Второе существенное условие договора об ипотеке — оценка предмета ипотеки.

Согласно п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего Закона и отражается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

При залоге не завершенных строительством объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности,осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

В силу п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Оценка земельного участка при заключении договора об ипотеке в силу Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» должна указываться в денежном выражении.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

При ипотеке земельных участков стороны договора иногда указывают несколько оценок предмета ипотеки: нормативную стоимость земельного участка, балансовую стоимость, рыночную стоимость, залоговую стоимость, стоимость по оценке органа технической инвентаризации.

Является ли договор об ипотеке незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки?

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Поэтому при заключении договора об ипотеке стороны должны четко указывать, как же они оценивают предмет ипотеки.

Третьим обязательным условием договора об ипотеке является существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с обязательным указанием его суммы, основания возникновения, срока исполнения.

В тех случаях, когда обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке надлежит указать порядок и другие необходимые условия ее определения.

Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке следует зафиксировать сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона об ипотекеудостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Практическая значимость закладной заключается в том, что она ускоряет оборот недвижимости. Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Таким образом, особенность закладной в том, что она удостоверяет два права, которые связаны между собой, но относятся к разным обязательствам:

• право кредитора, т. е. право на возврат сумм кредита;

• право залогодержателя, т. е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита.

Закладная как именная ценная бумага должна быть составлена с соблюдением установленной для нее формы и обязательных реквизитов, указанных в п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.

Важно иметь в виду, что отсутствие какого-либо реквизита в закладной в силу п. 2 ст. 144 ГК РФ влечет ее ничтожность.

Законодатель предъявляет особые требования к форме договора об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит госрегистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, не подлежит госрегистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о госрегистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его госрегистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и госрегистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий госрегистрацию прав, представляется закладная.

Госрегистрация договора об ипотеке служит основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом.

Ипотека подлежит госрегистрации в порядке, установленном Законом о госрегистрации № 122-ФЗ. В силу ст. 21 Закона об ипотеке в госрегистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о госрегистрации № 122-ФЗ. Анализ судебной практики показывает, что органы, осуществляющие госрегистрацию прав, не всегда обоснованно отказывают в регистрации ипотеки.

• ОАО «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге нежилого помещения от 09.03.99.

В обоснование исковых требований истец сослался на письмо ответчика от 19.04.99 № 144820, которым ответчик отказал в госрегистрации договора о залоге нежилого помещения, заключенного между Сбербанком России (залогодержателем) и ЗАО «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение исполнения обязательств по трем кредитным договорам. Отказ мотивирован тем, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора.

Решением от 21.10.99 по делу № А56-24606/99 в удовлетворении искового требования было отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 15.12.99 решение оставлено без изменения. ФАС Северо-Западного округа постановлением от 10.02.2000 оставил судебные акты без изменения.

Отказывая в удовлетворении искового требования, суды поддержали доводы ответчика о том, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства. Постановлением Президиума ВАС РФ от 10.12.2002 № 1925/00 эти доводы признаны ошибочными.