Рассмотрим пример расчета восстановительной стоимости здания.

1.Необходимо оценить производственное здание

Площадь здания 500 м²

Высота 3м

Объем здания 1500 м³

Стоимость 1 м³ аналогичного производственного здания в ценах 1984 года составляет 25 рублей в ценах 1969 года

Индекс перевода от цен 1969 года в цены 1984 года – 1,17

Индекс перевода от цен 1984 года к ценам на 1 января 2012 года = 100,195 Вестник строителя № 1 от января 2012 года.

Прибыль предпринимателя 20%

Определить восстановительную стоимость производственного здания?

2. Физический износ здания составляет 45%.

Определить сумму физического износа?

3. Функциональный износ оцениваемого здания составляет 20 %.

Определить сумму функционального износа?

4. Внешний износ оцениваемого здания составляет 5%.

Определить сумму внешнего износа?

5. Определить рыночную стоимость оцениваемого производственного здания?

1500х25х1,17х 100,195 х1,2= 5 275 267 рублей

5275267 х 0,45 = 2 373 870 рублей

(5275267 - 2373870) х 0,2 = 2901397 х 0,2 = 580 279 рублей

(2901397 - 580279) х 0,05 = 2321118 х 0,05 = 116056 рублей

2373870+580279+116056= 3070205 рублей

5275267– 3070205 = 2 205 062 рубля.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства требует соответствующей классификации оценщика. Основной критерий классификации — назначение использования объектов: на здания и сооружения производственного назначения; общественные здания и сооружения; жилые здания. Не менее важный критерий классификации — возможность использования этих объектов для получения дохода. При рассмотрении таких объектов в качестве доходной недвижимости необходимо учитывать возможность перепрофилирования в соответствии с изменившимися рыночными условиями. Данным критериям удовлетворяют большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания, которые могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости. Такие объекты оцениваются методами затратного и доходного подходов.

Исходя из возможностей перепрофилирования здания и сооружения производственного назначения можно разделить на объекты, возможности изменения функционального назначения которых практически отсутствуют в связи с особенностями конструктивных решений, и объекты, обладающие более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями и позволяюшие разместить разные типы производств. К первым относят здания и сооружения специализированного назначения, например здания и сооружения добывающих отраслей промышленности и оценивают их в основном путем затратного подхода; ко вторым _ объекты, относящиеся, например, к отраслям машиностроения и пищевой промышленности, оценка которых возможна с позиций как затратного, так и сравнительного подходов. Сравнительный подход при оценке объектов, незавершенных строительством, практически не применяется в силу отсутствия информации по аналогичным объектам.

Оценка объектов, незавершенных строительством, требует идентификации, подразумевающей сбор следующей информации:

• отраслевая принадлежность объекта;

• • его классификация с точки зрения отнесения к объектам специализированной и доходной недвижимости;

• • наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• • площадь застройки;

• • дата начала строительства;

• • дата фактического прекращения строительства;

• • конструктивная система здания и сооружения;

• • разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);

• • степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или перепрофилирование объекта требует дополнительных мощностей в части инженерного обеспечения, то затраты на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации должны быть учтены в расчетах.

ПВС объекта может быть определена уже рассмотренными методами затратного подхода. При этом можно рассчитать как ПВС компонентов здания, завершенных строительством на дату оценки, так и ПВС объектов, незавершенных строительством, в виде удельного веса (коэффициента готовности строительной продукции) построенных компонентов в общей ПВС здания как построенного.

Коэффициент готовности строительной продукции определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к ПВС объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (сооружения) и суммировании полученного результата с затратами на получение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивное элементу может определяться с использованием как элементных так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информационной базы.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются.

Основу расчета коэффициента готовности с использованием метода остатка составляет принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта.

Стоимость объекта, незавершенного строительством, может быть определена по формуле

С_о = пвсн + сз + пз - о,

где Со — стоимость объекта, незавершенного строительством; ПВСн - полная восстановительная стоимость объекта, незавершенного строительством; СЗ — сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов); ПЗ - прибыль застройщика; О - обесценение объекта, вызванное выявленными видами износа.

Накопленный износ предпочтительно определять методом разбиения, предусматривающим расчет величины физического, функционального износа и износа внешнего воздействия.

В ряде случаев с целью повышения ликвидности незавершенного строительством объекта в стоимости такового не учитывают прибыль застройщика, считая ее ликвидационной скидкой.

С целью повышения инвестиционной привлекательности объекта рассчитывают затраты для завершения строительства объекта.

Рыночную стоимость объекта незавершенного строительства можно рассчитать двумя способами в зависимости от задачи, поставленной перед оценщиком:

Рассчитать сумму затрат, потраченных на возведение объекта незавершенного строительства (только фундамент или плюс стены и кровля).

Рассчитать сумму затрат, необходимых для завершения строительства данного объекта.

49