Как влияет отсутствие воли и волеизъявления на оценку правового статуса такого договора?

• Согласно позиции ФАС Северо-Западного округа, изложенной в постановлении от 26.02.2003 по делу № А56-21816/02, договор, содержащий все существенные условия, но заключенный с пороком воли одной из сторон, следует оценивать с точки зрения не ст. 432 ГК РФ, а соответствия его нормам ст. 153 названного Кодекса. В силу данной статьи сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения сделки необходимо наличие четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого из этих элементов влечет недействительность сделки. Договор заключен с пороком воли и волеизъявления одной из его сторон, поэтому его следует признать недействительным.

Изложенная позиция опирается на одну из теорий классической доктрины российского права. Еще В. Голевинский отмечал, что «для существования договора необходимы четыре элемента: согласие сторон; способность сих сторон иметь и изъявлять волю; предмет, к которому относится согласие; причина, ради которой каждая сторона изъявляет согласие, так что при недостатке одного из этих условий договор остается ничтожным»¹².

Данная позиция вступает в противоречие с приведенными выше примерами судебных актов, когда суды, применяя институт поворота исполнения к требованиям неимущественного характера, признавали договоры, совершенные по отмененному судебному акту, незаключенными, а не недействительными.

Подобный подход также не лишен теоретического основания. Н. В. Рабинович относила сделки, совершенные при неопределенности воли либо при воздействии на волю, когда участник полностью ее лишен (как в случае с понуждением судом — прим. автора), именно к несостоявшимся (незаключенным) сделкам¹³.

На взгляд автора, однозначного ответа на поставленный вопрос дать нельзя, но можно выявить некоторые общие признаки, определяющие конкретный способ защиты.

Автор полагает, что на определение способа защиты права (конкретных исковых требований) будут влиять основания, по которым утратил силу судебный акт о понуждении заключить договор. Если судебный акт отменен на том основании, что проект договора, предложенный ответчиком и принятый судом, не содержит существенных условий¹⁴, можно говорить о незаключенности договора ввиду его несоответствия понятию, данному в ст. 432 ГК РФ.

В иной ситуации, когда навязанный ответчику договор содержит все существенные условия, но вышестоящая судебная инстанция признает необоснованным вывод о наличии у ответчика как таковой обязанности по заключению данного договора¹⁵, имеют место признаки ничтожности сделки. В этом случае, отменяя судебный акт о понуждении, суд вышестоящей инстанции констатирует, что договор или не мог быть заключен вообще (отсутствуют необходимые условия — например, техническая возможность присоединения абонента), или мог быть заключен только при наличии обоюдного согласия и волеизъявления сторон (если опровергнут довод о публичном характере договора). В свете сказанного заключенный под принуждением договор противоречит или специальным нормам (в сфере электроэнергетики, оказания конкретных услуг), или общим положениям ст. 153 ГК РФ.

Однако названные признаки носят весьма обобщенный характер и в каждом случае определение предмета иска будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. Следует согласиться с мнением В. А. Кияшко, что по ряду оснований сделка может быть признана как незаключенной, так и недействительной¹⁶.

Все обозначенные проблемы свидетельствуют о том, что предъявление лицом нового искового заявления является неэффективным и неправильным механизмом восстановления прав, нарушенных судом при вынесении незаконного акта о понуждении к заключению договора.

Стоит обратить внимание на еще одно основание необоснованности использования нового искового производства в целях исправления допущенной судом ошибки.

• На взгляд автора, данное основание подробно и абсолютно правильно раскрыто ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 04.08.2005 № А74-4045/2004-Ф02-3670/05-С2.

Окружной суд рассматривал кассационную жалобу на решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, которыми были удовлетворены исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения. Исходя из материалов дела, сумма, заявленная к взысканию в качестве неосновательного обогащения, была ранее взыскана с истца по данному делу на основании судебного акта (впоследствии отмененного) по иному делу, в котором он выступал ответчиком. Данное лицо сочло возможным, минуя механизм поворота исполнения, обратиться в суд с самостоятельным иском о возврате изъятых денежных средств.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций и отказывая в удовлетворении исковых требований, ФАС Восточно-Сибирского округа указал: «Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у истца возникло право требования с ответчика денежной суммы с процентами по обязательству из неосновательного обогащения. Довод ответчика о том, что денежные средства в сумме 80 633 руб. 73 коп. могли быть возвращены только в порядке поворота исполнения судебного акта, суд первой инстанции счел несостоятельным, так как наличие процессуального способа возврата полученного по измененному судебному акту не исключает использование гражданско-правовых способов защиты нарушенного права.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, указав, что со стороны ответчика имело место неосновательное обогащение — получение без каких-либо законных оснований денежных средств в размере 80 633 руб. 73 коп.

Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Хакасия норм материального и процессуального права, ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

Из положений указанной нормы материального права следует, что характерными признаками регулируемых гражданским законодательством имущественных и неимущественных отношений являются равенство, автономия воли и имущественная самостоятельность их участников.

Спорные отношения сторон обусловлены принудительным исполнением решения от 06.07.2001 Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-1406/01-К1 и не характеризуются признаком автономии воли их участников в лице взыскателя и должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обязательны для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ.

Согласно ст. 325 АПК РФ, если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.

Если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения полностью или в части, либо производство по делу прекращено, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.

С учетом изложенного сумма, полученная банком по исполнительному листу в размере, превышающем сумму взыскания на 80 633 руб. 73 коп., и подлежащая возврату в связи с изменением судебного акта, не является суммой неосновательного обогащения, оснований к возникновению обязательства из неосновательного обогащения (сбережения) в соответствии с положениями главы 60 ГК РФ не имеется.

Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами к банку, истец не доказал, что ответчик является лицом, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (ст. 1102 ГК РФ). Материалами дела подтверждено, что банк являлся взыскателем по исполнительному листу от 06.07.2001 № 000025.

Восстановление прав ООО «Скандинав-Агропром» при указанных обстоятельствах должно осуществляться через суд посредством специально предусмотренных в процессуальном законодательстве правил о повороте исполнения судебного акта.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Не реализовав возможность защиты своих прав по правилам о повороте исполнения судебного акта, ООО «Скандинав-Агропром» необоснованно использует материально-правовой способ защиты прав в процессуальном правоотношении. У Арбитражного суда Республики Хакасия не имелось правовых оснований для взыскания с ответчика как суммы неосновательного обогащения, так и процентов за пользование чужими денежными средствами.

При данных обстоятельствах арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, неправильно применил нормы материального права: не применил закон, подлежащий применению, — абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ и применил закон, не подлежащий применению, — положения главы 60 ГК РФ.

Таким образом, решение от 21.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 25.05.2005 Арбитражного суда Республики Хакасия на основании п. 1, 2 ч. 2 ст. 288 АПК РФ и в силу ч. 2 ст. 287 настоящего Кодекса подлежат отмене с принятием нового судебного акта, которым в иске ООО «Скандинав-Агропром» следует отказать».

На взгляд автора, выводы ФАС Восточно-Сибирского округа являются абсолютно верными и должны быть распространены на судебный акты, выносимые как по имущественным, так и по неимущественным требованиям.

Однако позиция автора по данному вопросу не совпадает с позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в приведенном выше постановлении от 27.02.2007 № 11221/05.

Теперь следует обратиться к ранее обозначенным противоречиям указанного постановления Президиума ВАС РФ и тем неразрешенным вопросам, которые им поставлены.

В постановлении отмечено, что суд кассационной инстанции пришел к выводу, что заявление о повороте исполнения судебного акта, вынесенного по неимущественным требованиям, фактически является новым исковым требованием и должно рассматриваться в рамках искового производства.

О существовании подобного подхода в судебной практике уже было сказано.

Тем не менее Высший Арбитражный Суд РФ признал вывод суда кассационной инстанции необоснованным!

Президиум указал «правильный» путь восстановления заинтересованными лицами прав, нарушенных отмененным судебным актом о понуждении заключить договор аренды земельного участка: «Согласно решению суда первой инстанции от 03.11.2004, вступившему в законную силу, Территориальным управлением Минимущества России по г. Сочи было издано распоряжение от 28.12.2004 № 04-04/3285 «О предоставлении Киколенко Наталье Юрьевне земельного участка в пользование на условиях аренды в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество и упорядочении землепользования федерального государственного унитарного предприятия «1-я судостроительная верфь» Министерства обороны Российской Федерации по ул. Ушакова, строение 2 в Лазаревском районе г. Сочи».

Во исполнение этого распоряжения между Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Н. Ю. Киколенко заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30.12.2004 № 04-15/36 сроком на 49 лет (применительно к требованиям ст. 446 ГК РФ).

В последующем в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была произведена госрегистрация упомянутого договора, основанием для совершения которой послужило решение суда первой инстанции от 03.11.2004.

Спустя год суд кассационной инстанции это решение отменил, в связи с чем основание для сохранения госрегистрации заключенного договора отпало, поскольку в силу ст. 2 названного Закона госрегистрация должна подтверждать лишь существующее право.

При изложенных обстоятельствах третьи лица вправе обратиться в регистрационную службу с требованием об аннулировании записи о госрегистрации указанного договора аренды земельного участка, а при отказе или уклонении этого органа — оспорить его решение либо действия (бездействие) в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ».

Итак, какие же вопросы, по мнению автора статьи, поставлены и не разрешены ВАС РФ в анализируемом постановлении.

Во-первых, не совсем понятно, почему Президиум указывает на решение суда о понуждении Минимущества России к заключению договора аренды как на основание для проведения госрегистрации данной сделки?

В п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ договоры в отношении недвижимого имущества и вступившие в законную силу судебные акты названы самостоятельными основаниями для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На взгляд автора, судебный акт может выступать в качестве основания для проведения госрегистрации договора только в случае, предусмотренном п. 3 ст. 165 ГК РФ. Данной нормой установлено, что если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Именно в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, которое и служит основанием проведения регистрации.

В ситуации, рассмотренной ВАС РФ, Минимущество России уклонялось не от регистрации уже совершенной сделки, а именно от ее совершения. Принятый судебный акт о понуждении явился основанием не для регистрации договора, а для его заключения.

Стоит согласиться, что сделка, заключенная во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, не требует дополнительной правовой экспертизы со стороны управления ФРС России, однако это вовсе не означает, что решение суда подменяет собой договор как основание для проведения госрегистрации.

Основанием для госрегистрации договора аренды земельного участка выступает именно этот договор независимо от того, заключен он по обоюдной воле сторон или по понуждению одной из сторон судебным актом.

Отмена судебного акта о понуждении свидетельствует о ничтожности или незаключенности договора. На этом этапе действительно следует говорить об отпадении основания для сохранения госрегистрации договора, что отмечает ВАС РФ. Однако отпадающим основанием являлся не сам отмененный судебный акт, а ничтожная (или незаключенная) сделка, совершенная во исполнение такого судебного акта.

Во-вторых, не был решен вопрос о возможности и перспективности обращения заинтересованных лиц с заявлением об аннулировании госрегистрации договора в регистрационную службу.

Исходя из ст. 4, 17 Закона № 122-ФЗ, ст. 131 ГК РФ, госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, их возникновение, переход, прекращение.

Закон вообще не регламентирует возможность и порядок применения такой процедуры, как «аннулирование» регистрационной службой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Непонятно, как третьи лица, не участвующие в договоре аренды земельного участка, могут требовать от ФРС России аннулирования регистрации данной сделки, на каком основании и в каком порядке? Как должно быть оформлено требование таких лиц?

В сложившейся ситуации регистрационная служба, следуя рекомендации ВАС РФ, должна самостоятельно аннулировать регистрацию, фактически признав зарегистрированную сделку ничтожной (или незаключенной).

Безусловно, ничтожная сделка является ничтожной в силу закона независимо от признания ее таковой судом. Тем не менее арбитражные суды рассматривали и продолжают рассматривать множество подобных исков. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в отсутствие вступившего в законную силу судебного акта рассуждения сторон сделки или иных заинтересованных лиц о ее ничтожности не принимаются во внимание государственными органами, например ФРС России.

На основании собственной практики и по свидетельству судей Арбитражного суда Волгоградской области, рассматривающих дела об оспаривании действий регистрационной службы, можно заключить, что ФРС России не берется самостоятельно аннулировать проведенную регистрацию, даже когда ничтожность оснований данной регистрации подтверждена судебным актом (например, решением суда о признании недействительным зарегистрированного права)!

Возможность получения отказа в аннулировании регистрации не отрицает и Президиум ВАС РФ в приведенном постановлении № 11221/05. На случай отказа заинтересованным лицам предлагается оспорить решение регистрационной службы в суд.

В результате, на взгляд автора, бремя восстановления прав, нарушенных судебным актом о понуждении к заключению договора, вновь возлагается не на суд, допустивший ошибку, а на самих пострадавших лиц.

Не стоит исключать возможность отказа в удовлетворении требований об оспаривании решения регистрационной службы в силу допущенных заявителем процессуальных ошибок или в результате неустановления судом нарушений со стороны ответчика.

Следует особо заострить внимание на том обстоятельстве, что предложенный Президиумом ВАС РФ альтернативный способ восстановления нарушенных прав ответчика касается только случаев, когда предметом договора, заключенного под понуждением суда, было недвижимое имущество. В большинстве таких случаев производится регистрация или самого договора (например, договора аренды на срок более года), или изменения правообладателя (например, при переходе права собственности). В результате упомянутая регистрация может быть отменена (аннулирована) или оспорена, как предлагает ВАС РФ.

Ответчик может быть незаконно понужден к заключению договора на выполнение работ или оказание услуг, который не подлежит какой-либо регистрации в уполномоченном органе. Каким образом в подобной ситуации ответчик может восстановить свое нарушенное право, если ВАС РФ признал невозможным применение к требованиям неимущественного характера института поворота исполнения отмененного судебного акта?

Как уже было сказано, некоторые суды предлагали ответчикам предъявить новый самостоятельный иск. Однако автор уже назвал недостатки такого способа, обусловленные неопределенностью предмета исковых требований (ничтожность или незаключенность сделки). Кроме того, данный способ был признан неправильным ВАС РФ все в том же постановлении Президиума № 11221/05.

В описанной ситуации, безусловно, нужно согласиться с мнением А. И. Муранова, что в случае, когда речь идет об исправлении допущенных судебных ошибок вопросы восстановления status quo ante и защиты неосновательно нарушенных прав имеют очень большое значение, в том числе для поддержания престижа государственной власти. Пренебрежение ими подвергает участников оборота двойному испытанию: сначала в виде судебной ошибки, а затем в виде неясностей с ее устранением¹⁷.

По мнению автора, институт поворота исполнения судебного акта — универсальный механизм, важнейшей и единственной целью которого является восстановление нарушенных прав ответчика вне зависимости от характера спора. Поворот исполнения судебных актов по спорам неимущественного характера возможен и должен производиться в той форме, в которой производилось нарушение прав ответчика, с тем чтобы было восстановлено status quo, существовавшее до нарушения права.

Возможность использования подобного механизма подтверждается имеющейся судебной практикой, а вероятные нарушения и «перегибы» при его применении могли бы устраняться в ходе реализации права на обжалование определений, вынесенных по результатам рассмотрения заявления о повороте исполнения, в вышестоящих судебных инстанциях.

В заключение хотелось бы отметить еще один спорный момент в постановлении Президиума ВАС РФ № 11221/05. Президиум поддержал вывод нижестоящих судов, что АПК РФ не предоставляет возможности обращения с заявлением о повороте исполнения судебных актов третьим лицам, участвовавшим в деле, вне зависимости от нарушения их прав.

Автор полагает, что указанный вывод вступает в определенное противоречие с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в более раннем постановлении от 06.04.99 № 3328/97. Возвращая дело на новое рассмотрение, ВАС РФ в данном постановлении отметил, что возбуждение вопроса о повороте исполнения соответчиком, с которого ничего не взыскивалось в пользу истца, но права которого непосредственно затронуты отмененным судебным актом, правомерно. Несмотря на то что в описанной ситуации с заявлением обратился соответчик, а не третье лицо, важен именно вывод Президиума ВАС РФ о наличии нарушения прав лица как основополагающем критерии возможности применения института поворота исполнения судебного акта по его заявлению. Такой подход представляется более правильным.

Сужение роли института поворота исполнения судебного акта и субъектного состава лиц, имеющих право на подачу соответствующего заявления, не может способствовать укреплению законности и авторитета судебной власти, поскольку во многих случаях фактически лишает лиц, пострадавших от незаконных судебных актов, возможности восстановить нарушенное право.

Неимущественный характер спора не должен влечь отказа в восстановлении права, поскольку он не свидетельствует об отсутствии нарушения прав ответчика или отсутствии необходимости их восстановления.

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского (подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2006). ² Суду известно право. ³ Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. В. Ф. Яковлева, М. К. Юкова. М.: Городец, 2003. ⁴ См. также постановление ФАС Московского округа от 11.08.2004 № КГ-А40/6804-04. ⁵ См. также постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.01.2005 № Ф08-6495/04. ⁶ Трофимов В. Н. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием сделок недействительными (кабальные, мнимые и притворные сделки, а также сделки, заключенные с нарушением требований законодательства о размере тарифов). Ч. 1 (подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2006). ⁷ Берг О. В. Об отдельных вопросах признания сделок недействительными // Юрист. 2002. № 9. ⁸ Егоров Ю. П. К вопросу о последствиях недействительности сделок // Российский судья. 2006. № 10. ⁹ См., напр., Садиков О. Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. № 6; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (ч. I) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина (комментарий к п. 4 ст. 166). ¹⁰ Кияшко В. А. Выбор надлежащего способа судебной защиты // Право и экономика. 2005. № 6. ¹¹ См. также постановления ФАС Московского округа от 17.10.2005 № КГ-А40/9179-05, от 10.08.2005 № КГ-А41/7302-05, от 21.07.2005 № КГ-А41/6257-05; ФАС Поволжского округа от 19.07.2007 по делу № А12-12808/06-С25. ¹² Голевинский В. О происхождении и делении обязательств. С. 50 (цит. по: Тютрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И. М. Тютрюмов. 1900. Кн. 4. Свод законов гражданских. Т. X. Ч. 1. М., 2004. С. 13. ¹³ Рабинович Н. В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 21 (цит. по: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1. Общие положения. М., 2002. С. 309). ¹⁴ См., напр., постановления ФАС Поволжского округа от 27.03.2007 по делу № А12-6217/06-С7, от 21.07.2005 по делу № А12-22889/04-С54. ¹⁵ Например, в случае предъявления иска о понуждении к заключению договора на оказание услуг по передаче электрической энергии необходимо установить наличие технологического присоединения истца к сетям ответчика. Выяснение этого обстоятельства влияет на разрешение вопроса о наличии у ответчика соответствующей обязанности заключить договор. ¹⁶ Кияшко В. А. Указ. соч. ¹⁷ Муранов А. И. Поворот исполнения судебных актов: некоторые вопросы толкования и применения // Актуальные проблемы международного частного и гражданского права. К 80-летию В. А. Кабатова. Сборник статей / Под ред. С. Н. Лебедева. М.: Статут, 2006.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Особенности правового регулирования договора об ипотеке

Быков Валерий Павлович  судья Десятого арбитражного апелляционного суда, кандидат экономических наук,доцент РАГС при Президенте РФ (г. Москва)

Действующее законодательство, регулирующее вопросы ипотеки (залога недвижимого имущества), несовершенно. Об этом свидетельствуют проблемы, выявляемые арбитражными судами в ходе применения соответствующих правовых норм при разрешении споров об ипотеке.

Слово «ипотека» имеет греческое происхождение и употребляется для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Сущность ипотеки заключается в том, что залогодержатель как кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Правоотношения, складывающиеся в связи с залогом недвижимого имущества, непосредственно регулируются главой 23 ГК РФ о залоге, федеральными законами от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ), ст. 8, 22 Земельного кодекса РФ.

Разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеке), содержатся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Поскольку договор об ипотеке подлежит госрегистрации, следует учитывать разъяснения, которые даны Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Залог недвижимого имущества устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем.