Расчет стоимости по доходному подходу Расчет стоимости по доходному подходу проводится по следующим пунктам:

• Анализ рынка аренды по объектам рассматриваемого типа и расчет рыночной ставки аренды;

• Выбор метода в рамках доходного подхода, который наиболее подходит для оценки объекта недвижимости рассматриваемого типа;

• Расчет чистого операционного дохода ЧОД за год, либо ЧОД за каждый год прогнозного периода;

• Расчет ставки капитализации, либо ставки дисконта;

• Расчет стоимости здания по доходному подходу, С_д.п.

Стоимость земельного участка рассчитывается одним из методов, указанных в [3].

Анализ рынка аренды по объектам рассматриваемого типа и расчет рыночной ставки аренды должен показать, по какой наиболее вероятной цене согласились бы потенциальные арендаторы взять в аренду оцениваемое здание, либо помещения в здании.

Выбор метода в рамках доходного подхода, который наиболее подходит для оценки объекта недвижимости рассматриваемого типа. Существует два метода в рамках доходного подхода. Это метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации предполагает расчет стоимости по формуле

V = NOI / R_O;

где V – стоимость по доходному подходу;

NOI – чистый операционный доход за год;

R_O – коэффициент капитализации для данного объекта недвижимости.

По методу дисконтирования денежных доходов стоимость рассчитывается

V = å(NOI_i / (1+E)ⁱ) + FV / (1+E)ⁿ;

Где V – стоимость по доходному подходу;

NOI _i – чистый операционный доход за i –ый год;

E – ставка дисконтирования для данного объекта недвижимости.

FV – будущая стоимость объекта недвижимости;

i – порядковый номер прогнозного периода;

n – прогнозный период.

Расчет чистого операционного дохода ЧОД за год, либо ЧОД за каждый год прогнозного периода. Последовательность составления отчета о доходах и расходах для определения ЧОД следующая:

• Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – дохода при 100% -ой загрузке здания.

• Расчет действительного валового дохода (ДВД) – дохода, реально поступающего к собственнику объекта недвижимости.

• Определение операционных расходов (ОР) на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости.

• Определение ЧОД, как разницу между ДВД и ОР.

Расчет ставки капитализации, дисконта производится, либо кумулятивным способом, либо сравнительным методом.

Расчет стоимости здания по доходному подходу, С_д.п производится подстановкой найденных величин в соответствующую формулу.

Расчет итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости используется следующая формула

С_рын = Д_з.п× С_з.п + Д_с.п× С_с.п + Д_д.п× С_д.п ;

где Д_з.п, Д_с.п, Д_д.п – удельные веса экспертных оценок соответственно для затратного, сравнительного и доходного подходов.

С_з.п , С_с.п , С_д.п – стоимости, рассчитанные соответственно по затратному, сравнительному и доходному подходу.

При определении Дз.П, Дс.П, Дд.П следует учитывать, к какому сектору рынка недвижимости относится объект недвижимости и перспективы развития объекта недвижимости.

5. Рекомендуемая литература

1. Методические указания к архитектурно-конструктивной части дипломного проекта/Сост. Т.Л. Костарева; Перм.гос.техн.ун-т.Пермь, 1999. 30 с.

2. Методические указания по выполнению курсовой работы по дисциплине «Железобетонные, бетонные и каменные конструкции» для специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью» //Сост. Новопашина Е.И.. Перм.гос.техн.ун-т. Пермь, 2004.

3. Проектирование металлических балочных клеток: Метод.указания к курсовой работе по дисциплине «Металлические конструкции» /Сост. И.И. Зуева, Л.П. Абашеева, В.В. Зуев. Перм.гос.техн.ун-т. Пермь, 2004. 69 с.

4. Методические указания к дипломному проекту по специальности 290300 «Промышленное и гражданское строительство»//Сост Пономарев А.Б. Строкинов В.Н., Юзефович А.Н. и др. Перм.гос.техн.ун-т.- Пермь, 2005.

5. ВСН 53-86 (р)Правила оценки физического износа жилых зданий., М., 1988г. 70с.

6. ВСН 42-85(р) Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий.

7. ВСН 57-88(р) Положение по техническому обследованию жилых зданий.

8. ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения.

9. ВСН 48-86(р) Правила безопасности при проведении работ по обследованию жилых домов для проектирования капитального ремонта.

10. Пособие по обследованию строительных конструкций зданий. АО ЦНИИ Промышленных зданий, М., 1997г. 221с.

11. Руководство по инженерно-техническому обследованию оценки качества и надежности строительных конструкций зданий и сооружений. РТМ, 1652-9-89, Проект НИИ Спецхиммаш, 1989г. 186с.

12. Новопашина Е.И. Техническая экспертиза объектов недвижимости. Пермь, 2002.

13. Федеральный Закон “Об оценочной деятельности”, № 135-ФЗ от 16.07.1998г.

14. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

15. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. Под ред. А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой. – М.Финансы и статистика, 2000г., 510с.

16. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник. СПб, 2001г., 416с. (Сер. “Учебники для вузов”).

17. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Учебное пособие. СПб, 2002г., 128с. (Сер. “Учебные пособия”).

18. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. М., 2001г., 720с.

19. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия. М., 1997г., 320с.

20. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб, 1997г., 424с. (Сер. “Энциклопедия оценки”).

21. Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия. М., Станкин, 1995г., 78с.

22. Андрианов Ю.В. Введение в оценку транспортных средств: Учебно-методическое пособие. М., 1998г., 256с. (Сер. “Оценочная деятельность”).

23. Международные стандарты оценки с предисловием к стандартам. Т.1,2. М.,1998г., 160с.

24. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 16.07.1998г. №135-ФЗ.

25. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.

26. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Министерства имущества РФ от 07.03.2002 №568-р.

27. Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение 1 к Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г.).

28. Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 года № 14-Д.).

29. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г., Ценообразование в строительстве, учебное пособие, СПб, 2000г.

30. Кузин Н.Я., Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, учебное пособие, М., 1998г.

31. Методические указания по дипломному проектированию для студентов специальности 290300 – Промышленное и гражданское строительство, специализации Экспертиза недвижимости. Составители Г.С. Ежикова, Э.Д. Епишина. Перм. гос. техн. ун-т. 1999.

32. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, учебник, СПб, 1997г.

33. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Смоленск плюс, М.: АСВ, 1999.

34. Бурков В. Н., Новиков Д. А. Как управлять проектами: Научно-практическое издание. Серия “Информатизация России на пороге ХХI века”. – М.: СИНТЕГ-ГЕО, 1997. – 188 с.

35. Волков Ю.Ф. Введение в гостиничный и туристический бизнес (2-ое издание)/Серия “Высшее профессиональное образование”, - Ростов: “Феникс”, 2004-352с.

36. Харитонов В.А., Елохова И.В. Транзитивные замыкания на деревьях комплексного оценивания // Сб. трудов “Управление большими системами” Вып. 9. – ИПУ РАН.-М., 2004.

37. Харитонов В.А., Елохова И.В. Активная экспертиза класса несимметричности матриц свертки // Сб. трудов “Управление большими системами” Вып. 10. – ИПУ РАН.-М., 2005.