2.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

На стоимость недвижимости оказывают влияние самые различные факторы. Их влияние проявляется на различных этапах оценки недвижимости. Степень влияния факторов на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости характеризуется экономической категорией «эластичность» (объекты недвижимости имеют низкую эластичность, что объясняется длительностью создания объектов недвижимости) [7, с. 125].

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к четырем уровням (рис. 13).

Первый уровень – интернациональный, является наиболее отдаленным от объекта недвижимости и поэтому самым абстрактным. Его существование объясняется, прежде всего, наличием конституционной нормы, закрепляющей положение, согласно которому общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры России являются основной частью ее правовой системы.

При оценке недвижимости часто бывает необходимо рассмотреть различные аспекты экономики и права на международном уровне. Например, необходимо произвести оценку целлюлозно-бумажного комбината, расположенного на северо-западе Ленинградской области. Предприятия подобного профиля, как правило, относятся к экспортно-ориентированным, поэтому наличие сырьевых ресурсов и местных рынков сбыта, не является условием его высокой оценки.

Необходимо знание экономической конъюнктуры, прежде всего, в скандинавских странах, общее состояние мировой экономики, правил налогообложения и сертификации продукции, таможенных тарифов,

21

международного права. Эти и другие факторы могут повлиять на заинтересованность потенциальных инвесторов в покупке предприятия или части его акций.

Второй уровень – национальный, рассматривается как результат взаимного влияния четырех основных факторов:

1. Экономических факторов:

• существующая экономическая политика страны;

• различные этапы экономического развития страны;

• развитие структуры экономики;

• сочетание факторов производства, обеспечивающих его рост;

• предложение на рынке недвижимости;

• спрос на рынке недвижимости;

• развитость рынка недвижимости в стране;

• состояние смежных рынков;

• налоги на недвижимость;

• стоимость строительства объектов недвижимости;

• риски на рынке недвижимости;

• уровень арендной платы.

2. Социальных факторов:

• уровень образования и культуры населения;

• уровень социального развития страны;

• наличие свободного времени;

• структура населения;

• плотность населения;

• уровень и тенденции преступности.

3. Административно-правовых факторов:

• законодательство в области рынка недвижимости (закон об ипотеке, налоговый кодекс, закон о разграничении государственной собственности на землю, закон о залоге, законы в области кредитной политики, законы в области лесного, земельного и экологического права и т. д.);

• процедуры получения прав на застройку или реконструкцию объектов недвижимости;

• соотношение императивного и диапозитивного методов государственного регулирования рынка недвижимости;

• контрольные функции со стороны специально уполномоченных органов за состоянием, использованием и воспроизводством объектов недвижимости.