3. Вещные права на чужие жилые помещения

Основание возникновения ограниченного вещного права пользования жилыми помещениями для членов семьи собственника – принадлежность к кругу членов его семьи; в ст.31 ЖК выделены две группы членов семьи:

1. Для супруга, детей и родителей собственника дома иное вещное право возникнет при условии проживания в доме и сохранится на период проживания.

2. Могут быть признаны судом членами семьи (и в силу этого субъектами вещного права пользования жилыми помещениям) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов его семьи. Наличие родственной связи устанавливается по нормам семейного законодательства.

Члены семьи собственника пользуются помещениями наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с собственником, обязаны использовать занимаемое жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением с собственником.

В новой редакции ст. 292 ГК соотношение прав собственника и членов его семьи изменено. Ранее члены семьи, по общему правилу, сохраняли вещное право и при переходе права собственности на занимаемые ими помещения к другому лицу. В действующей редакции ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом (квартиру) к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, законодатель лишил вещное право членов семьи собственника жилого помещения права следования.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Для реализации этой нормы копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным должна быть направлена судом в регистрирующий орган. Сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения, направляются в регистрирующий орган органом опеки и попечительства.

По формально-юридическим признакам (расположение в главе 18 ГК, разделе 2 ЖК с названиями «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») в перечень вещных прав на жилые помещения кроме права пользования членов семьи собственника жилых помещений включают предусмотренные ст. ст. 33 и 34 ЖК права пользования жилым помещением, предоставленные по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Они позволяют пользоваться данным жилым помещением наравне с его собственником; порождают солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования; связаны с личностью пользователя и устанавливаются по закону, договору, завещанию. Однако срочный характер этих прав отличает их от иных вещных прав, прямо предусмотренных в ст. 216 ГК. Таким образом, наиболее характерных вещно-правовых признаков (бессрочность и право следования) эти права лишены. Их лаконичная регламентация затрудняет и теоретическую характеристику и применение на практике.

Принудительного прекращения иных вещных прав на жилое помещение. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ч. 4 ст.31 ЖК). Согласно Федеральному закону от 29.12. 2004 г. N 189-ФЗ правило ч. 4 ст.31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения если в момент приватизации эти лица имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим.

Основания прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения определяются в соответствии с семейным законодательством. В случае прекращения права пользования жилым помещением собственника по предусмотренным ЖК основаниям, лицо обязано в установленный собственником срок освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). При невыполнении этого требования подлежит выселению судом по иску собственника.

В соответствии со ст.31 ЖК право пользования принадлежащим собственнику жилым помещением, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основе решения суда. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. В таких случаях бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основе решения суда (ч. 4 ст.31 ЖК), имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи собственника. Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник помещения вправе предупредить его об устранении нарушений, назначив разумный срок для проведения ремонта. Если и после предупреждения собственника лицо продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет ремонт, по требованию собственника жилья оно подлежит выселению на основании решения суда (ст.35 ЖК).

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение самого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, – на основе решения суда.

В случае прекращения иного вещного права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан в установленный собственником срок освободить жилое помещение. При невыполнении этого требования он подлежит выселению судом по иску собственника.