Глава 49

9 . Частина четверта ст. 6 Закону "Про іпотеку" [146]встановлює правила про зв'язок іпотеки будівлі (споруди) зіпотекою земельної ділянки та іпотеки земельної ділянки зіпотекою будівлі (споруди). Якщо в іпотеку передаєтьсябудівля (споруда), іпотека поширюється і на належну іпод-текодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яканеобхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. Якщо ця земельна ділянка належить направі власності іншій особі, а іпотекодавець мав лише право користування нею, після звернення стягнення на предмет іпотеки до нового власника цього предмета переходитьправо користування земельною ділянкою на тих же умовах,на яких земельною ділянкою користувався іпотекодавець.

У разі передання в іпотеку земельної ділянки, іпотека поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди).

10. Іпотека об'єктів незавершеного будівництваздійснюється шляхом передання в іпотеку нерухомого майна, право власності на яке у іпотекодавця виникне в майбутньому. Після завершення будівництва .будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишаєтьсяпредметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта ст. 16 Закону "Про іпотеку"), тобто, закон невимагає переукладення договору після введення будівлі,споруди чи житлового будинку в експлуатацію та оформлення права власності на відповідні об'єкти нерухомогомайна.

11. Частина друга ст. 16 Закону "Про іпотеку" передбачає і інший спосіб передання в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва. Таким є передання в іпотеку земельноїділянки, на якій виконується будівництво. Логічно було бдумати, що при оцінці земельної ділянки, на якій виконується будівництво, як предмета застави, її вартість повинна визначатись з урахуванням вартості незавершеногобудівництва. Але це є вельми проблематичним. Справа втому, що ст. 876 ЦК власником об'єкта незавершеного будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачізамовникові визнає підрядника. Тому недоцільно було бвступати в полеміку з законодавцем і використовувати та-

Стаття575

кий спосіб передання в іпотеку незавершеного будівництва. Якщо ж іпотекодавцем є забудовник, що фінансує будівництво споруд житлового чи нежитлового призначення з метою продажу іншим особам, то при зверненні стягнення на предмет іпотеки іпотека не поширюється на ту частину будівлі (споруди), яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не передбачено договором з покупцем відповідної частини будівлі (споруди).

12. Специфічне правило встановлюється частиною п'ятою ст. 18 Закону "Про заставу" [51], відповідно до якогодопускається одночасне укладення договору купівлі-прода-жу нерухомого майна і договору щодо передання цього майнав іпотеку, якщо іпотекою забезпечується повернення позики {кредиту), що надається для придбання цього майна.

13. Зазначення в ч. 1 ст. 584 ЦК на те, що в договорізастави визначається розмір зобов'язання, забезпеченогозаставою, повторює в цій частині ст. 12 Закону "Про заставу", що викликала деякі утруднення при правозастосуванні.Частина друга ст. 7 Закону "Про іпотеку" встановлює, що уразі забезпечення заставою грошового зобов'язання йогорозмір має бути чітко визначений у грошовій сумі або шляхом "надання критеріїв, які дозволять встановити розмірцієї вимоги на конкретний час протягом строку дії основного зобов'язання". Слід дійти висновку про те, що саметакий зміст вкладається в зміст слів "розмір... зобов'язання, забезпеченого заставою", що вживаються в ст. 584 ЦК іст. 12 Закону "Про заставу". Тому в іпотечному договорінеобов'язково зазначати на конкретну суму процентів чипені, сплата якої забезпечується заставою. Посилання в іпотечному договорі на кредитний договір, що визначає критерії розрахунку розміру процентів та пені, є достатнім длявисновку про те, що іпотечним договором належне визначено розмір забезпеченого іпотекою зобов'язання щодо сплати процентів і пені.

14. Зміст вимог, які забезпечуються іпотекою, визначається ст. 7 Закону "Про іпотеку", і відповідає ст. 589

334

335