- •2. Цели и принципы оценки недвижимости
- •2.1. Цели оценки недвижимости, стоимость и виды стоимости
- •2.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Экономических факторов:
- •Социальных факторов:
- •Административно-правовых факторов:
- •Физических факторов:
- •Четвертый уровень – уровень влияния локальных факторов, непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:
- •Физические характеристики:
- •Архитектурно-строительные факторы:
- •Финансово-эксплуатационные факторы:
- •2.3. Принципы оценки недвижимости
- •П ринципы
- •Наиболее эффективное использование участка как свободного
- •Наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями
Наиболее эффективное использование участка как свободного
Можно изменить улучшения, имеющиеся на участке, но нельзя изменить характеристики, присущие этому участку и определяющие его стоимость. На основании этих характеристик определяется способ использования участка как незанятого улучшениями, т.е. возможности и предполагаемые сроки строительства на нем зданий, сооружений, коммуникаций и т.д. Заключение о НЭИ должно даваться с достаточной степенью подробности. Вместо формулировки «наиболее эффективным использованием участка будет возведение на нем офисного здания», желательно указать предполагаемую площадь, количество этажей, среднюю площадь офиса, класс офисных помещений, прогнозируемый уровень строительных затрат, арендных ставок и эксплуатационных расходов.
Если имеется достаточная вероятность изменения варианта НЭИ в ближайшем будущем, то существующее наиболее эффективное использование считается промежуточным. Примером может служить использование для сельскохозяйственных целей участка, расположенного в непосредственной близости от быстро растущего города.
Основной целью исследования НЭИ участка как свободного является оценка земли остаточным методом. Согласно этому методу, стоимость участка определяется доходом от эксплуатации недвижимого имущества, остающимся после вычета из него затрат на воспроизводство улучшений.
НЭИ земельного участка как свободного определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае задачей является анализ обоснованности дальнейшего продолжения существующего использования участка.
28
Улучшения, соответствующие НЭИ участка как свободного, сравниваются с улучшениями, имеющимися на участке на данный момент. Расхождения в их характеристиках указывают на наличие у имеющихся улучшений функционального или внешнего износа.
Поскольку набор вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, определение НЭИ проводится в два этапа:
Для участка как свободного и готового для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием.
Для участка с уже имеющимися улучшениями.
В случае, если существующее использование не является наиболее эффективным, оно может продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при НЭИ не превысит стоимости всего недвижимого имущества (земли и улучшений) при текущем использовании, за вычетом затрат по сносу имеющихся улучшений. Например, складские помещения, расположенные в промышленной зоне, скорее всего, будут отвечать НЭИ участка земли, на котором они находятся. Однако, если подобный объект находится в деловом квартале центральной части города, то вполне возможно, что в соответствии с принципом НЭИ, имеющиеся улучшения должны быть снесены, а участок отдан под строительство офисного здания или торгового центра.
Вариант, отвечающий НЭИ, может изменяться с течением времени. В качестве примера рассмотрим земельный участок с находящимся на нем жилым домом. Автострада, строительство которой было недавно закончено, пролегла в непосредственной близости от участка. В изменившихся условиях НЭИ участка может стать строительство мотеля, заправочной станции, пункта автосервиса или ресторана быстрого питания.