- •Методическое пособие по выполнению дипломного проекта по специальности 291500, 291504 «Экспертиза и управление недвижимостью» / Перм. Гос. Техн. Ун-т.- Пермь, 2005.
- •Содержание
- •4.2. Оценка недвижимости 63
- •5. Рекомендуемая литература 73
- •6. Предлагаемые программные средства 76
- •1. Общие положения о дипломном проектировании
- •1.1. Цель методического пособия по дипломному проектированию
- •1.2. Выбор темы и выдача задания на дипломный проект
- •1.3. Требования, предъявляемые к студентам в ходе дипломного проектирования
- •1.4. Содержание дипломного проекта и основные требования к разработке его отдельных частей
- •1.5. Рецензирование и защита проекта
- •1.6. Требования, предъявляемые к оформлению дипломного проекта
- •2.1.3. Техническое обследование объекта
- •2.1.4. Изучение инженерно-геологических условий площадки расположения
- •2.1.5. Обследование фундаментов
- •2.1.6. Характеристика конструктивных решений здания
- •2.1.7. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений
- •2.1.8. Анализ полученных результатов обследования
- •2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений
- •Согласование отдельных видов износа, выраженных в процентах
- •2.2. Обоснование и принятие управленческого решения
- •2.3. Примерное содержание бизнес-плана управления объектом недвижимости.
- •Обзор отрасли - возможна ссылка на анализ рынка в других разделах;
- •Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости;
- •Последовательность проведенных работ
- •Практическая работа по предмету « Оценка бизнеса»
- •Практическая работа по предмету «Оценка стоимости предприятия ( бизнеса)»
- •Структура издержек обращения (рассчитать для оцениваемого предприятия)
- •Ретроспектива балансов оао « рик»
- •Вывод о структуре баланса и структуре издержек обращения : Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости.
- •Заключение по анализу финансового состояния оао « РиК»:
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом
- •______________________________ Тысяч рублей. Доходный подход
- •Расчет чистого денежного потока
- •Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
- •Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования Таблица д.П. 8
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации
- •Рыночный подход
- •Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости
- •4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Основные этапы процедуры оценки
- •Постановка задания на оценку
- •Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:
- •Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.
- •5. Рекомендуемая литература
- •6. Предлагаемые программные средства
- •Приложение 1. Программный комплекс «Декон»
- •Пример комплексного оценивания объектов недвижимости в программном комплексе «декон».
- •1. Структура дерева
- •2. Определение матриц свертки
- •3. Оценивание с четкими значениями частых критериев
- •4. Оценивание с нечеткими значениями частых критериев
- •5. Транзитивное замыкание
- •Заполнение матриц свертки с помощью программного модуля «Изопрайс»
- •Банк матриц свертки
- •Приложение 2. Поддержка средствами комплексного оценивания принятия решения по содержанию и развитию административного комплекса.
Расчет надбавки за риски на уровне оцениваемого предприятия Таблица д.П. 5
№ п/п |
Факторы риска |
Вес |
Оценка |
Значение |
1 |
Стадия развития (начальная, конечная) |
|
|
|
2 |
Ликвидность объекта (высокая, низкая) |
|
|
|
3 |
Квалификация рабочей силы |
|
|
|
4 |
Стабильность получения дохода (гарантирована; снижается) |
|
|
|
5 |
Платежеспособность потребителей (хорошая; серьезные проблемы) |
|
|
|
6 |
Технологический уровень (современный; необходимость модернизации) |
|
|
|
7 |
Потребность в капиталовложениях (низкая; высокая) |
|
|
|
8 |
Инвестиционная привлекательность (высокая; низкая) |
|
|
|
|
Итого |
1 |
|
|
Средний ожидаемый комбинированный темп прироста
Ожидаемый темп прироста должен основываться на прошлых достижениях компании, прогнозах ее возможных будущих операций и других факторах. При определении этого показателя следует принять во внимание:
- показатель прироста, который предполагается использовать, является ожидаемым средним долговременным комбинированным процентом прироста.
- ожидаемый средний темп прироста должен включать как повышение цен ( связи с инфляцией), так и рост объемов продаж, который, в свою очередь должен отражать как условия формирования среднеотраслевого роста, так и отклонения, характерные для оцениваемой компании.
- чем большими предполагаются колебания темпов прироста компании ( и соответственно чем менее прогнозируемым является показатель среднего темпа прироста) тем выше коэффициент капитализации относительно того, который мог бы быть при надежно прогнозируемом темпе прироста.
Основные показатели деятельности организаций и предприятий оптовой торговли продукцией производственно – технического назначения представлены в таблице Д.П.6.
Таблица Д. П 6
Наименование показателя |
2001 г. |
20002 г. |
2003 г. |
Крупные и средние организации в РФ |
|||
Число организаций ( на конец года) ( фактически действующие юридические лица) тыс. шт |
5,0 |
5,3 |
5,8 |
из них в Пермской области ( шт.) |
93 |
94 |
135 |
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата ( руб.) |
2158,7 |
3186,4 |
4843,6 |
Оборот оптовой торговли ( в фактических ценах) млрд. руб. |
203,1 |
298,7 |
429,3 |
Инвестиции в основной капитал ( в фактически действующих ценах) млн. руб. |
2 124 |
4 420 |
11 266 |
Валовой доход млн. руб. |
34 187,0 |
38 080,8 |
257 274,9 |
Издержки обращения млн. руб. |
23 833,1 |
31 599,8 |
215 699,2 |
Издержки обращения в процентах к валовому доходу |
83,0 |
83,8 |
80,1 |
Темпы изменения показателей отрасли и оцениваемого предприятия Таблица Д.П. 7.
Наименование показателя |
2001 |
Изменение в % |
2002 |
Изменение в % |
2003 |
Изменение в % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчет среднего комбинированного темпа прироста.
Учитывая динамику роста отрасли, для оцениваемого предприятия считаем возможным установить средний ожидаемый комбинированный темп прироста в размере __________ %.
Корректировки ставки дисконтирования
|
|
|
|
Итоговая величина ставки дисконтирования и капитализации
|
|
|
|