24. Правовое регулирование жилищных отношений в рф. Жилищные фонды. Основание возникновения права на жилую площадь в отдельных разновидностях жилищного фонда

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем.

Новый этап в  регулировании  жилищных  отношений  связан со вступлением в действие 1 марта 2005 г. ЖК РФ. С этой даты, по мнению ряда специалистов в области жилищного права, начался новый этап в развитии жилищного законодательства России, качественно нового и отвечающего условиям рыночной экономики, а также современным социальным реалиям. В  жилищном  законодательстве основную часть норм составляют нормы гражданского права. Не случайно в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ закреплено, что  жилищное  законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им  отношений . Это положение дает основание некоторым ученым-юристам рассматривать  жилищное  законодательство как специальную часть гражданского законодательства.

Жилищное законодательство представляет собой совокупность (систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы.

Конституция РФ закрепляет право каждого на жилье, обязывает органы государственной власти и местного самоуправления создавать условия на осуществление права на жилье.

Предоставление  жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами предусмотрено лишь для малоимущих и иных, указанных в законе граждан, нуждающихся в жилище.   (ст.40 Конституции РФ).

В жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1  марта 2005г., конкретизируются обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище.

жилищные отношения регулируются правовыми нормами различных отраслей права: государственного, административного, гражданского и других. Поэтому жилищное законодательство  относится к комплексным правовым образованиям.

Понятие «жилищные правоотношения» является собирательным, в него входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений. Традиционно жилищные отношения классифицируют следующим образом.

Жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.).

Жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

1) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

2) неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36—38 ЖК РФ);

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22—24 ЖК РФ);

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25—29 ЖК РФ);

8) управления многоквартирными домами (ст. ст. 161—165 ЖК РФ);

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);

10) предоставления коммунальных услуг (ст. ст. 153—160 ЖК РФ);

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).

Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения — договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд». Жилой фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

1.фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

2.государственный жилищный фонд;

3.муниципальный жилищный фонд.

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию — социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений:

1.решение органа местного самоуправления (социальный найм);

2.договор (коммерческий найм).

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.

1.Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 г. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).

2.В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ — отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма. ЖК РФ — комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма — ЖК РФ.

Нормативные акты субъектов РФ.Жилищные отношения классифицируют следующим образом.

-Жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.).

-Жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

1) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

2) неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Жилищные отношения регулируются федеральным законодательством и нормативными актами субъектов Российской Федерации. Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не должны противоречить нормам, установленным федеральными законами.

Важнейшими законодательными актами Российской Федерации в сфере жилищных отношений являются Жилищный кодекс.