Порядок укладення договору ренти.
Порядок укладення договору ренти насамперед має відповідати загальним правилам про оферту й акцепт. Оферентом у договорі ренти буде особа, що запропонувала укласти договір на певних умовах, а акцептантом - особа, що дала позитивну відповідь на оферту.
У відповідності до ст. 731 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Укладення договору ренти згідно (ст. 732 ЦК України) має відбуватися тільки в письмовій формі з обов’язковим посвідченням договору в нотаріуса. А якщо під виплату ренти відчужується нерухомість його необхідно ще й зареєструвати.
Із наведеного легального визначення договору ренти й обов’язкового порядку його оформлення випливає, що для його укладення сторонам необхідно здійснити три юридично дії, з яких кожна окремо необхідна, а всі разом достатні для надання йому юридичної сили. Як і будь-які юридично значимі дії вони розглядаються в якості обставин реальної дійсності, з наявністю яких норми права пов’язують виникнення, зміну чи припинення цивільних прав і обов’язків. Серед них перші дві дії охоплюються волевиявленням сторін. Це два взаємозалежних самостійних юридичних факти, з яких перший обмежується погодженням істотних умов договору ренти, а другий – передачею майна в підтвердження досягнутої згоди. Здійснення їх охоплюється поняттям юридичного складу договору ренти.
Істотними умовами договору ренти є:
Предмет - яким може бути будь-яке індивідуально визначене майно не вилучене із цивільного обігу, якому властиві як родові, так і індивідуально визначені ознаки. Під поняття майна в договорі ренти підпадають як тілесні, так і не тілесні речі. Зокрема, речами першого роду можуть бути: земельні ділянки, будинки, будівлі, споруди, машини, судна, літальні апарати, гроші, цінні папери й інше рухоме й не рухоме майно. Речами другого роду можуть бути майнові (речові) права, наприклад, права узуса, узуфрукта. Не можуть бути предметом договору ренти не відчужувані не матеріальні блага: особисті немайнові права, ідеї, не уречевлені результати інтелектуальної діяльності, послуги, загалом, усі ті тілесні й не тілесні речі, що не можливо передати у власність в обмін на виплату ренти.
Рента – доход, що одержується за відчуження у власність платнику ренти предмету договору ренти. На стадії укладення договору контрагенти повинні узгодити, у якій формі буде виплачуватися рента, у формі грошової суми або іншого надання (ст. 737 ЦК).
Строк. Згідно п. 2 ст. 731 ЦК договір ренти може укладатися на безстроковий або строковий терміни. Погодження строку, на який буде укладено договір ренти, є обов’язковою умовою, яку оферент і акцептант повинні узгодити на стадії укладення договору, бо в протилежному випадку не видається можливим з’ясувати, на який період вони будуть вважати себе зв’язаними суб’єктивними правами та обов’язками, що випливають з їх домовленості.
Інші умови, на погодженні й включенні в договір яких наполягає один із контрагентів. До інших істотних умов договору ренти відносяться як змінені домовленістю сторін правила диспозитивних норм, що передбачені в чинному цивільному законодавстві (ст. 734 ЦК), так і ті, що не передбачаються в ньому, але не суперечливі йому правила, на погодженні й включенні в договір яких наполягає одна із сторін (ст. 11 ЦК).
Безумовне й повне погодження іншого контрагента у відповідь на пропозицію оферента укласти договір ренти на запропонованих умовах відповідно до чинного законодавства (ст. 642 ЦК) розцінюється як акцепт зробленої оферти. З моменту вираження акцепту оферент і акцептант вважаються зобов’язаними до укладення договору ренти на погоджених умовах. Згідно з п. 3 ст. 642 загальної норми ЦК контрагент, який прийняв пропозицію укласти договір ренти, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це іншого контрагента до моменту або в момент одержання ним відповіді про прийняття пропозиції.
Вплив передачі майна на процес укладення договору ренти обумовлюється тим, що вона служить засобом підтвердження дійсності волевиявлення. Передача й прийняття майна у власність прямим чином підтверджують наміри сторін укласти договір ренти. У цьому сенсі передача й прийняття майна на стадії укладення договору ренти завжди обумовлюються саме домовленістю про виплату ренти, а не якою не будь іншою домовленістю чи обставиною. Здійснюючи її потенційні сторони майбутнього рентного правовідношення завжди усвідомлюють, з якою метою вони це роблять. Передача майна у власність завжди є вольовим актом.
Для оформлення такого роду договорів як договір ренти є обов'язковим згадування в документі про те, що майно, відчужуване під виплату ренти (або його символ) передано в присутності нотаріуса у власність платника ренти. Важливість такого згадування очевидна. Від нього, по суті, буде відштовхуватися одержувач ренти при пред'явленні претензій із приводу можливої не виплати ренти. Крім того, якщо нотаріус засвідчить договір ренти без упевненості в тім, що майно, яке складає його предмет, фактично передано у власність платнику ренти, то прийдеться визнати, що тим самим він засвідчив не договір у цілому, а тільки волевиявлення сторін.
Згідно п. 3 ст. 640 ЦК України моментом укладення договору, для якого є обов’язковою нотаріальна форма, вважається момент нотаріального посвідчення договору, а для договору, у якому передбачається відчуження нерухомого майна момент укладення договору співпадає із часом його державної реєстрації. Згідно ст. 732 ЦК України договір ренти завжди підлягає нотаріальному посвідченню не залежно від того, яке майно відчужується під виплату ренти. Зважаючи на те, що нотаріальне посвідчення договору ренти спрямовується на перевірку досягнутої згоди й передачі майна, а реєстрація на уточнення переходу права власності на нерухоме майно договір ренти є укладеним із моменту його оформлення й відповідно реєстрації. Таким чином, моментом укладення договору ренти є момент його нотаріального посвідчення або, відповідно, момент державної реєстрації.