Наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями

В этом случае НЭИ участка является его использование с учетом находящихся на нем зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Если, например, оцениваемый объект представляет собой административное здание возрастом в 30 лет, то среди вариантов НЭИ могут быть:

• дальнейшая сдача помещений в аренду под офисы;

• реновация здания с целью повышения класса офисных помещений;

• увеличение общей площади (путем надстройки дополнительных этажей);

• перепрофилирование объекта (например, под элитное жилье).

Использование, при котором стоимость имущества достигает максимума, с учетом долгосрочной ставки (нормы) отдачи на вложенные средства и уровня риска, связанного с вложением этих средств, является НЭИ участка земли с имеющимися на нем улучшениями.

Если потенциальные варианты использования не требуют дополнительных затрат капитала, проводится прямое сопоставление доходов,

29

которые они способны обеспечить.

Если потенциальные варианты использования требуют дополнительных капиталовложений, по каждому из инвестиционных сценариев рассчитывается внутренняя ставка отдачи. Затем все результаты сравниваются между собой.

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о НЭИ объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

1. Правомочность - рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим законодательствам.

2. Физическая осуществимость - рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

3. Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

30