Согласование результатов и расчет итоговой величины стоимости

Стоимость собственного капитала ОАО « РиК»	Величина стоимости	Вес подхода	Итоговая величина стоимости собственного капитала
Имущественный подход
Доходный подход
Сравнительный подход
Итого:

Стоимость собственного капитала ОАО « РиК» на 01.04. 2004 года составляет________________________________________ рублей.

Структура акционерного капитала ОАО « РиК»

- 25,5% - ООО « Лево»

- 19,0 % - ЗАО « Комтех»;

- 19, 0 % - ООО «Комснаб»;

- 11, 49 % - Александр Васильевич;

- 11, 49 % - Евгений Дмитриевич;

- 2, 25 % - ЗАО « Уралчертснаб»;

- 11,27 % пакеты акций менее 2 % - физические лица

Величина скидки _________ премии__________ за контроль

Рыночная стоимость 25,5 % акций ОАО « РиК» на 01.04 2004 года составляет

_______________ /100 х 25,5 х ( скидка /премия ) ______ = _____________________

Рыночная стоимость 25,5 % акций ОАО « РиК» на 01.04.2004 года составляет

____________________________________________________рублей.

4.2. Оценка недвижимости Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится в различных целях. При дипломном проектировании рыночную стоимость объекта недвижимости следует определять в соответствии с [1, 2]. В некоторых случаях, при согласовании с консультантом, вид определяемой стоимости может быть отличный от рыночной. Расчет стоимости объекта недвижимости производится в российских рублях на дату оценки. Датой оценки рекомендуется принимать календарную дату I полугодия текущего года.

Основные этапы процедуры оценки

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

• Постановка задания на оценку.

• Сбор общих данных и их анализ.

• Сбор специальных данных и их анализ.

• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

• Применение стандартных подходов к расчету стоимости объекта.

• Сведение результатов расчетов рыночной стоимости, полученных различными подходами.

Постановка задания на оценку

Адрес объекта недвижимости
Назначение объекта недвижимости
Собственник объекта недвижимости
Оцениваемые права
Правоустанавливающие документы: земельный участок улучшения
Цель оценки
Назначение оценки
Дата определения стоимости

Сбор общих данных и их анализ

Сбор общих данных об объекте недвижимости состоит из следующих пунктов:

• Анализ среды местоположения объекта;

• Анализ местоположения объекта;

• Анализ рынка недвижимости;

Анализ среды местоположения объекта на этом этапе анализируются данные, характеризующие природные и климатические условия, экономические и социальные, законодательные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.

Анализ местоположения объекта на данном этапе собирается и анализируется информация, относящаяся к местоположению объекту, такая как окружение объекта, качество и тип застройки, экология района, подъездные пути, транспортная доступность и пр.

Анализ рынка недвижимости должен показать общее состояние и активность рынка недвижимости, деление на сегменты.

После каждого пункта следует сделать вывод о состоянии и тенденциях к изменению ситуации, как на макро, так и на микро уровне.

Сбор специальных данных и их анализ

Сбор специальных данных об объекте недвижимости состоит из следующих пунктов:

• Анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки;

• Анализ объекта оценки.

Анализ сегмента рынка недвижимости,

к которому принадлежит объект оценки

Проводится детальный анализ сегмента, с определением уровня спроса, предложения и их взаимодействия.

Анализ объекта оценки. Следует дать характеристику земельному участку, техническое описание и техническое состояние объекта. Если данная информация имеется в других частях дипломного проекта, то необходимо дать ссылку на соответствующую часть. Также следует указать, как используется объект недвижимости, и какие арендные договора действуют на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится для двух случаев:

• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;

• Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующей застройкой.

Для каждого из этих случаев обосновывается и подтверждается расчетами тот вариант использования, который отвечает принципу ЛНЭИ.

Применение стандартных подходов к расчету стоимости объекта

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости применяют три подхода (затратный, сравнительный и доходный) расчета стоимости.

Расчет стоимости по затратному подходу

Расчет стоимости по затратному подходу включает в себя следующие этапы:

• Определение рыночной стоимости земельного участка;

• Расчет стоимости нового строительства;

• Учет рыночных факторов при строительстве зданий и сооружений;

• Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений

• Расчет стоимости воспроизводства (замещения) зданий и сооружений

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом С_з.п.

Определение рыночной стоимости земельного участка производится одним из методов, описанных в [3].

Расчет стоимости нового строительства рассчитывается исходя из четырех вариантов:

1. В наличии имеется сводный сметный расчет (ССР) на строительство объекта в ценах 1984 (1991) г. В этом случае анализируется итоговая величина, полученная по ССР. При отсутствии стоимости строительства других объектов в составе ССР, итоговая величина берется за основу расчета стоимости строительства. Для пересчета ССР в цены на дату оценки следует пользоваться [5] и коэффициентами, которые публикует Пермский областной комитет по ценообразованию в строительстве.

2. В наличии имеется ССР, составленный по ТЕР в ценах на дату оценки. В этом случае итоговая величина ССР берется за основу расчета стоимости строительства.

3. При отсутствии сметной документации на строительство здания современной постройки, составляется ССР на основе действующих нормативных документах строительства.

4. Объект относится к зданиям старой постройки. Сметная документация отсутствует. В этом случае стоимость строительства рассчитывается с применением сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для переоценки основных фондов. В зависимости от назначения здания выбирается номер сборника и наиболее подходящий аналог. Стоимость строительства С_стр рассчитывается по формуле

С_стр = С_ед × V_зд;

где С_ед – стоимость строительства единицы объема аналогичного здания с учетом поправок по УПВС (руб./ м³) в ценах 1969 года;

V_зд – объем оцениваемого здания (м³).

Для пересчета стоимости строительства в ценах 1969 года в цены на дату оценки следует пользоваться [4,5] и коэффициентами, которые публикует Пермский областной комитет по ценообразованию в строительстве

Учет рыночных факторов при строительстве зданий и сооружений

В данном разделе следует учесть:

косвенные издержки, которые возникают при организации процесса строительства в современных условиях;

прибыль предпринимателя.

Оценка величины общего накопленного износа зданий и сооружений

С момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию под воздействием различных факторов в нем накапливается износ. Задача этого раздела определить величину общего износа. Расчет физического и функционального износов проводится в разделе Х (техническая экспертиза). Внешний износ определяется либо методом сравнения, либо методом капитализации потери дохода.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) зданий и сооружений

Стоимость воспроизводства (замещения) – см. [2] – определяется как разница между стоимостью строительства с учетом рыночных факторов и величиной общего накопленного износа.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу складывается из рыночной стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) зданий, сооружений, находящихся на нем.

Расчет стоимости по сравнительному подходу

Расчет стоимости по сравнительному подходу состоит из следующих этапов:

• Анализ рыночной ситуации на дату оценки по объектам рассматриваемого типа и отбор информации о ценах сделок с объектами – аналогами;

• Выбор единицы сравнения;

• Выбор элементов сравнения;

• Выбор метода в рамках сравнительного подхода, который наиболее подходит для оценки объекта недвижимости рассматриваемого типа;

• Применение выбранного метода к ценам сделок объектов – аналогов для расчета их скорректированных цен;

• Анализ скорректированных цен объектов – аналогов для расчета стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу, С_с.п.

Стоимость земельного участка рассчитывается по [3], если она не входит в стоимость объектов – аналогов.

Анализ рыночной ситуации на дату оценки по объектам рассматриваемого типа и отбор информации о ценах сделок с объектами – аналогами. В качестве источников данных по рынку недвижимости следует использовать СМИ (журналы, газеты и др.), ресурсы Internet, информацию, полученную при прохождении преддипломной практики. Аналогами объекта оценки признаются те объекты, у которых как можно ближе технические характеристики и характеристики местоположения к характеристикам оцениваемого объекта.

Выбор единицы сравнения. В качестве единицы сравнения выбираются либо характеристики площади земельного участка, здания, либо участок, помещение здания, при соразмерности площади между сравниваемыми объектами.

Выбор элементов сравнения. Объекты недвижимости имеют отличия друг от друга, поэтому возникает необходимость выбора элементов сравнения, по которым будут производиться корректировки. Обычно, сравнивают объекты недвижимости по следующим показателям:

• Права собственности;

• Условия финансирования при совершении сделки;

• Чистота сделки;

• Динамика рынка недвижимости;

• Местоположение;

• Физические характеристики;

• Экономические характеристики;

• Отклонение от целевого использования;

• Наличие движимого имущества, передаваемого с недвижимым.

Выбор метода в рамках сравнительного подхода, который наиболее подходит для оценки объекта недвижимости рассматриваемого типа. В зависимости от оцениваемого объекта необходимо выбрать метод, по которому будет проводиться сравнение. Имеются следующие методы в рамках сравнительного подхода:

• Метод прямого сравнения продаж;

• Метод попарного сравнения;

• Метод с использованием статистики;

• Мультипликатор валовой ренты.

Применение выбранного метода к ценам сделок объектов – аналогов для расчета их скорректированных цен. На данном этапе проводится расчет скорректированных цен объектов – аналогов выбранным методом на предыдущем этапе.

Анализ скорректированных цен объектов – аналогов для расчета стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу, С_с.п. В рамках данного этапа стоимость оцениваемого объекта рассчитывается либо как среднеарифметическая, либо как средневзвешенная величина из скорректированных цен объектов – аналогов.