3. Пазинич в.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. Пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст..154-155 питання для самоконтролю :

1. Дайте визначення терміну 2 Майно».

2. Вкажіть пакет прав на майно

3. Охарактеризуйте типи відносин на майно

4. Яи впливають на вартість майна, охарактеризуйте їх.

5. Назвіть мети і ціллі оцінки майна.

Самостійна робота 8/6

Тема: Правила вибору бази з уніфікованої системи баз оцінки

Питання:

1.Складові уніфікованої системи базисів оцінки

2.Логічна послідовність використання правил вибору бази оцінки об’єктів

Ключові терміни і поняття:

-нормативна вартість;

-аналогова вартість;

-витратна вартість;

-вартість майбутнього прибутку.

Методичні рекомендації

Більшість систем оцінювання об’єктів нерухомості в практичній діяльності зводиться до такої уніфікованої системи базисів оцінки.

Нормативна вартість . Це вартість, яка визначається як відповідна фіксована сума, або як величина, що визначається чітким, встановленим нормативними документами алгоритмом розрахунків

Аналогова вартість. Це вартість визначена грошовою сумою, сплаченою за аналогічний об’єкт нерухомості при проведенні аналогічної угоди в аналогічних умовах.

Витратна вартість. Визначається за допомогою прямих проектно-кошторисних розрахунків фінансових витрат на будівництво чи створення певного об’єкта.

Вартість майбутнього прибутку. Це вартість, що визначається розрахунковим шляхом через капіталізацію. Очікуваного прибутку або за допомогою засобів моделювання дисконтова них грошових потоків із врахуванням всіх доходів, витрат та зобов’язань, пов’язаних із розвитком і організацією господарської діяльності об’єкт оцінки.

Необхідно усвідомити, що формування і обґрунтування використання правил вибору баз оцінки належить до найважливіших компонентів концепції оцінки об’єктів нерухомості.

Логічна послідовність використання правил оцінки об’єктів наступна:

1. Ідентифікація типу оцінюваного об’єкта оцінки та операції:

- Правило 1 – База даних ( нормативні документи) , якщо так, то База- нормативна вартість ( вибір закінчений)

- Якщо ні, то

- Правило 2 – База даних (прецеденти аналогічних угод з аналогічними об’єктами), якщо так, то База – аналогова вартість ( вибір закінчений)

- Якщо ні, то

- Правило 3 – Перевірка комерційного характеру операцій, якщо так, то База – майбутній прибуток ( вибір закінчений)

- Якщо ні, то

База – витратна вартість ( вибір закінчений)

Питання для самоконтролю :

1. Дайте визначення:

нормативна вартість;

-аналогова вартість;

-витратна вартість;

-вартість майбутнього прибутку

2. Вкажіть послідовність використання правил оцінки об’єктів

Тема 7. Загальні принципи оцінювання об’єктів власності

На вивчення даної теми відводиться 8 годин, з них на самостійне вивчення 4 години

Самостійна робота 9/7

Тема: Визначення варіанту найефективнішого використання земельної ділянки

Питання:

1.Характеристика взаємодії факторів ресурсу

2.Етапи аналізу

Ключові терміни і поняття:

Варіант найефективнішого використання земельної ділянки визначається взаємодією таких факторів ресурсу, як:

- потенціал місцеположення;

- наявність попиту на використання земельної ділянки за варіантом, що припускається;

- правова підстава забудови за визначеним варіантом;

- фізичні характеристики ( ресурсна якість) земельної ділянки;

- фінансова обґрунтованість проекту забудови.

Наступним кроком вивчення даного питання є визначення головних факторів, що впливають на вартість:

- місцеположення земельної ділянки - зіставляється тип забудови, що планується , з існуючим типом землекористування, та визначається доступність земельної ділянки;

- ринковий попит – за результатами попиту та пропозиції розраховується коефіцієнт ємності ринку ( відношення кількості проданих ділянок за період до загальної кількості, що пропонується) та коефіцієнт проникання на ринок ( відношення кількості одиниць проданих ділянок за період до загальної кількості конкуруючих одиниць, проданих за період);

- правова підстава забудови за визначеним варіантом - ретельне вивчення державних та приватних обмежень, що пов’язані з забудовою, що планується;

- фізичні характеристики ( ресурсна якість) земельної ділянки - фізичні характеристики земельної ділянки функціонально пов’язані з її ємністю та ефективністю. Ємність є показником того, яка будівля може бути збудована;

- фінансова обґрунтованість проекту забудови дозволяє прогнозувати економічну доцільність здійснення конкретного проекту, при цьому до уваги беруться :

- час надходження та відтоку грошових сум у процесі реалізації проекту;

- витрати на експлуатацію;

- платежі по обслуговуванню боргу;

- виручка від продажу в кінці проекту.

Завершальним питання у вивченні даної теми є визначення етапів аналізу.

Для проведення аналізу найбільш ефективного використання земельної ділянки оцінювач:

1.Здійснює вибір розумних варіантів використання з врахуванням факторів ресурсу якості з метою визначення обґрунтованих варіантів використання;

2.визначає вартість забудови за кожним альтернативним варіантом

3.складає фінансову обґрунтованість проекту забудови за кожним варіантом.

На підставі аналізу доходів та витрат по кожному варіанту освоєння земельної ділянки визначається дохід, що належить до земельної ділянки, який капіталізується у вартість земельної ділянки.

ЛІТЕРАТУРА