49.Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора

Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

, где

V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др — рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ — валовый рентный мультипликатор;

Санал — цена продажи аналога;

ПВДанал — потенциальный валовый доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо:

оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВД о * ВРМ а = ПВД * (Ц a : ПВД ia ) – это среднее из всех значений

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи 1-го сопоставимого аналога;

ПВД1а m - потенциальный валовой доход 1-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

У наших преподавателей аббревиатура средний GRM (валовый рентный мультипликатор). Расчёт такой же, но отмечается, что GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

51. .Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения

Для выполнения множества операций на рынке недвижимости требуется независимая профессиональная оценка недвижимости – логическая процедура анализа различных физических, экономических и социологических факторов по отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения о его стоимости.

Оценка недвижимости бывает массой и индивидуальной.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. 

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента.

Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку.

Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения.

Задачей массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости для целей исчисления налога на недвижимость (имущественного налога).

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Индивидуальная оценка необходимо для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько шагов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

Отличительными особенностями определения рыночной стоимости методами массовой оценки и индивидуально для конкретного объекта является:

• объем информации об объекте оценки

• объемом сделанных допущений

точность полученных результатов