- •8.1. Методологические основы управления недвижимостью
- •8.1.1 Юридическое понятие недвижимости
- •8.1.2 Экономическое понятие недвижимости
- •8.1.3 Жизненный цикл недвижимости
- •8.1.4 Управление объектом недвижимости
- •8.2. Основные положения теории оценки недвижимости и методологические основы оценки стоимости бизнеса
- •8.3 Оценка объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер» до реконструкции
- •8.3.1 Анализ рынка торговой недвижимости в г. Чите
- •8.3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •8.3.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости - тд «Престиж-Интерьер», расположенного по адресу: г. Чита, ул. Горького, 40
- •8.3.4 Оценка по затратному подходу
- •8.3.5 Оценка сравнительным подходом
- •8.3.6 Оценка по доходному подходу
- •8.3.7 Согласование результатов и итоговое значение стоимости
- •8.4 Оценка объекта Торговый Дом «Престиж-Интерьер» после реконструкции
- •8.4.1 Описание объекта недвижимости
- •8.4.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер»
- •8.4.3 Оценка по затратному подходу
- •8.4.4 Оценка сравнительным подходом
- •8.4.5 Оценка по доходному подходу
- •8.4.6 Согласование результатов и итоговое значение стоимости
- •8.5 Оценка эффективности капитальных вложений
- •8.5.1 Анализ финансово-хозяйственной деятельности объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер»
- •Оценка эффективности капитальных вложений
- •8.5.3 Расчет срока окупаемости инвестиций
8.1.3 Жизненный цикл недвижимости
Жизненный цикл- это последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до этапа ликвидации. Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла.
Различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный этап, этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка).
Жизненный цикл объекта недвижимости от момента тэхнико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода: строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы); эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта); эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закр-е объекта).
8.1.4 Управление объектом недвижимости
Деятельность по управлению недвижимостью представляется в виде циклической деятельности. Цикл управления, началом которого является замысел (идея, концепция), а завершением – окончание реализации программы управления, состоит, в общем случае, из четырех последовательных фаз управления:
- фаза концепции;
- фаза бизнес-планирования;
- фаза управления;
- фаза завершения.
На фазе концепции осуществляется предварительное определение ключевых параметров управления объектом недвижимости и проектируется юридическая форма дальнейших отношений между субъектом и учредителем управления по поводу объекта недвижимости. Концепция включает следующие разделы: цели; краткая характеристика объекта и конкурентного окружения; предварительный анализ наиболее эффективного функционального использования; принципы и форма организации управления; прогноз доходов и расходов; оценка коммерческой эффективности проекта.
В механизме осуществления фазы концепции участвуют: учредитель управления – предоставление информации о недвижимости, обозначение собственных целей, переговоры с субъектом управления (консалтинговой компанией) утверждение концепции (одобрение предложения); управляющая компания – непосредственная разработка концепции, включая сбор т анализ информации, проведение переговоров с учредителем управления относительно сотрудничества на данной и последующих фазах; и (или) консалтинговая компания.
На фазе бизнес-планирования осуществляется разработка программы управления объектом недвижимости, заключение договора на управление и передача объекта управляющей компании. Программа управления включает следующие разделы: цели; описание и анализ объекта недвижимости; анализ рынка недвижимости; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования; система планов по реализации программы.
На фазе бизнес-планирования заключается договор на управление. Договор на управление заключается по итогам утверждения программы (бизнес-плана) учредителем управления, но может заключаться перед разработкой программы или проведением экспертизы и, соответственно, включать обязательство управляющей компании разработать программу (обеспечить проведение экспертизы).
В рамках управляющей компании разработку программы осуществляют один или несколько участников: управляющий объектом недвижимости, специализированное подразделение (консультанты, аналитики), руководство компании.
Участники выполняют следующие функции: учредитель управления – уточнение собственных целей, переговоры с субъектом управления, передача недвижимости в управление; управляющая компания - непосредственная разработка программы, проведение переговоров с учредителем управления относительно разработки и реализации программы; консалтинговая компания - непосредственная разработка программы либо участие в разработке программы.
На фазе управления осуществляется наиболее эффективное управление объектом недвижимости в рамках заключенного договора на управление, ориентированное на реализацию целей учредителя управления и выполнение программы управления. Результатом деятельности на фазе управления является достижение основных целей, сформулированных в программе управления и договоре на управление.
Производится периодическая отчетность, то есть информирование учредителя управления об основных результатах деятельности управляющей компании в течение отчетного периода. Отчеты субъекта управления должны подтверждать выполнение программы управления и периодических планов и достижение целей учредителя управления.
В механизме осуществления фазы управления задействованы: учредитель управления, управляющая компания, консалтинговые и оценочные компании, подрядные и эксплуатационные организации, охранные предприятия, поставщики коммунальных услуг, материалов и оборудования и др. В рамках управляющей компании процессы управления объектом осуществляют: персонал на объекте, руководящий персонал центрального аппарата управляющей компании и обеспечивающий персонал центрального аппарата управляющей компании.
Участники выполняют основные функции: учредитель управления – контроль за деятельностью управляющей компании, участие в процессах, связанных с управлением объектов; управляющая компания – непосредственная деятельность на объекте (работа с арендаторами и посетителями, техническое обслуживание, взаимодействие с подрядчиками и поставщиками услуг и т.п.) отчетность перед руководством управляющей компании; руководство управляющей компании – координация управления объектом утверждение периодических планов по управлению объектом, взаимодействие с учредителем управления, отчетность перед учредителем управления; обеспечивающий персонал центрального аппарата управляющей компании – ведение бухгалтерского учета, организация рекламы объекта, планово-аналитическая работа, координация деятельности отдельных служб на объекте.
На фазе завершения осуществляется завершение одного цикла управления и переход к началу нового цикла. Результатом деятельности на рассматриваемой фазе являются: отчет о деятельности по управлению объектом за весь период управления, с анализом и оценкой результатов; документы, подтверждающие прекращение действия договора на управление и передачу документации по объекту учредителю управления.
Основные управляющие воздействия на фазе завершения:
- договоры, заключенные по поводу объекта недвижимости (договоры аренды, подряда, на оказание услуг и т.д.);
- нормативные акты (федеральные и местные) регулирующие деятельность, связанную с исполнением договоров доверительного управления, агентских и других договоров, в рамках которых может осуществляться управление объектами недвижимости.
В механизме осуществления фазы завершения задействованы учредитель управления и управляющая компания.
Основные участники выполняют следующие функции: учредитель управления – прием отчетности и документации по объекту от управляющей компании, принятие решений о дальнейших путях использования и управления объектом; управляющая компания – подготовка финальной отчетности о деятельности по договору передача учредителю управления документации по объекту.