8.3.5 Оценка сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным_подходом: 1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выделяются объекты

недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: 1) Права собственности на недвижимость. 2) Условия финансирования. 3) Местоположение. 4) Физические характеристики.

1. Права собственности. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки. Если условия финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости нетипичны, то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

4. Местоположение – является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

5. Физические характеристики – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

- Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

- Стоимостные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

В настоящей оценке, приведены объекты-аналоги с вносимыми поправками.

1) Поправка на дату продажи.

Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В данном случае поправка на дату продажи не вносится.

2) Поправка на местоположение.

Все объекты-аналоги находятся в разных районах города, поэтому поправка на местоположение, относительно оцениваемого объекта, принимается равной +5,00 % или -5,00 %.

3) Поправка на износ.

Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). Различия не значительны, поэтому поправка на износ не вносится.

Физический износ оцениваемого объекта определен при его оценке затратным подходом. Определение физического износа объектов-аналогов выполнено экспертно-аналитическим путем исходя из полученной информации об объекте недвижимости.

4) Поправка на цену предложения.

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0  10%. В нашем случае поправка на цену предложения принимается -5 %.

Таблица 8.7

Результаты отбора сопоставимых объектов-аналогов

№ п/п	Критерии сравнения	Объект	Аналог 1	Аналог 2
1	2	3	4	5
1	Источник информации	Газеты «Забайкальский рабочий», «Азия-Экспресс», кадастровые выписки о земельных участках
2	Назначение объекта	Магазин	Магазин	Магазин
3	Местоположение	г. Чита, ул. Горького, 40	г. Чита, ул. Ленинградская, 43	г. Чита, ул. Бабушкина, 104
4	Краткое описание	Нежилое пристроенное к жилому дому 3-этажное здание с торговыми помещениями, материал стен - кирпич	Нежилое отдельно стоящее 3-этажное здание с торговыми помещениями, материал стен - кирпич	Нежилое отдельно стоящее 4-этажное здание с торговыми помещениями, материал стен - кирпич
5	Накопленный физический износ, %	35 %	20 %	0 %
6	Состояние рынка (дата продажи)	Июнь 2000 г.	Июнь 2003 г.	Июнь 2008 г.
7	Общая площадь помещений, м^2	1638.4	1630.1	8160.3
8	Продажа/предложение/оценка	Предложение	Предложение	Предложение
9	Цена за 1 м^2 общей площади, руб/м^2	Подлежит оценке	9650	9650
10	Цена объекта, руб.	Подлежит оценке	15 730 465	78 746 895

Таблица 8.7

Величина скорректированных цен объектов-аналогов

№	Показатели	Аналог 1	Аналог 2
1.	Цена 1 м^2 общей площади объекта-аналога до корректировки, руб/м^2	10 422.0	9 650.0
2.	Поправка на дату продажи, %	-5,00%	-5,00%
3.	Скорректированная стоимость, руб	9 900.0	9 167,5
4.	Поправка на местоположение, %	-5,00%	-5,00%
5.	Скорректированная стоимость, руб	9 405.0	8 709,1
6.	Поправка на износ, %	0,00%	0,00%
7.	Скорректированная стоимость, руб	9 405.0	8 709,1
8.	Поправка на цену предложения, %	-5,00%	-5,00%
9.	Скорректированная стоимость, руб	8 935.6	8 273,6
10.	Итого, скорректированная стоимость 1 м^2 площади объектов-аналогов, руб	8 935.6	8 273,6

Скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади объектов-аналогов составляет: 8 604.6 руб.

Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (без учета НДС) составляет на дату оценки: 14 097 776 (Четырнадцать миллионов девяносто семь тысяч семьсот семьдесят шесть рублей) рублей РФ.