29. Обмен жилых помещений

Обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Условием обмена является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями возможен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.

Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 ЖК РФ оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной (ст. ст. 166—181 ГК РФ).

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

30. Прекращение жилищных правоотношений

Основаниями прекращения жилищных правоотношений являются следующие:

-Уничтожение жилого помещения вследствие действия природных катаклизмов (например, землетрясение).

-Смерть правообладателя жилым помещением.

-Истечение срока действия жилищного правоотношения .

-Выкуп кооперативной квартиры.

-Правомерные и неправомерные действия участников жилищных правоотношений .

-Действия третьих лиц.

-Властные акты соответствующих органов.

Прекращение жилищных правоотношений может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан, являясь, по существу, более широким понятием, нежели «выселение» и «утрата права».

Например, происходит взрыв газа, в результате чего рушится жилой дом. Несмотря на то что его жители остались в живых, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше не существует. Жилищное правоотношение прекращается и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает.

Прекращение жилищного правоотношения может обусловливаться истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например, при краткосрочном найме), непригодность помещения для проживания, выкупом кооперативной квартиры и т. п. Тот же выкуп кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и возникновение правоотношения собственности в силу закона, независимо от отношения к этому факту самого члена кооператива.

Прекращение жшищного правоотношения может иметь место и в результате действий третьих лиц, например в результате незаконного привлечения к уголовной ответственности. За время отсутствия его дом заселили. В случае реабилитации собственник имеет право требовать освобождения дома от посторонних для него лиц.

Таким образом, выселение, как и утрата права на жилое помещение, — это частные случаи прекращении жилищного правоотношения.

ОСНОВАНИЯ ВЫСЕЛЕНИЯ

Суть выселения, по каким бы основаниям оно ни производилось, — это принудительные меры государственно-правового воздействия.

Выселение из занимаемого жилого помещения в доме частного, государственного, муниципального или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом и производится либо по решению суда (судебное выселение) либо с санкции прокурора (административное выселение).

Истцами по этой категории дел могут быть как граждане — заинтересованные лица, так и представители органов государства.

Выселение не во всех случаях можно квалифицировать как санкцию или как меру правовой ответственности. Например, дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным. Возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности.

В доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве личной собственности, наниматель, арендатор жилого помещения или члены его семьи могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 209, 288 ГК РФ и 127, 135 ЖК РСФСР, то есть если наниматель либо члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, либо когда помещение необходимо для личного пользования собственника дома, квартиры и членов его семьи.

Собственник дома, квартиры вправе требовать расторжения договора найма, аренды и выселения нанимателя, арендатора и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения также при отсутствии их сверх сроков, указанных в ст. 60 ЖК (шесть месяцев со дня выезда), а равно в случаях систематического невнесения платы за занимаемое по договору найма, аренды жилое помещение.

Наниматель (или арендатор) не вправе требовать возобновления договора:

1) когда он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока;

2) кода судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома, квартиры и членов его семьи.

При переходе права собственности на дом (части дома), квартиру, в которых находится сданное внаем, аренду жилое помещение, к другому лицу договор найма, аренды сохраняет силу для нового собственника.