- •Глава 1. Статистические основы проведения экономической оценки эффективности инвестиций в объект жиЛищноГо строительства
- •§ 1. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга
- •§ 1.1 Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге
- •Рис 1.1.1. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за 2007 год
- •Рис 1.1.2. Динамика цен на квартиры в Санкт-Петербурге за III квартал 2007 года
- •§ 1.2 Динамика активности спроса на первичном рынке
- •§ 1.3 Динамика цен на однокомнатные квартиры
- •§ 1.4 Динамика цен на двухкомнатные квартиры
- •§ 1.5 Динамика цен на трехкомнатные квартиры
- •§ 1.6 Средние цены на рынке жилья за 1 квадратный метр общей площади
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Российской Федерации
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень Северо-Западного федерального округа
- •Средние цены на рынке жилья за 1 кв. М. Общей площади (рублей), уровень города Санкт-Петербурга
- •§ 1.7 Число построенных квартир и их средний размер
- •§ 1.8 Текущие сведения о жилищном строительстве
- •Рис 1.8. Индексы физического объема ввода в действие общей площади
- •Жилых домов (% к соответствующему периоду предыдущего года)
- •Строительство жилых домов
- •В течение III кварталов 2007 года
- •§ 1.9 Экономические сведения общеотраслевого характера
- •(Рублей; 1995 год – тысяч рублей)
- •§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
- •§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
- •§ 2.2 Динамика цен на различные типы квартир
- •§ 3 Итоговое заключение по результатам проведенного исследования
- •Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительстВо конкретного объекта
- •Параметры объекта инвестиционного проекта
- •§ 1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома
- •Распределение капитальных вложений по шагам расчета
- •Формирование денежных потоков по инвестиционной деятельности
- •§ 2 Определение ставки дисконтирования
- •§ 2.1 Модель цены капитальных активов (capm)
- •Определение меры систематического риска
- •§ 2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель
- •Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов
- •§ 2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (wacc)
- •§ 2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности
- •Подбор схемы финансирования
- •Расчет потока для оценки эффективности вложений инвестора
- •§ 3 Заключительная оценка эффективности проекта
- •Список литературы
(Рублей; 1995 год – тысяч рублей)
Таблица 1.9
|
|
1995 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
|
Всего в экономике (по всем отраслям) |
472,4 |
2223,4 |
3240,4 |
4360,3 |
5498,5 |
6739,5 |
8554,9 |
10727,7 |
|
Отрасль строительства |
587,3 |
2639,8 |
3859,3 |
4806,9 |
6176,7 |
7304,7 |
9042,8 |
11252,9 |
Вывод: согласно статистическим данным, приведенным выше, рост среднемесячной номинальной начисленной заработной платы работников строительно-монтажных организаций имел устойчивый характер на протяжении всего рассматриваемого срока. Так, за последние пять наблюдаемых лет он составил 146%, тем самым, подняв уровень среднемесячной заработной платы до уровня 10 727,7 рублей.
На данном этапе исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Санкт-Петербурга подходит к концу, следуя указанному в начале настоящей работы принципу продвижения от общего к частному и находя продолжение и логическое завершение в исследовании текущего состояния первичного рынка недвижимости на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга.
§ 2. Исследование текущего состояния первичного рынка недвижимости и тенденций его развития на уровне Приморского административного района Санкт-Петербурга
В данной части настоящей работы будет осуществлен анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке недвижимости Приморского административного района Санкт-Петербурга на момент реализации конкретного инвестиционного проекта (Глава 2), а именно – на ноябрь текущего года. Основой для проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований и новостные статьи, опубликованные на информационном портале “Бюллетень Недвижимости”.
§ 2.1 Общие сведения о Приморском административном районе
Первым изучаемым в ходе исследования элементом будут общие сведения о Приморском административном районе Санкт-Петербурга, оказывающие влияние на степень его инвестиционной привлекательности.
Одной из отличительных черт рассматриваемого района является то, что на его территории представлены квартиры практически во всех ценовых категориях, в том числе и в самой низкой. Тем не менее, общий ценовой уровень в целом по району выше уровня, характерного для окраин, что объясняется особенностями позиционирования и устойчивым спросом.
Площадь района составляет 11,4 тысяч гектаров.
Население района составляет порядка 500 тысяч человек.
Следует заметить, что градостроительное развитие Приморского района тормозят проблемы транспорта. Разные его части находятся на значительном расстоянии друг от друга, в то время как основные магистрали каждой из них на данный момент не справляются в должной мере с транспортными потоками.
Экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных для проживания: доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%, выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5 тысяч тонн в год, а роза ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района.
В городском рейтинге Приморский район занимает третье место по популярности и второе место по общей площади жилищного фонда (более 78000 тысяч квадратных метров)
В заключение, следует отметить следующий факт: по состоянию на середину III квартала 2007 года лидером по вводу жилья в эксплуатацию, наряду с Московским районом, стал именно Приморский район. В целом же, на территории двух вышеуказанных районов реализуется порядка 33% всех новых городских проектов жилищного строительства.