8.3.7 Согласование результатов и итоговое значение стоимости

При оценке объекта недвижимости Торговый Дом «Престиж-Интерьер» были применены три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Оценка затратным подходом заключается в расчете полной восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа плюс стоимость земельного участка. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.

Сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на рынке торговой недвижимости на дату оценки. Однако трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижает объективность результатов, полученных данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации. Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход.

Результаты, полученные доходным подходом в оценке, достаточно точно отражают рыночную стоимость объекта оценки, соответственно, полученные результаты указанного подхода к оценке имеют, по нашему мнению, больший вес при выведении итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнению с результатами сравнительного и затратного подходов.

Исходя из выше изложенного, наиболее надежными, в нашем случае, результаты, полученные доходным подходом.

Таблица 8.12

Согласование результатов расчета стоимости объекта оценки

№	Наименование	Результат расчета, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость с учетом весового коэффициента, руб.
1	Оценка по затратному подходу	10 596 608	0,3	3 178 982
2	Оценка по сравнительному подходу	14 097 776	0,2	2 816 555,0
3	Оценка по доходному подходу	10 743 480	0,5	5 371 740
4	Рыночная стоимость			11 367 277

В результате проведенного исследования рыночная стоимость объекта оценки (без учета НДС) составляет на дату оценки: 11 367 277 (одиннадцать миллионов триста шестьдесят семь тысяч двести семьдесят семь рублей) рублей РФ.

8.4 Оценка объекта Торговый Дом «Престиж-Интерьер» после реконструкции

8.4.1 Описание объекта недвижимости

Целью выполненного обследование двухэтажного здания магазина в центральной части г. Чита явилась оценка технического состояния основных несущих конструкций и определение возможности реконструкции здания с надстройкой мансардного этажа. Выполненные испытания материалов конструкций и проведенные расчеты показали возможность надстройки одного этажа в подобной конструктивной схеме с усилением существующих конструкций.

Реконструкцией предусматривается усиление плит перекрытия над 2 этажом, усиление ж/б колонн обоймами, устройство кровли из металлочерепицы по металлическим балкам.

Работы по реконструкции проводились в 2006 году, цель – увеличение торговой площади.