8.3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

1. Юридическая разрешенность: анализируемый вариант использования не должен попадать под действие правовых ограничений;

2. Физическая осуществимость определяет физическую возможность реализации рассматриваемого проекта, которая определяется размерами участка, топографией, геологическими и сейсмологическими характеристиками, климатологическими условиями и т.д.;

3. Экономическая целесообразность предполагает, что использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

4. Максимальная эффективность. Наиболее эффективный вариант использования должен иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически.

Для всех видов недвижимости существует вариант оптимального использования земельного участка как свободного и вариант оптимального использования земельного участка с существующими улучшениями. В том случае, если земельный участок с существующими улучшениями имеет стоимость большую, чем стоимость земельного участка без существующих улучшений за вычетом расходов на снос, то оптимальным вариантом будет являться использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого, необходимо рассматривать два варианта состояния объекта:

- анализ земельного участка как незастроенного;

- анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Анализ земельного участка с существующими улучшениями:

1. Юридически разрешенные варианты использования.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего и высшего профессионального образования, административных, стоянок автомобильного транспорта. Проведенное исследование не выявило правовых ограничений, которые нарушал бы существующий вариант использования объекта.

2. Физически возможные варианты использования.

При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Проведенное исследование показало, что помещения торгового центра физически пригодны для размещения помещений коммерческого назначения.

3. Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность.

Текущее использование данной недвижимости является наиболее эффективным. Исследуя сложившуюся ситуацию на рынке можно сказать, арендные ставки по торговым помещениям высоки, а, следовательно, будут приносить максимальный доход собственнику.

Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание местоположение объекта, правовой режим, физические условия и текущее состояние, можно сказать, что оптимальным вариантом использования объекта является его текущее использование.