24. Особенности ценообразования на рынке недвижимости и обслуживающие его цены.

РН - совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, она удовлетворяет личные потребности ее собственника, служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для пр-ва товаров и услуг, получения прибыли или дохода. РН – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона. РН – это рынок ограниченного количества ресурсов, продавцов и покупателей. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень гос. пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей. Практически отсутствует инвентаризация недвижимости, нет единой информационной системы. На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок – экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих, федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости. Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие сегменты рынка недвижимости:– рынок жилья;– рынок коммерческой недвижимости;– рынок земельных участков.