2.1.9. Определение накопленного износа зданий и сооружений

Накопленный износ это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического устаревания) или комбинации этих источников.

В дипломном проекте необходимо определить физический и функциональный износ.

Накопленный износ нужно определить двумя методами:

- методом экономического возраста;

- методом разбиения.

Метод экономического возраста

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

И_накоп.= (ЭВ/ОЭЖ)*CC, (1)

где ЭВ- эффективный возраст;

ОЭЖ- общая экономическая жизнь;

СС - сметная стоимость строительства.

При отсутствии сметной стоимости строительства накопленный износ определяется в процентах.

Метод разбивки

Метод заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа:

- исправимый физический износ;

- неисправимый физический износ;

- исправимый функциональный износ;

- неисправимый функциональный износ;

- внешний экономический износ.

После технического обследования объекта определяется физический износ элемента или системы, имеющих разную степень износа отдельных участков, определяется из условия:

Фи_к= Фи_i*Рi/Р_к

где Фи_к - физический износ конструктивного элемента или системы;

Фиi - физический износ i-го участка элемента или системы, определенный по табл. 1-71 [1];

Pi - размеры (площадь или длина) i-го участка,м²,м;

P_{к -} размеры всего конструктивного элемента или системы, м²,м;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

Фи_з= ФИ_кiхS_i/100,

где Фи_з - физический износ здания,

Фи_кi- физический износ i-го конструктивного элемента или системы, в %

S_i- доля восстановительной стоимости i-го элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания в %;

n -число отдельных элементов или систем в здании.

Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по нормативным документам, например по строительным нормам [1].

Неисправимый физический долгоживущих элементов износ определяется так:

- рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания к нормативному сроку эксплуатации;

- рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой его исправимого физического износа и остаточной восстановительной стоимостью короткоживущих элементов;

- рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.

Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности, определяемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий представлены в таблице 5.1.

Таблица 2.1

Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий

Типы зданий	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания	150	125	100	50	30	15
Общественные здания	175	150	100	50	30	5

В таблице введено такое понятие, как группы капитальности зданий. Рассмотрено шесть групп капитальности:

I - каменные, особо капитальные здания; фундаменты каменные или железобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные; нормативный срок службы 150-175 лет;

II - каменные, обыкновенные здания, стены кирпичные, крупнопанельные, фундаменты бетонные, перекрытия железобетонные или кирпичные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 125-150 лет;

III - каменные, обыкновенные здания, стены из облегченной кладки, шлакобетонные, фундаменты бетонные, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 100 лет;

IV - деревянные, стены деревянные рубленные и брусчатые, фундаменты бутовые, перекрытия деревянные, нормативный срок службы 50 лет;

V - сборно-щитовые, стены каркасные, щитовые, глинобитные, саманные, фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; нормативный срок службы 30 лет;

IV- каркасно-камышитовые и прочие облегченные; нормативный срок службы 30 лет.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий (УПВС), а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС,- по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в табл.4.2, 4.3 [1].

Таблица 2.2. Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов

Наименование укрупненных конструктивных элементов	Наименование конструктивных элементов	I	II	III	IV	V
Стены и перегородки (100%)	Стены Перегородки	73 27	86 14	80 20	76 24	61 39
Крыша (100%)	Конструкция крыши Кровельное покрытие	75 25	40 60	40 60	40 60	47 53
Проемы	Окна Двери	48 52	56 44	56 44	67 33	67 33

Таблица 2.3. Удельные веса устройств в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)

Системы инженерного оборудования	Устройства	Удельный вес при этажах
		1-3	4-6	9-12	более 12
Внутреннее горячее водоснабжение	Магистрали Стояки Полотенцесушители Смесители Запорная арматура	40 30 10 10 9	30 40 13 10 7	25 45 15 10 5	20 55 15 7 3
Центральное отопление	Магистрали Стояки Отопительные приборы Запорная арматура Калориферы	35 26 30 9 -	25 27 40 7 1	20 29 45 5 1	15 31 50 31 1
Внутренний водопровод	Трубопроводы Запорная арматура Бачки смывные	45 30 25	42 32 26	38 34 28	35 35 30
Внутренняя канализация Внутреннее электрооборудо-вание	Мойки, раковины, умывальники Ванны Унитазы Трубопроводы Магистрали Внутренние сети Электроприборы ВРУ	25 30 20 25 20 25 30 25	25 30 20 25 20 25 32 23	20 35 25 20 25 22 33 20	20 35 25 20 25 22 35 18

Физический износ систем инженерного оборудования зданий в целом определяется по таблицам [1] на основании оценки технического состояния устройств, составляющие эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые устройства заменяются новыми, физический износ системы уточняется расчетом на основании сроков эксплуатации отдельных устройств по графикам [1]. За окончательную оценку следует принимать большее значение.

Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативными документами.

При определении физического износа участка или системы, имеющих все признаки износа, которые соответствуют определенному интервалу его значений, износ следует принимать равным верхней границе. Если выявлен только один или несколько признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала. Если в таблице [1] интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ системы или их участка, устройства следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров и характера имеющихся повреждений. Также в таблицах 1-71 [1] в состав работ не по устранению физического износа не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данного элемента.

Функциональный износ - это потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно выполнять на момент проведения оценки те функции, для которых оно предназначено.

Ниже в табл.5.4 приведены технические параметры для определения совместного учета устранимого и неустранимого функционального износа.

Таблица 2.4

Моральный износ в %	Краткая характеристика здания
0 -15	Планировка квартир пригодна для посемейного поселения; перегородки и перекрытия не сгораемые; дом оснащен всеми видами благоустройства, но нет горячей воды и телефона.
10-25	Перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично.
36-45	Планировка квартир не совпадает по вертикали, имеются темные или проходные кухни и другие помещения, отсутствуют ванные комнаты.
>45	Безсистемное расположение помещений, несовпадающие по вертикали, санузлы и кухни расположены над жилыми помещениями, отсутствуют все виды благоустройства.