Четвертый уровень – уровень влияния локальных факторов, непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:

1. Физические характеристики:

• качественные и количественные параметры (состояние недвижимости, функциональная пригодность, наличие коммунальных услуг и т. д.)

2. Архитектурно-строительные факторы:

• система объемных показателей;

• система планировочных показателей.

3. Финансово-эксплуатационные факторы:

• эксплуатационные расходы;

• доходы от эксплуатации;

• стоимость строительства, реконструкции.

Влияние перечисленных основных и других факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях, что определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.

2.3. Принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 14).

1-я группа: принципы, основанные на представлениях

потенциального собственника:

1. Принцип полезности – чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

2. Принцип замещения – при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

3. Принцип ожидания – определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

25

С позиции Полезность

1-я группа потенциального Замещение

собственника Ожидание

Вклад

Обусловленные Остаточная

2-я группа процессом продуктивность

эксплуатации Сбалансированность

Разделение

П ринципы

Спрос и

Обусловленные предложение

3-я группа рыночной Конкуренция

средой Соответствие

Изменение

Зависимость

Наиболее

4-я группа эффективного НЭИ

использования

Рис. 14. Принципы оценки недвижимости

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации

недвижимости:

1. Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

2. Остаточная продуктивность – определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.

3. Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

4. Принцип разделения – означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости.

26

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды:

1. Принцип спроса и предложения – цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.

2. Принцип конкуренции – цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

3. Принцип соответствия – максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

4. Принцип изменения – показывает, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени.

5. Принцип зависимости – предполагает взаимное влияние стоимости конкретного объекта недвижимости и стоимости объектов, составляющих его окружение (ситус объекта и связь с другими объектами).

4-я группа: принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип НЭИ является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.

Принцип НЭИ основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом НЭИ. Однако указываемое в отчете об оценке НЭИ, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.

При определении НЭИ принимаются во внимание:

• рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);

• существующие нормы зонирования;

• ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

• существующее использование имущества.

27

В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.

НЭИ - это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.

НЭИ может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.

НЭИ конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.

Мнение оценщика о НЭИ вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой НЭИ.