92

8.1. Методологические основы управления недвижимостью

8.1.1 Юридическое понятие недвижимости

В гражданском кодексе РФ понятие недвижимости определено следующим образом (ст.130): «Недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Главной специфической особенностью недвижимости можно считать ее неразрывную связь с землей. Даже несмотря на то, что современные технологии позволяют осуществлять физическое перемещение объектов недвижимости на достаточно большие расстояния, нормальным состоянием любого объекта недвижимости является его стационарное состояние [13].

Согласно российскому законодательству здания и сооружения, как объекты недвижимости, рассматриваются отдельно от земельных участков, на которых они расположены. В мировой же практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости «застроенный земельный участок». Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи расположенных на ней зданий и сооружений, и наоборот.

Главным свойством, определяющим понятие земельного участка является земная поверхность, имеющая определенные границы и подкреплена документами. Земельный участок обладает конкретными характеристиками: местоположением, конфигурацией, пространственной ориентацией, размерами, правами собственности.

Важным юридическим понятием недвижимости является государственная регистрация объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.1.2 Экономическое понятие недвижимости

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием первой из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно объектов недвижимости.

Недвижимость как экономическое благо.

Под понятием благо в экономической теории подразделяется любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае – объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, а сама вещь - присуще ей полезностью - благом. Процесс удовлетворения потребностей называется потреблением.

Недвижимость как товар.

Недвижимость как товар существует в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность); товар-услуга (для найма, аренды). Но помимо этого, такая форма товара, как недвижимость – объект, включает и право собственности на него. В неразрывном единстве в понятие «собственность» входят права владения, пользования, распоряжения.

Недвижимость как источник дохода.

«Доходный потенциал» недвижимости – рента. Рента - регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, облигации государственных займов через равные интервалы времени. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости сдается в аренду. Недвижимость является источником дохода для собственника данного объекта недвижимости [14].