поштучне» оцінювання кожної машини або одиниці обладнання, для великої множини об'єктів оцінювання є надто трудомістким. Прискорення оцінювальних робіт при деякій поступці в точності можна отримати, застосовуючи методи розрахунку за кореляційно-регресійними моделями і питомими ціновими показниками.

◙ Витратний підхід до оцінювання вартості машин і обладнання

Витратним підходом є сукупність методів оцінювання вартості об'єкта, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінювання із урахуванням зносу. При витратному підході як міра вартості береться сума витрат на створення і подальший продаж об'єкта, тобто, його собівартість.

Процедура витратного підходу ніби моделює схему витратного ціноутворення, згідно із якою ціна описується простою формулою: «собівартість об'єкта + прибуток». Однак, необхідно при цьому відзначити дуже важливе обмеження: щоб ціна сприймалася і покупцем, і продавцем як ціна справедлива, витрати, що входять до собівартості, мають бути технологічно виправданими (тобто, нормативними або плановими), а прибуток відповідати середньогалузевому рівню рентабельності.

У загальному випадку за допомогою методів витратного підходу визначається вартість відтворення. Потенційний покупець може мати такі альтернативи придбання машин і обладнання: 1) купити агрегати і самостійно зібрати об'єкт (вважаємо, що у покупця є відповідна виробнича база); 2) розмістити замовлення на виготовлення і постачання об'єкта від когось машинобудівного підприємства. Відповідь на питання, який із варіантів обійдеться дешевше, і шукає оцінювач, використовуючи витратний підхід.

Витратний підхід є універсальним, теоретично будь-який об'єкт техніки піддається оцінюванню за цим підходом. Адже будь-яка машина є продуктом виробництва і, отже, характеризується своїми виробничими витратами. Обмежує застосування витратного підходу обмежена доступність оцінювачів до економічної й іншої інформації із сфери виробництва. В той же час, є великий клас машин, обладнання, устаткування і транспортних засобів, для оцінювання яких методи витратного підходу є єдино можливими. Це спеціальне і спеціалізоване обладнання, дослідні і дослідницькі установки, унікальні зразки машин, які виготовлені за індивідуальними замовленнями. Для цих об'єктів неможливо знайти аналоги, що вільно обертаються на ринку або регулярно замовляються виробникам, і тому порівняльний підхід для їхнього оцінювання є непридатний.

Процедура витратного підходу починається з того, що збирається і аналізується інформація про внутрішню будову об'єкта, його структуру і склад основних елементів. При цьому однієї технічної характеристики недостатньо, потрібні докладний опис конструкції, креслення загального вигляду і специфікації. Проводиться також ретельний огляд об'єкта.

Перш за все, в конструкції об'єкта виділяють стандартні вузли і елементи, для яких можна підшукати аналоги на ринку і які, отже, можуть бути оцінені методом прямого порівняння або іншим методом порівняльного підходу.

Потім в конструкції об'єкта виділяють основні агрегати за принципом їхньої матеріальної і технологічної однорідності. Кількість таких агрегатів (блоків, вузлів, систем) невелика (зазвичай не більше 10), а сукупні витрати на їхнє виготовлення складають близько 90% всієї собівартості об'єкта. Оцінювання кожного із цих агрегатів виконують окремо за допомогою одного із методів витратного підходу. Наприклад, бойлер містить три основні агрегати: 1) корпус, виконаний з листової конструкційної сталі; 2) систему труб з жароміцної сталі і 3) пальник (газовий, мазутовий або ін.).

На останньому етапі для отримання вартості всього об'єкта підсумовуються раніше отримані вартості окремих агрегатів і додаються витрати на загальне складання.

Таким чином, оцінювання за витратним підходом є поагрегатним (поелементним), і з цим пов'язана його висока трудомісткість.

Придатна для оцінювання інформація може бути поділена на два види: цінова і виробничо-економічна.

Цінова інформація – до неї відносять ціни на ідентичні або аналогічні стандартні пристрої та елементи, що зустрічаються в конструкції оцінюваного об'єкта. Наприклад, ціни на електродвигуни, трансформатори, реле, вимірювальні прилади, системи ЧПУ до верстатів, насосів, редукторів і т. ін. Крім того, аналізують ціни на установки, пристрої і машини, які можуть бути визнані матеріально і технологічно однорідними об'єктами по відношенню до основних агрегатів оцінюваного об'єкта. Джерелами інформації слугують прайс-листи і цінники підприємств-виробників і дилерських компаній.

Оскільки при оцінюванні за витратним підходом ціни однорідних об'єктів часто піддаються «розщеплюванню», необхідно привести значення зібраних цін до дати оцінювання, забезпечити одноманітність в урахуванні ПДВ, вилучити націнки, знижки й інші спотворення. Слід використовувати, перш за все, відпускні ціни підприємств-виробників, оскільки вони кращим чином відображають виробничі витрати. Ціни дилерів і посередників обтяжені збутовими націнками, тому їх краще не застосовувати або теж привести до цін підприємств-виробників.

Для застосування витратного підходу необхідно мати інформацію не лише про ціни, але й про їхню економічну структуру (хоча би оглядово). На основі економічної структури відпускної ціни підприємства-виробника можна встановити зв'язок між цією ціною і повною собівартістю.

Виробничо-економічна інформація. Отримання такої інформації доволі складне для оцінювачів, оскільки вона формується на підприємствах-виробниках і переважно є конфіденційною. Тому відзначимо обмежене коло відомостей, які необхідні для розрахунків вартості за методами витратного підходу.

Показник рентабельності продажів – цей показник залежить насамперед від того, наскільки ліквідним є об'єкт оцінювання. На машинобудівному підприємстві, яке є виробником обладнання, показник рентабельності для різних виробів може коливатися від 5 до 30%. Деяке уявлення про показник рентабельності можна отримати із статистичних матеріалів, опублікованих Державними органами статистики.

Вагому нформацію можна отримати із калькуляцій собівартості на деякі вироби, близькі до оцінюваного об'єкта за конструкцією, матеріальним складом і технологією виробництва. Як відомо, підсумковим показником калькуляції є собівартість, в ній акумульовані всі операційні (поточні) витрати на виробництво і, частково, на реалізацію одиниці продукції. Аналіз калькуляції дозволяє виявити наступні показники, які можна використовувати при розрахунку і обґрунтуванні вартості об'єкта:

– структура собівартості за статтями калькуляції. Якщо собівартість є досить рухливим показником, то структура собівартості, як правило, є стабільною для окремих видів виробництв і продукції. У структурі можна виділити ті статті витрат, які мають найбільшу питому частку. Це дозволяє детально розраховувати тільки найвагомішу статтю витрат, а повне значення собівартості знаходять діленням найвагомішої статті витрат на її питому частку;

– із калькуляції можна визначити коефіцієнт відношення власних витрат підприємства до витрат на матеріальні і енергетичні ресурси;

– із калькуляції можна виявити бази розподілу непрямих (накладних) витрат.

При аналізі калькуляції слід врахувати, що поточні операційні витрати схильні до впливу низки виробничо-технологічних чинників, внаслідок чого калькуляції однакових виробів на різних заводах істотно різнитимуться.

Відзначимо основні виробничо-технологічні чинники, які впливають на собівартість виробництва одиниці продукції в машинобудуванні як галузі, в якій зосереджене виробництво машин і обладнання:

– серійність виробництва. Із зростанням серійності постійні витрати, що припадають на одиницю продукції, знижуються і, відповідно, знижується собівартість в цілому. Зростання серійності створює додаткові передумови ефективного застосування високопродуктивних технологій і зумовлює економію також на змінних витратах;

– технічний рівень виробництва, тобто, наявність в парку устаткування високопродуктивних і автоматизованих верстатів, автоматичних ліній і комплексів;

– технологічність конструкції оцінюваного об'єкта;

– рівень організації і управління виробництвом на підприємстві, із зростанням цього рівня скорочуються адміністративно-управлінські витрати.

Витратний підхід реалізується в наступних практичних методах:

– розрахунку за ціною однорідного об'єкта;

– поагрегатного (поелементного) розрахунку;

– розрахунку за питомими витратними показниками;

– розрахунку за допомогою витратних кореляційних моделей.

Метод розрахунку за ціною однорідного об'єкта

Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта, якщо він не складний і конструктивно однорідний, або для певного агрегату, що міститься у складному об'єкті, підбирають технологічно однорідний об'єкт, який подібний до оцінюваного за конструкцією, використаними матеріалами і технологією виготовлення. Причому технологічно однорідний об'єкт може мати інше призначення і застосовуватися в іншій галузі. Однорідний об'єкт повинен мати попит, і його ціна має бути відома. При цьому припускають, що повна собівартість виготовлення однорідного об'єкта є наближеною до собівартості виготовлення оцінюваного об'єкта і перебуває під впливом спільних для порівнюваних об'єктів виробничих чинників.

Повна собівартість однорідного об'єкта визначається виходячи із його ціни з урахуванням ставок податків і вірогідної рентабельності:

(7.34)

де Св_од.о – повна собівартість виробництва однорідного об'єкта;

Ц_од.о – ціна однорідного об'єкта (включаючи ПДВ);

– ставка податку на прибуток;

– ставка податку на додану вартість;

КР_од.о – коефіцієнт рентабельності продажів у однорідного об'єкта.

Значення показника рентабельності, що рекомендуються: для продукції, яка має підвищений попит, в інтервалі 0,25–0,35; для продукції, що має середній попит – 0,1–0,25, для низьколіквідної продукції – 0,05–0,1, для неліквідної продукції – 0.

Потім розраховується повна собівартість оцінюваного об'єкта або якогось агрегату. Для цього до собівартості однорідного об'єкта вносяться коректування за одним – двома виробничими чинниками, наприклад, урахування відмінностей в масі об'єктів і серійності випуску:

(7.35)

де Св_п, – повна собівартість виготовлення оцінюваного й однорідного об'єкта або його агрегату відповідно;

G і G_одн – маса конструкції оцінюваного і однорідного об'єктів відповідно;

К_сер і К_{сер.одн} – коефіцієнт серійності виробництва оцінюваного і однорідного об'єктів відповідно. Коефіцієнт серійності залежить від типу виробництва, він дорівнює 1 при великосерійному, 1,1 – при середньосерійному, 1,2 – при дрібносерійному і 1,3 – при одиничному виробництві.

Повна вартість відтворення (відновна вартість) оцінюваного об'єкта або його агрегату розраховується за формулою:

(7.36)

де КР – коефіцієнт рентабельності продажів у оцінюваного об'єкта.

Різновидом вищевикладеного методу є розрахунок за ціною однорідного об'єкта із баловим коректуванням за конструктивно-технологічною складністю. Він вирізняється тим, що повна собівартість оцінюваного об'єкта розраховується шляхом коректування повної собівартості технологічно однорідного об'єкта за допомогою балового показника конструктивно-технологічної складності.

Метод поагрегатного (поелементного) розрахунку

Застосування цього методу, який ще називають «оцінюванням на основі ресурсно-технологічної моделі» доцільне тоді, коли оцінюваний об'єкт або більшу його частину можна скласти із декількох типових або стандартних частин, вузлів і агрегатів (наприклад, агрегат приводу, коробка передач, елементи автоматики, на збирання яких є типові нормативи трудомісткості на складальну одиницю). Ці частини можна придбати на ринку, і ціни на них відомі. Разом із тим передбачається, що процес збирання не є надто трудомістким і не вимагає складного і дорогого устаткування. Наприклад, цей метод може бути застосований при оцінюванні вартості потокової технологічної лінії, що складається з декількох одиниць типового устаткування, а також при оцінюванні комп'ютерів, агрегатних верстатів і т. ін. Однак, використання цього методу пов’язано із необхідністю попередньої побудови ресурсно-технологічної моделі. Головний недолік методу полягає саме у складності побудови моделей, розмаїтості груп і видів машин і обладнання.

Розрахунковий алгоритм включає наступні етапи.

Етап 1. Аналізується будова оцінюваного об'єкта і складається перелік стандартних вузлів і агрегатів, для яких може бути отримана цінова інформація.

Етап 2. Збирають цінову інформацію по кожному агрегату. Ціни відповідним чином коректують.

Етап 3. Визначається повна собівартість об'єкта оцінювання за формулою:

(7.37)

де Св_п- повна собівартість об'єкта;

- підсумкова вартість типових і стандартних агрегатів;

n - кількість типових і стандартних агрегатів в оцінюваному об'єкті;

– коефіцієнт, що враховує власні витрати виробника на складання, наладку і продаж готового виробу виробником. У машинобудуванні він приблизно дорівнює 0,3–0,4. Потім визначають повну вартість відтворення:

(7.38)

Іншим прикладом може бути розрахунок вартості об’єкта за формулою[19]:

(7.39)

де а_j – кількість комплектуючих вузлів і агрегатів типу j;

c_j – ринкова вартість одного вузла типу j;

B – вартість витрат складання об’єкта оцінювання як сума нормативних витрат за переліком складових частин;

K_рен – показник рентабельності об’єкта оцінювання.

У порівнянні з оцінюванням об’єкта в цілому, оцінювання на основі ресурсно-технологічної моделі дозволяє точніше врахувати вплив конфігурації об’єкта на його вартість, однак, відсутність розвинутого ринку запчастин обмежує можливості його застосування.

Метод розрахунку за питомими витратними показниками

До витратних показників відносять такі показники, зміна яких призводить до однозначної зміни собівартості машини, а, отже, і вартості її відтворення. Серед найхарактерніших витратних показників можна відзначити такі, як маса конструкції машини, її габаритний об'єм, сумарна потужність електродвигунів. Витратні показники не є споживчими показниками. Так, споживач може бути не зацікавлений в придбанні верстата великої маси або великих габаритів. Навпаки, чим більшою є маса і габаритні розміри верстата, тим більше витрат несе споживач на доставку, монтаж, а також на ремонт і обслуговування, потрібна більша площа під устаткування. Проте, є жорстка пряма залежність між ціною і масою обладнання, і цей зв'язок є непрямим проявом витратного підходу.

Метод розрахунку вартості за питомими витратними показниками використовує наявність прямого пропорційного зв'язку між вартістю і витратним показником:

В_відтв = В_{пит.пок} ×х, (7.40)

де В_відтв – повна вартість відтворення об'єкта;

В_{пит.пок} – питомий витратний показник;

х – значення витратного показника у оцінюваного об'єкта.

Питомий витратний показник характеризує розмір вартості, що припадає на одиницю витратного показника. Це не вартість всієї машини, а частка від ділення ціни на значення (номінал) головного техніко-економічного параметра.

Питомі витратні показники достатньо прості для сприйняття і легко застосовні, особливо для експресних оцінок. Їхньою безперечною перевагою є можливість застосування до будь-яких видів машин, устаткування і транспортних засобів. Наприклад, питома вартість машини на один кілограм її маси може бути розрахована для будь-якої техніки.

Далі можна вести мову про стійкість значення цього показника і широти його застосування для машин і обладнання різних класів і типів. Основне завдання даного методу – визначення питомого показника, прийнятного для оцінювання даного об'єкта. Для цього спочатку формують вибірку об'єктів, які можна вважати схожими із оцінюваним об'єктом за конструкцією, складом матеріалів і технологією виготовлення. На ці об'єкти мають бути відомі ціни. Потрібно зважати на те, що питомий витратний показник деякою мірою залежить від величини самого витратного показника, тому у вибірку повинні потрапити об'єкти з витратним показником, близьким до оцінюваного об'єкта.

Для всіх об'єктів вибірки розраховується питомий показник і береться його середнє значення. Потім середнє значення питомого показника перевіряється на стійкість за допомогою середнього квадратичного відхилення і коефіцієнта варіації. Якщо коефіцієнт варіації укладається в допустимі межі, питомий витратний показник визнається стійким, і його приймають для оцінювання об'єкта. Якщо питомий показник нестійкий, склад вибірки змінюють і вищеописану процедуру повторюють.

Метод розрахунку за питомими показниками простий, наочний, достатньо універсальний, проте, має невисоку точність.

Метод розрахунку за допомогою витратних кореляційних моделей

Метод розрахунку за допомогою витратних кореляційних моделей є окремим випадком застосування кореляційно-регресійного аналізу для вирішення завдань оцінювання, коли як чинники, що впливають на вартість, використовуються витратні показники.

У описаному вище методі розрахунку за питомими витратними показниками був використаний зв'язок між ціною (вартістю) і витратним показником у вигляді прямої пропорційної лінійної функції. Така залежність може дотримуватися тільки у вузьких діапазонах зміни витратного показника. Тому для кожного діапазону доводиться призначати окремий питомий показник.

Розширити діапазон математичної моделі можна, якщо застосувати складніші функції зв'язку між ціною (вартістю) і впливовим параметром шляхом підбору найбільш відповідного рівняння регресії. У практиці оцінювання найбільшого поширення набули парні кореляційні моделі. Парна кореляція передбачає виявлення наявності і форми кореляційної залежності між результативним показником (ціною) і однією із головних ознак (значенням головного ціноутворюючого параметра) шляхом обробки даних за наявною статистичною вибіркою машин. При витратному підході вибірка машин будується за їхньою однорідністю за конструкцією, матеріальною структурою і технологією виготовлення. При цьому передбачається умовна рівність значень всіх інших неврахованих параметрів в порівнюваних машинах, а результативний показник Y є функцією відзначення головного витратного показника X однорідних об'єктів, тобто Y = f(X).

На початку вибирають вид рівняння регресії, при цьому можуть бути використані наступні основні види кореляційної залежності (рівнянь регресії):

лінійна: У = А₀ + А₁×Х₁;

степенева: У = А₀ × Х ^А1;

показова: У = А₀ × А₁^х;

квадратична: У = А₀ + А₁ Х + А₂ × Х²;

гіперболічна: У = А₀ + А₁ × (1/Х).

Серед декількох можливих витратних показників, таких, як маса конструкції, габаритний об'єм конструкції, потужність електродвигунів, баловий показник конструктивно-технологічної складності й інших, вибирається той, для якого отримаємо кореляційну модель з найбільшими значеннями коефіцієнта кореляції або коефіцієнта детермінації. Ці ж критерії використовуються і при виборі форми лінії регресії.

Описані вище методи оцінювання дають результат у вигляді повної вартості відтворення (відновної вартості). Якщо необхідно оцінити залишкову вартість відтворення, тоді потрібно провести відповідну експертизу фізичного стану об'єкта і розрахувати сукупний коефіцієнт зносу. Залишкова вартість відтворення визначається за результатами оцінювання повної вартості відтворення і сукупного коефіцієнта зносу:

Слід зауважити, що в повній вартості відтворення, що отримують за методами витратного підходу, жоден вид зносу не враховується, тому при розрахунку залишкової вартості потрібно врахувати саме сукупний знос, тобто, знос, що інтегрує і фізичний, і функціональний, і зовнішній види зносу.

В підсумку відзначимо переваги і недоліки методів витратного підходу.

До переваг витратного підходу можна віднести такі його ознаки:

– універсальність. Принципово методи витратного підходу придатні для оцінювання будь-якого виду машин, обладнання, устаткування і транспортних засобів. Для оцінювачів обмеженням може слугувати лише недостатність виробничо-економічної інформації із сфери машинобудівного виробництва. Для видів спеціальної і унікальної техніки витратний підхід нерідко виявляється єдино можливим;

– завдяки деталізованому порядку розрахунку по окремих одиницях машин і устаткування (і навіть їхніх агрегатах) є можливість точніше оцінити сукупний знос (різні агрегати зношуються різною мірою), виконати деталізоване оцінювання страхової вартості і страхового відшкодування (різні агрегати мають різний рівень ризику), отримати оцінки майна, зручні при його розподілі;

– при достатності початкових даних результати розрахунків вартості піддаються надійному обґрунтуванню.

В той же час у методів витратного підходу є і низка недоліків:

– витратний підхід в процесі формування вартості більшою мірою відображає інтереси виробника або продавця. Отримувані результати залежать насамперед від кількості ресурсів, що витрачаються на створення і реалізацію об'єктів, ніж від споживчої корисності цих об'єктів. Тим самим, оцінена вартість може відрізнятися від достовірної ринкової вартості, тобто, вартість матеріаломістких і трудомістких у виробництві об'єктів завищується, а конструктивно раціональних і якісніших об'єктів – занижується;

– розрахунки вартості відтворення витратним підходом через їхню деталізованість виявляються вельми трудомісткими, тому виправданість такої копіткої роботи має місце тоді, коли оцінюються дорогі і підвищеної відповідальності об'єкти (автоматизовані технологічні лінії, технологічні комплекси, енергетичні блоки й подібне);

– початкова інформація із сфери виробництва може бути не завжди надійною (наприклад, відомості про рентабельність продажів, про коефіцієнт накладних витрат, про серійність виробництва і т. ін.), в результаті спотвореною може бути оцінка і собівартості (витрат), і обчислюваної на її основі вартості відтворення.

Відмічені вище переваги і недоліки витратного підходу слід враховувати при узгодженні результатів, отриманих за різними підходами, і визначенні остаточного результату оцінювання.

◙ Дохідний підхід до оцінювання вартості машин і обладнання

У загальному вигляді дохідний підхід полягає у визначенні поточної вартості об'єкта майна як сукупності майбутніх доходів від його використання. Щоб застосувати дохідний підхід, треба спрогнозувати майбутні доходи за ряд років, протягом яких експлуатуватиметься оцінюваний об'єкт. Безпосередньо стосовно машин, устаткування і транспортних засобів це завдання вирішити неможливо, оскільки дохід створюється всією виробничо-комерційною системою, всіма її активами, до яких відносять не лише машини й устаткування, але також нерухоме майно, оборотні кошти і нематеріальні активи. Причому виробничо-комерційна система може мати різну організаційну форму – це може бути самостійне підприємство, цех, ділянка, служба або інша бізнес-одиниця у складі підприємства. Тому застосування дохідного підходу до оцінювання машин, обладнання, устаткування і транспортних засобів здійснюється поетапно.

Спочатку розраховують чистий дохід від функціонування всієї виробничо-комерційної системи. Потім або визначають вартість всієї системи і з неї певним чином виділяють вартість машинного комплексу, або спочатку виокремлюють із суми чистого доходу ту його частку, яка безпосередньо створюється машинним комплексом, а вже потім за цією часткою доходу визначають вартість самого машинного комплексу.

При застосуванні методів дохідного підходу слід дотримуватися принципу найбільш ефективного використання об'єкта, згідно із яким вартість машинного комплексу визначається для такого варіанта експлуатації, коли забезпечується найбільша віддача і якнайповніше розкриваються його функціональні можливості. Звичайно, цей варіант має бути таким, що практично реалізовується. Для такого варіанту використання можна очікувати і найбільшу ціну. Бувають і такі випадки, коли машинний комплекс експлуатується найефективніше за умови його додаткового оснащення якимось пристроями або агрегатами, тоді оцінювання виконують із урахуванням цих додаткових оснащень. Вибір виду вартості, оцінюваної за методами дохідного підходу, залежить від конкретної практичної ситуації. Найбільш вірогідні три випадки:

1. Відповідно до розробленого інвестиційного проекту організовується новий бізнес. Для реалізації проекту, окрім іншого, планується частину інвестицій витратити на закупівлю машин і обладнання. Необхідно оцінити їхню вартість в майбутній момент часу, коли вестимуться ці закупівлі. Від результатів оцінювання залежать ефективність проекту і, отже, умови його фінансування. Таким чином, мова йде про оцінювання інвестиційної вартості, коли дата оцінювання випереджає момент розробки проекту.

Оцінювання при цьому виходить з прогнозу майбутніх доходів і витрат (грошових потоків) при майбутній експлуатації об'єкта. Для цих розрахунків використовують дані про показники експлуатації аналогічних об'єктів у інших користувачів.

2. У різних господарських ситуаціях (купівля-продаж, відчуження, страхування і т. ін.) виникає завдання оцінювання залишкової ринкової вартості об'єктів вживаних, зношених і таких, що зберегли потенціал для подальшої експлуатації. Потенційного покупця (інвестора) цікавить питання про граничну вартість даного об'єкта, яка виправдається майбутніми доходами на залишковий термін служби об'єкта.

В цьому випадку при оцінюванні прогнозують майбутні доходи на основі фактичних даних про доходи і витрати за попередній період експлуатації і з урахуванням зносу.

3. Передбачається нове застосування зношеного об'єкта не за його прямим призначенням, нерідко із частковою переробкою об'єкта. Потенційного покупця (інвестора) цікавить гранична вартість об'єкта, яка відшкодується доходами від нового використання. Таким чином, має визначитися вартість утилізації.

У всіх методах дохідного підходу розраховується чистий операційний дохід. Поточна, тобто сучасна, вартість об'єкта майна складається зі всіх чистих доходів, що отримає інвестор за період подальшого володіння цим об'єктом. Проте, пряме підсумовування майбутніх різночасних доходів неприпустиме, тому, перш ніж підсумовувати, доходи приводять до одного моменту часу за допомогою дисконтування.

Дохідний підхід при оцінюванні машин, обладнання, устаткування реалізується в методах: 1) дисконтування чистих доходів, 2) прямої капіталізації і 3) рівного за ефективністю функціонального аналога.

Метод дисконтування чистих доходів

Метод здійснюється в приведеній нижче послідовності етапів.

Етап 1. Виділяють машинний комплекс виробничо-комерційної системи (підприємства, цеху, дільниці), на базі якого проводиться певна кінцева продукція (або виконуються кінцеві послуги), і який в цілому необхідно оцінити. Визначають термін служби комплексу в роках і розраховують чистий дохід від функціонування цієї виробничо-комерційної системи.

Етап 2. Визначають поточну вартість виробничо-комерційної системи за формулою:

(7.41)

де Д_ос – очікуваний чистий дохід, генерований усією системою;

В_мз – залишкова вартість майна системи на кінець останнього року експлуатації машинного комплексу;

F₅ – функція одиничного ануїтету;

F ₄ – функція поточної вартості грошової одиниці.

Етап 3. Розраховують вартість машинного комплексу вирахуванням із вартості усієї системи вартості землі, будинків і споруд:

В_маш = В – В_{зем.діл} −В_буд (7.42)

Метод прямої капіталізації

Послідовність проведення методу включає наступні етапи.

Етап 1. Виконують ті ж роботи, що й на етапі 1 описаного вище методу дисконтування чистих доходів.

Етап 2. Визначають частку чистого доходу, що відноситься до нерухомості (будівель і споруд) (Д_о.буд).Частка чистого доходу, віднесена на нерухомість, може бути розрахована із припущення про той дохід, який може бути отриманий, якщо дану нерухомість здати в оренду. В цьому випадку визначають ставку чистих орендних платежів, характерну для такого типу нерухомості, яку множать на площу будівлі.

Етап 3. Методом залишку розраховують частку чистого доходу, що припадає на машинний комплекс:

Д_о.маш = Д_о.комп – Д_о.буд (7.43)

де Д_о.комп – чистий дохід від функціонування всієї виробничо-комерційної системи, розрахований на етапі 1.

Етап 4. Методом прямої капіталізації визначають вартість машинного комплексу:

(7.44)

де – коефіцієнт амортизації (повернення капіталу) для машин і обладнання, які входять до складу машинного комплексу. Цей коефіцієнт визначається за формулою фактора фонду відшкодування (третя функція грошової одиниці).

Етап 5. Якщо потрібно визначити вартість окремої одиниці устаткування у складі машинного комплексу, роблять це за допомогою пайового коефіцієнта:

(7.45)

де ч_од.обл – коефіцієнт, частка одиниці обладнання у балансовій вартості машинного комплексу.

Метод рівного за ефективністю функціонального аналога

На відміну від наведених вище методів дохідного підходу цей метод дозволяє оцінити вартість об'єкта без розрахунку чистого доходу. Таким чином, стає можливим оцінювання тоді, коли за допомогою об'єкта виконуються проміжні роботи (операції), ціни на які відсутні. Цей метод припускає підбір функціонального аналога (базисного об'єкта), який може виконувати однакові з оцінюваним об'єктом функції (операції, роботи), але може відрізнятися від нього за конструкцією, продуктивністю, терміном служби, якістю продукції й іншими показниками. Всі ці відмінності відображаються потім у відмінності результатів і витрат. Відомою має бути також вартість (ціна) базисного аналога на дату оцінювання.

Розрахунок ціни за рівноефективним функціональним аналогом може бури проведений за формулою:

(7.46)

де В_ан - вартість рівноефективного функціонального аналога;

k_n – коефіцієнт урахування різниці продуктивності оцінюваного об’єкта в порівнянні з аналогом. Розраховується як відношення (Q_{ВП оц} /Q_{ВП ан}) річних обсягів випуску продукції, що можуть бути здійснені із використанням об’єкта оцінювання і аналога в рівних умовах виробництва (однаковий фонд робочого часу, однакові використовувані матеріали і т.ін.), відповідно до нормативно-технічної документації або за скоригованими на умови даними бухгалтерського обліку;

k_m – коефіцієнт урахування різниці строку корисного використання об’єкта порівняно із аналогом. Розраховується як відношення добутків проектних термінів служби і коефіцієнтів урахування морального зношення оцінюваного і аналогового обладнання відповідно;

ΔЕВ – різниця поточних витрат експлуатації оцінюваного об’єкта і аналога за строк корисного використання (без врахування амортизації). Річні експлуатаційні витрати визначаються виходячи із прямих матеріальних і трудових витрат за укрупненим розрахунком або за фактом, скоригованим на умови експлуатації;

k _дис – коефіцієнт дисконтування різниці поточних витрат за часом експлуатації;

k_рин - коефіцієнт рівня урахування економії експлуатаційних витрат в ціні об’єкта за умовами кон’юнктури вторинного ринку даного виду машин і обладнання (0 < k_рин < 1 залежно від умов угоди купівлі-продажу);

ΔК – різниця супутніх капітальних вкладень, необхідних при монтажу об’єкта оцінювання та його аналога.

Перевага методу рівноефективного функціонального аналога полягає в тому, що він дозволяє обійтися без розрахунку виручки від реалізації продукції, що дуже важливо, якщо машинний комплекс виробляє проміжну продукцію або виконує проміжні роботи, ціни на які не встановлені.

Методи дохідного підходу подібно до методів інших підходів мають як переваги, так і недоліки. Перевагою застосування дохідного підходу є те, що оцінювана за ним вартість відображає насамперед інтереси покупця (інвестора). Отримана при такому оцінюванні вартість відповідає ціні попиту (покупця), тоді як методи інших підходів зорієнтовані на отримання вартості, аналогом якій слугує ціна пропозиції (продавця). Іншою важливою перевагою методів дохідного підходу є можливість виконувати загальне оцінювання машинних комплексів, що об'єднують в своєму складі безліч різноманітних одиниць технологічного і допоміжного устаткування, транспортних засобів, обчислювальної, комунікаційної і іншої техніки. Цілісне оцінювання комплексів, особливо великих, є значно швидшим і дешевшим, аніж поодиночне оцінювання тих же комплексів за допомогою методів витратного і порівняльного підходів.

В той же час у методів дохідного підходу є низка недоліків, які стримують їхнє практичне застосування. По-перше, дохідний підхід застосовний для оцінювання вартості тільки такого майна, яке приносить економічний результат (економічну вигоду), і розрахунок якого є реально можливим. Оцінюваний машинний комплекс повинен володіти економічною відособленістю, тобто, його можна вичленувати зі всієї виробничої системи підприємства, можна розрахувати валовий прибуток від продукції або робіт, які він виробляє, і можна вирахувати витрати, пов'язані із функціонуванням цього комплексу. Тільки за цієї умови можна зробити розрахунки надходжень і відтоків грошових коштів в межах даного машинного комплексу.

Проте, багато машинних комплексів на підприємствах замкнуті на виконання проміжних операцій (наприклад, із виготовлення і обробки заготовок, напівфабрикатів і деталей, складання вузлів, виконання транспортних, контрольних, ремонтних, випробувальних й інших робіт). Чистий дохід від функціонування таких комплексів розрахувати надійно неможливо, і це істотно обмежує сферу застосування методів дисконтування доходів і прямої капіталізації для оцінювання машин, устаткування і транспортних засобів. Тільки метод рівного за ефективністю функціонального аналога позбавлений цього недоліку.

По-друге, для оцінювання поточної вартості потрібно накопичити великий обсяг різноманітної економічної і виробничо-технологічної інформації. Надійність кінцевого результату оцінювання за дохідним підходом залежить від достовірності прогнозів динаміки на багаторічну перспективу таких показників, як ціни, тарифи, податкові ставки і т. ін., від надійності початкових даних про показники, що характеризують роботу оцінюваного комплексу, від правильності застосованих методик обліку і калькуляції витрат, визначення ставки дисконту, урахування вартості зв'язаного нерухомого майна і т. ін. Оскільки джерел помилок багато, отримуваний підсумковий результат оцінювання не завжди виявляється точним.

Особливості оцінювання ліквідаційної вартості машин і обладнання

Загальновідомо, що однакове майно може мати різні вартості залежно від мети оцінювання. Ліквідаційна вартість - це вартість, яка може бути отримана за умов продажу об’єкта оцінювання у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ринковою ціною.

Виходячи з вищевикладеного, можна зробити висновок про те, що власність може оцінюватися на базі, відмінній від ринкової вартості (ліквідаційної вартості) з урахуванням неринкового характеру угоди.

Неринковий характер угоди виявляється, як правило, в двох випадках:

– у випадку вимушеного (недобровільного) продажу майна з різних причин;

– в зменшенні періоду часу ринкової експозиції майна, що реалізовується, на ринку.

При цьому передбачувана ціна реалізації майна, обумовлена нетиповими для ринку умовами продажу, буде, поза сумнівом, нижчою за ринкову. Прогнозування цієї ціни вельми складне через характер і рівень суб'єктивних і кон'юнктурних припущень при її формуванні.

Залежно від терміновості реалізації активів ліквідаційна вартість підрозділяється на упорядковану ліквідаційну вартість і вимушену (термінову) ліквідаційну вартість.

Упорядкована ліквідаційна вартість – це розрахункова величина за поточними цінами, що є передбачуваною виручкою від відкритого продажу майна за деякий період часу, протягом якого продавець має можливість проведення відповідних заходів щодо підвищення ліквідності і вартості активів (поточний ремонт обладнання, оновлення товарного вигляду і т. ін.), за вирахуванням витрат на реалізацію. Рішення про ліквідацію ухвалюється власником у разі доцільності продажу машин і обладнання, якщо вони є надлишковими або малодоходними. Оскільки в даному випадку немає жорстких обмежень за часом реалізації, період експозиції на ринку наближений до періоду ринкової експозиції, а сама ліквідаційна вартість близька до ринкової.

Вимушена (термінова) ліквідаційна вартість – це розрахункова величина за поточними цінами, що є передбачуваною виручкою від відкритого продажу майна терміново, тобто, без проведення відповідних заходів щодо підвищення ліквідності і вартості активів, за вирахуванням витрат на реалізацію. В цьому випадку є жорсткі обмеження за часом реалізації, що диктуються покупцем. Період експозиції машин і обладнання, що підлягають терміновій вимушеній ліквідації, може бути значно меншим за ринкову експозицію.

Таким чином, вартість реалізації (ліквідаційна вартість) в обох варіантах буде нижчою за ринкову вартість. Величина зниження ринкової вартості, обумовлена впливом наведених вище чинників, є ліквідаційною знижкою. В разі упорядкованої ліквідації величина цієї знижки буде меншою, аніж в разі термінової ліквідації. Чинники, що впливають на величину ліквідаційної знижки, представлені в табл.7.3.

Таблиця 7.3

Чинники впливу на величину знижки при розрахунку ліквідаційної вартості

Чинники	Ринкова вартість	Ліквідаційна вартість за упорядкованою ліквідацією		Ліквідаційна вартість за Терміновою ліквідацією
		Продавець	Покупець	Продавець	Покупець
Добровільність продажу/ покупки	Добровільно	Добровільно	Добровільно	Вимушено	Добровільно
Терміновість продажу/ покупки	Не терміново	Термін обмежений	Термін обмежений	Терміново	Терміново
Повнота інформації про об'єкт продажу	Повна	Повна	Можлива нестача інформації	Повна	Нестача Інформації
Маркетинговий період експозиції	Достатній	Недостатній	Недостатній	Недостатній	Недостатній

Цілі і методологія розрахунку ліквідаційної вартості визначаються ситуацією, в якій опинився власник оцінюваного майна.

Оцінювання ліквідаційної вартості майна необхідне в наступних випадках:

– при ліквідації підприємства;

– при виробленні плану погашення боргів підприємства-боржника, що опинилося під загрозою банкрутства;

– при фінансуванні реорганізації підприємства;

– при оцінюванні вартості надлишкових активів підприємства;

– при санації підприємства, здійснюваної без судового розгляду;

– при аналізі і виявленні можливостей виділення окремих виробничих потужностей підприємства в економічно самостійні організації;

– при визначенні вартості майна як застави і можливої необхідності його реалізації в разі неможливого погашення кредиту.

При оцінюванні ліквідаційної вартості машин і обладнання слід дотримуватися наступного алгоритму проведення оцінки.

1. Ідентифікувати оцінювані машини і обладнання. Ідентифікація передбачає встановлення відповідності між наявною документацією на об'єкти оцінювання і їхньою реальною наявністю і станом.

2. Ідентифікувати права, пов'язані з оцінюваною власністю. Опис прав власності включає загальний опис майна і перелік документів, що встановлюють і закріплюють права власника, наприклад, на основі договору купівлі-продажу майна підприємства або свідоцтва про власність, виданих відповідними уповноваженими державними структурами.

3. Ідентифікувати мету і функцію оцінювання. Ідентифікація мети і функції оцінювання має на увазі аргументоване визначення виду оцінної вартості і спосіб використання її результатів відповідно до завдань оцінювання.

4. Встановити ефективну дату оцінювання. Ефективна дата оцінювання, як правило, збігається з датою огляду оцінюваного майна.

5. Дослідити оцінювані машини і обладнання. На цьому етапі проводиться огляд оцінюваних об’єктів, описується їхній технічний стан. Проводиться аналіз можливих підходів до розрахунку ринкової вартості, що є базисом, на основі якого можуть бути визначені бази оцінювання, відмінні від ринкової вартості (ліквідаційна, заставна, страхова і ін.).

6. Розрахунок ринкової вартості оцінюваного обладнання.

7. Відповідно до поставленої мети і функції оцінювання, проводиться обґрунтований розрахунок відповідних знижок до ринкової вартості, включаючи витрати на реалізацію. Витрати на реалізацію включають витрати на утримання обладнання, доведення його до товарного вигляду, комісійні виплати посередникам, оцінювачам і т.ін. При цьому необхідно виявити всі особливі обставини і обмеження, обумовлені ситуацією.

8. В разі розрахунку упорядкованої ліквідаційної вартості результати оцінювання необхідно скоректувати відповідно до розробленого плану реалізації ліквідовуваних активів. При розрахунку ліквідаційної вартості виручена від продажу обладнання грошова сума, очищена від супутніх витрат, дисконтується на дату оцінювання за ставкою дисконту, що враховує пов'язаний з цим продажем ризик.

Продаж різних машин і обладнання може бути проведений в різні терміни залежно від їхньої ліквідності. Під ліквідністю мають на увазі властивість активів, що виражається в швидкості їхньої реалізації, тобто, переведення в грошові кошти. Рухоме майно більш ліквідне, аніж нерухоме. Устаткування, машини і механізми можуть бути реалізовані в коротший термін. Інші активи, наприклад, запаси, сировина і матеріали можуть бути реалізовані відразу ж після ухвалення рішення про продаж активів.

Ринкова вартість обладнання, машин і механізмів зменшується на розмір ліквідаційної знижки. Ці знижки мають істотні величини - до 60% від ринкової вартості. Отримана таким чином передбачувана виручка від продажу механізмів, машин і обладнання має бути понижена на величину комісійних та інших прямих витрат, пов'язаних із реалізацією. Витрати на реалізацію можуть складатися із комісійних виплат брокерам, транспортних і інших витрат (наприклад, демонтаж устаткування), пов'язаних із продажем обладнання, машин і механізмів, що можуть досягати 20–25% від зменшеної після першої поправки вартості активної частки основних фондів.

На жаль, в даний час відсутня обґрунтована методологія розрахунку ліквідаційних знижок і в цілому ліквідаційної вартості. Аналізуючи пропоновані деякими авторами підходи до розрахунку ліквідаційних знижок, можна зробити висновок про те, що ці підходи в більшості своїй носять емпіричний характер, обумовлений думкою конкретного фахівця.

Необхідність розрахунку ліквідаційних знижок до ринкової вартості обумовлена насамперед впливом таких чинників, як вимушеність і терміновість продажу. Основними чинниками, що безпосередньо впливають на технологію і розмір ліквідаційних знижок, є:

– кон'юнктура ринку - під кон'юнктурою ринку розуміється економічна ситуація на ринку, яка характеризується рівнями попиту і пропозиції, ринковою активністю, цінами і обсягами продажів. Обсяг попиту на товар – це кількість товару, яку покупці бажають придбати за деякий період часу. Обсяг попиту залежить від ціни даного товару й інших чинників, включаючи ціни інших товарів – замінників, а також доходи покупців і їхні запити.

Обсяг пропозиції – це кількість товару, яку продавці бажають продати за деякий період часу. Обсяг пропозиції залежить від ціни даного товару і інших чинників, перш за все, від цін використовуваних у виробництві ресурсів і наявних технологій.

Ціна відіграє головну роль в моделі «попит – пропозиція». Як правило, за інших рівних умов об'єм попиту на товар збільшується, коли ціна зменшується, і зменшується, коли ціна зростає. Рівноважна ціна – ціна, при якій обсяг попиту дорівнює обсягу пропозиції. Ліквідаційна вартість майна має бути меншою за рівноважну ціну, забезпечуючи тим самим надлишковий попит, що у свою чергу підвищує ліквідність майна.

Урахування кон'юнктури ринку оцінюваного виду майна можна відобразити через коефіцієнт еластичності попиту за ціною (К_е). Еластичність попиту за ціною є процентною зміною величини попиту на товар, викликаною однопроцентною зміною його ціни при незмінності інших чинників, що впливають на обсяг попиту. Таким чином, аналізуючи попит і пропозицію на машини і обладнання, представлене на ринку, можна судити про складову ліквідаційної знижки, обумовленої кон'юнктурою ринку оцінюваного майна;

– скорочення часу експозиції майна. Відомо, що визначена оцінювачем ринкова вартість припускає певний період ринкової експозиції, за який оцінене майно може бути продане за вказаною ринковою вартістю. Із скороченням періоду ринкової експозиції вірогідність реалізації активу за ринковою вартістю знижується. Терміновість реалізації активу повинна обумовлювати адекватне зниження рівня ринкової вартості. Таким чином, різниця між ринковою і ліквідаційною вартістю визначається, перш за все, потрібним часом реалізації майна, з урахуванням чинника вимушеності продажу. Терміновість реалізації визначається відношенням необхідного часу реалізації (експозиції) (Т_е) до періоду ринкової експозиції, що склався на дату оцінювання для даного виду майна.

Таким чином, ліквідаційна вартість машин і обладнання може бути визначена ринковою вартістю, скоректованою на ліквідаційну знижку. Сама ж ліквідаційна знижка (L) може бути представлена у вигляді добутку функції часу експозиції f(Т_е) і еластичності попиту за ціною з урахуванням чинника вимушеності продажу f(В_прод):

Ліквідаційна знижка (L) = f(Т_е)×f(В_прод).

Тоді ліквідаційна вартість оцінюваного об’єкта дорівнюватиме різниці між ринковою вартістю і ліквідаційною знижкою.