- •Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жиЛищноГо строительства
- •§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
- •§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
- •Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год
- •Рис 1.1.2. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года
- •§ 1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке
- •§ 1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры
- •§ 1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры
- •§ 1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры
- •§ 1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Российской Федерации
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Северо-Западного федерального округа
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень города Санкт-Петербурга
- •§ 1.7 Число построенных квартир и их средний размер
- •§ 1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве
- •Рис 1.8. Индексы физического объема ввода в действие общей площади
- •Жилых домов (% к соответствующему периоду предыдущего года)
- •Строительство жилых домов
- •В течение III кварталов 2007 года
- •§ 1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера
- •(Рублей; 1995 год – тысяч рублей)
- •§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
- •§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
- •§ 2.2 Динамика цен на различные типы квартир
- •§ 3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования
- •Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительстВо конкретного объекта
- •Параметры объекта инвестиционного проекта
- •§ 1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома
- •Распределение капитальных вложений по шагам расчета
- •Формирование денежных потоков по инвестиционной деятельности
- •§ 2 Определение ставки дисконтирования
- •§ 2.1 Модель цены капитальных активов (capm)
- •Определение меры систематического риска
- •§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
- •Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов
- •§ 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (wacc)
- •§ 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности
- •Подбор схемы финансирования
- •Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
- •§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта
- •Список литературы
Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
Таблица 10
|
№ п/п |
Показатель |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
|
|
Оттоки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
Собственные средства инвестора |
-125595 |
-38090 |
-83292 |
-84093 |
-85695 |
-4261 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Коэффициент дисконтирования |
1 |
0,826 |
0,683 |
0,564 |
0,467 |
0,386 |
0,319 |
0,263 |
0,218 |
0,180 |
0,149 |
0,123 |
0,102 |
|
3 |
Собственные средства инвестора дисконтированные |
-125595 |
-31462,3 |
-56888,44 |
-47428,45 |
-40020 |
-1644,8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Накопленный отток |
-125595 |
-163685 |
-246977 |
-331070 |
-416765 |
-421026 |
-421026 |
-421026 |
-421026 |
-421026 |
-421026 |
-421026 |
-421026 |
|
5 |
Накопленный дисконтированный отток |
-125595 |
-157057 |
-213946 |
-261374 |
-301394 |
-303039 |
-303039 |
-303039 |
-303039 |
-303039 |
-303039 |
-303039 |
-303039 |
|
|
Притоки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Приток от инвестиционной и финансовой деятельности |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
91312,2 |
278809 |
286345 |
454807,5 |
130134,6 |
528368,8 |
362885,5 |
|
7 |
Дисконтированный приток |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
29128,6 |
73326,8 |
62423,2 |
81865,4 |
19390 |
64989,4 |
37014,3 |
|
8 |
Накопленный приток |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
91312,2 |
370121,2 |
656466,2 |
1111273,7 |
1241408,3 |
1769777,1 |
2132662,6 |
|
|
Накопленный дисконтированный приток |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
29128,6 |
102455,4 |
164878,8 |
246744 |
266134 |
331123,4 |
368137,7 |
|
|
Сальдо |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сальдо от финансовой деятельности |
-125595 |
-38090 |
-83292 |
-84093 |
-85695 |
-4261 |
91312,2 |
278809 |
286345 |
454807,5 |
130134,6 |
528368,8 |
362885,5 |
|
|
Сальдо дисконтированного потока |
-125595 |
-31462,3 |
-56888,44 |
-47428,45 |
-40020 |
-1644,8 |
29128,6 |
73326,8 |
62423,2 |
81865,4 |
19390 |
64989,4 |
37014,3 |
|
|
Сальдо накопленного потока |
-125595 |
-163685 |
-246977 |
-331070 |
-416765 |
-421026 |
-329713,8 |
-50904,8 |
235440,2 |
690247,7 |
820382,3 |
1348751,1 |
1711636,6 |
|
|
Сальдо накопленного дисконтированного потока |
-125595 |
-157057 |
-213946 |
-261374 |
-301394 |
-303039 |
-273910,4 |
-200583,6 |
-138160,2 |
-56295 |
-36905 |
28084,4 |
65098,7 |