Вопрос 45. Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим группам:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, таких как принципы полезности, замещения и ожидания;

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением (принцип остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и разделения);

3. Принципы, связанные с рыночной средой, такие как принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения;

4. Принципы наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов, основанных на представлениях пользователя, формирует базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника или пользователя) по отношению к объекту оценки в силу того, что в них находят отражение особенности восприятия субъектами основных стоимостных характеристик объектов, что носит субъективный характер.

Принцип полезности заключается в том, что чем выше способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного субъекта в определенном месте в течение определенного периода времени, тем выше стоимость этой недвижимости. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью. Этот принцип показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Принцип ожидания является производным от принципа полезности и означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этим объектом недвижимости. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

Вторая группа принципов, связанных с землей и ее освоением, позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объектов и факторы производства, а также их влияние на процесс формирования стоимости. Эти принципы позволяют оценщикам наиболее полно отражать в расчетах свойства самих объектов оценки и той среды, в которых они функционируют.

Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земельного участка определяется исходя из его продуктивности (уровня отдачи на вложенный капитал). Это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле только после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства, примененных к ней (труда, капитала и предпринимательских усилий).Принцип вклада (предельной продуктивности) показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности заключается в том, что последующие улучшения объекта недвижимости экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения.

Принцип сбалансированности гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера заключается в том, что стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот, он определяет количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения максимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического разделения прав гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа принципов, которые связаны с рыночной средой, являют собой интерпретацию для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды.Принцип зависимости гласит, что стоимость недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама влияет на варианты использования и стоимость других землепользований в прилегающей местности.Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. С ним связаны противоположные друг другу принцип регрессии (понижения) и принцип прогрессии (повышения). Регрессия, к примеру, может произойти, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка.Принцип спроса и предложения предполагает, что себестоимость имеет тенденцию отражаться только тогда, когда предложение и спрос сбалансированы, а отклонения в ту или иную сторону вызывают замедление (или даже прекращение) либо ускорение строительства.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: при превышении прибыли на рынке недвижимости сверх необходимого для оплаты факторов производства, на рынке обостряется конкуренция, что ведет к снижению среднего уровня доходов.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Четвертая группа принципов включает в себя один принцип — принцип наиболее эффективного использования, который является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы трех предыдущих групп и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Этот принцип позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Наиболее эффективное использование — это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:

1) технически (физически) осуществимо;

2) юридически осуществимо;

3) финансово обосновано;

4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости, на котором находятся улучшения.

Факторы, определяющие наиболее эффективное использование:

- местоположение и его потенциал;

- рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конкурентов, емкость рынка;

- юридические права по обустройству участка;