Закон об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Договор об ипотеке закону не противоречит. Ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке.

Поскольку суды не дали оценку заключенному залогодержателем и залогодателем договору о залоге, порядку его заключения и представления для госрегистрации, Президиум ВАС РФ судебные акты отменил как принятые по неполно исследованным обстоятельствам, а дело направил в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, также следует, что исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.

Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров.

Согласно п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

В силу п. 5 ст. 46 названного Закона правила об удовлетворении требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

К важным вопросам правового регулирования договора об ипотеке относится и вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества закрепленных в ст. 3 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Анализ арбитражной практики показывает, что чаще всего истцы обращаются в суды с исками об обращении взыскания на предмет ипотеки в связи с неуплатой залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитным договорам и договорам займа.

• Среднерусский банк Сбербанка России обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Орбита», ООО «Милантэк», ООО «ИнтерПлаза», ООО «Юнител» с участием в деле третьих лиц — ЗАО «Каприз», АКБ «Леф-ко-Банк», ООО «Юрта», ООО «Стар» об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 28.07.2001 № 168/1 недвижимое имущество и право аренды земельного участка.

Решением арбитражного суда от 12.09.2006 по делу № А41-К1-23625/05 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Законность и обоснованность решения были проверены арбитражным апелляционным судом. Исследовав обстоятельства дела, апелляционный суд постановлением от 26.01.2007 оставил решение суда первой инстанции в силе.

Как усматривается из материалов дела, ЗАО «Каприз» не исполнило свои обязательства по возврату кредита и процентов в соответствии с условиями договора от 28.06.2001 № 168 об открытии кредитной линии. Это обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2004 по делу № А40-22252/03-46-223 и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Поскольку ЗАО «Каприз» не исполнило обязательства по кредитному договору, требование об обращении взыскания на заложенные по договору об ипотеке от 28.07.2001 № 168/1 недвижимое имущество и право аренды земельного участка заявлено правомерно.

Ссылка заявителей апелляционной жалобы на то, что в настоящий момент ЗАО «Каприз» не является собственником заложенного имущества, а в ЕГРП отсутствует запись об обременении имущества залогом, отклонена арбитражным апелляционным судом.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 06.10.2005 по делу № А41-К2-14446/03 действия ГУ ФРС по Московской области по прекращению ипотеки спорного имущества признаны незаконными. Следовательно, право залога истца на спорное имущество не прекращалось, а исключение записи об обременении имущества из ЕГРП связано с незаконными действиями ГУ ФРС по Московской области.

При указанных обстоятельствах апелляционные жалобы ООО «Милантэк» и АКБ «Леф-ко-Банк» правомерно были оставлены без удовлетворения.

При обращении взыскания по договору об ипотеке на нежилое помещение в жилом доме закономерен вопрос: можно ли обратить взыскание на принадлежащую залогодателю долю в праве собственности на общее имущество этого здания и долю в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием?

Исходя из п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Президиум ВАС РФ рекомендовал руководствоваться нормами о распоряжении подобным имуществом в многоквартирных домах.

Как следует из ст. 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Принудительная продажа имущества и дебиторской задолженности как способ исполнения судебных решений

Анохин Виктор Стефанович  председатель Арбитражного суда Воронежской области, доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ

В рыночной экономике право собственности составляет главную юридическую предпосылку и основу имущественного оборота, поэтому законодатель регулирует основания и приобретения, и прекращения права собственности. Особой регламентации подлежат именно правопрекращающие юридические факты с тем, чтобы обеспечить принцип неприкосновенности собственности (ст. 1 ГК РФ).

Право собственности прекращается посредством отчуждения собственником своего имущества другим лицам, отказа собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества, утраты права собственности на имущество, в других случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допускается исключительно по основаниям, перечисленным в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Одним из таких оснований является обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Данное изъятие имущества производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обязательны для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ (см. также ст. 13 ГПК РФ).

Действующее арбитражное процессуальное и гражданское процессуальное законодательство не предусматривает право обязанной стороны, должника по судебному акту исполнить его в добровольном порядке, а Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»¹ определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов.

Однако это вовсе не означает, что судебные акты не могут быть исполнены без принуждения исполнительных органов. Наличие такого права у участников гражданского оборота тем более очевидно, что меры принудительного исполнения применяются только по истечении срока, установленного судебным приставом-исполнителем для добровольного исполнения.

Отсутствие прямого указания в законе на возможность добровольного исполнения судебного акта послужило поводом к тому, что подобное исполнение исчезло из практики исполнения судебных решений; ответчики по спорам, возникающим из предпринимательских и иных экономических отношений, перестали добровольно выполнять свои обязательства даже по решениям арбитражных судов, не учитывая, что принудительное исполнение чревато дополнительными издержками и убытками.