Рассмотрим подходы к оценке

На сегодняшний день существует три общепринятых подхода к оценке стоимости недвижимости:

Затратный подход – оценка стоимости как суммы расходов по воссозданию объекта за вычетом накопленного износа,

Сравнительный подход или подход по прямому сравнению продаж – оценка стоимости на основе данных по сделкам со сравнимыми объектами,

Доходный подход – оценка стоимости на основе способности объекта приносить доход.

Каждый из трех подходов имеет в основе собственные приемы и методы. Применение того или иного подхода обуславливается видом оцениваемого имущества, а также объемом и надежностью имеющихся в распоряжении оценщика данных.

Затратный подход

Затратный подход предполагает разделение объекта недвижимости на две составляющие: земельный участок и выполненные на нем улучшения - построенные здания и сооружения. Рыночная стоимость каждого элемента определяется исходя из его особенностей.

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений с использованием современных стандартов, материала и дизайна в текущих ценах.

С позиции потенциального покупателя оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но, при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из этого, на практике часто отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения.

Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного подхода.

В этих условиях затратный подход, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Важными и постоянно расширяющимися сферами применения затратного подхода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

При современных условиях налогообложения, предусмотренных налоговым кодексом РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обуславливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном подходе.

Оценка объектов недвижимости включает в себя оценку рыночной стоимости земельного участка и определение восстановительной стоимости улучшений.

Рассмотрим оценку земли.