- •8.1. Методологические основы управления недвижимостью
- •8.1.1 Юридическое понятие недвижимости
- •8.1.2 Экономическое понятие недвижимости
- •8.1.3 Жизненный цикл недвижимости
- •8.1.4 Управление объектом недвижимости
- •8.2. Основные положения теории оценки недвижимости и методологические основы оценки стоимости бизнеса
- •8.3 Оценка объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер» до реконструкции
- •8.3.1 Анализ рынка торговой недвижимости в г. Чите
- •8.3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •8.3.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости - тд «Престиж-Интерьер», расположенного по адресу: г. Чита, ул. Горького, 40
- •8.3.4 Оценка по затратному подходу
- •8.3.5 Оценка сравнительным подходом
- •8.3.6 Оценка по доходному подходу
- •8.3.7 Согласование результатов и итоговое значение стоимости
- •8.4 Оценка объекта Торговый Дом «Престиж-Интерьер» после реконструкции
- •8.4.1 Описание объекта недвижимости
- •8.4.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер»
- •8.4.3 Оценка по затратному подходу
- •8.4.4 Оценка сравнительным подходом
- •8.4.5 Оценка по доходному подходу
- •8.4.6 Согласование результатов и итоговое значение стоимости
- •8.5 Оценка эффективности капитальных вложений
- •8.5.1 Анализ финансово-хозяйственной деятельности объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер»
- •Оценка эффективности капитальных вложений
- •8.5.3 Расчет срока окупаемости инвестиций
8.4.4 Оценка сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.
Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным_подходом: 1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выделяются объекты
недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: 1) Права собственности на недвижимость. 2) Условия финансирования. 3) Местоположение. 4) Физические характеристики.
1. Права собственности. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
2. Условия финансирования сделки. Если условия финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости нетипичны, то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
4. Местоположение – является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.
5. Физические характеристики – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:
- Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
- Стоимостные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
В настоящей оценке, приведены объекты-аналоги с вносимыми поправками.
1) Поправка на дату продажи.
Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В данном случае поправка на дату продажи не вносится.
2) Поправка на местоположение.
Все объекты-аналоги находятся в разных районах города, поэтому поправка на местоположение, относительно оцениваемого объекта, принимается равной +5,00 % или -5,00 %.
3) Поправка на износ.
Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). Различия не значительны, поэтому поправка на износ не вносится.
Физический износ оцениваемого объекта определен при его оценке затратным подходом. Определение физического износа объектов-аналогов выполнено экспертно-аналитическим путем исходя из полученной информации об объекте недвижимости.
4) Поправка на цену предложения.
Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 10%. В нашем случае поправка на цену предложения принимается -5 %.
Таблица 8.16
Результаты отбора сопоставимых объектов-аналогов
№ п/п |
Критерии сравнения |
Объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
1 |
Источник информации |
Газеты «Забайкальский рабочий», «Азия-Экспресс», кадастровые выписки о земельных участках |
|
|||
2 |
Назначение объекта |
Магазин |
Магазин |
Магазин |
|
|
3 |
Местоположение |
г. Чита, ул. Горького, 40 |
г. Чита, ул. Ленинградская, 43 |
г. Чита, ул. Бабушкина, 104 |
|
|
4 |
Краткое описание |
Нежилое пристроенное к жилому дому 3-этажное здание с торговыми помещениями, материал стен - кирпич |
Нежилое отдельно стоящее 3-этажное здание с торговыми помещениями, материал стен - кирпич |
Нежилое отдельно стоящее 4-этажное здание с торговыми помещениями, материал стен - кирпич |
|
|
5 |
Накопленный физический износ, % |
35 % |
20 % |
0 % |
|
|
6 |
Состояние рынка (дата продажи) |
Июнь 2000 г. |
Июнь 2003 г. |
Июнь 2008 г. |
|
|
7 |
Общая площадь помещений, м2 |
2457.7 |
1630.1 |
8160.3 |
|
|
8 |
Продажа/предложение/оценка |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
|
|
9 |
Цена за 1 м2 общей площади, руб/м2 |
Подлежит оценке |
10 422 |
9650 |
|
|
10 |
Цена объекта, руб. |
Подлежит оценке |
15 730 465 |
78 746 895 |
|
Таблица 8.17
Величина скорректированных цен объектов-аналогов
№ |
Показатели |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
1. |
Цена 1 м2 общей площади объекта-аналога до корректировки, руб/м2 |
10 422.0 |
9650 |
2. |
Поправка на дату продажи, % |
-5,00% |
-5,00% |
3. |
Скорректированная стоимость, руб |
9 900.0 |
9167,5 |
4. |
Поправка на местоположение, % |
-5,00% |
-5,00% |
5. |
Скорректированная стоимость, руб |
9 405.0 |
8709,1 |
6. |
Поправка на износ, % |
0,00% |
0,00% |
7. |
Скорректированная стоимость, руб |
9 405.0 |
8709,1 |
8. |
Поправка на цену предложения, % |
-5,00% |
-5,00% |
9. |
Скорректированная стоимость, руб |
8 935.6 |
8273,6 |
10. |
Итого, скорректированная стоимость 1 м2 площади объектов-аналогов, руб |
8 935.6 |
8273,6 |
Скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади объектов-аналогов составляет:
8 604.6 руб.
Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 21 145 804 (Двадцать один миллион сто сорок пять тысяч восемьсот четыре рубля) рубля РФ.