66. Государственной регистрации подлежат договора аренды, заключенные на срок:

а) более одного года;

б) до трех лет;

в) более 6 месяцев;

г) более отчетного периода (1–го квартала);

д) договора аренды не подлежат государственной регистрации.

67. При каких операциях на рынке недвижимости не происходит смена собствен-ника?

а) купля-продажа;

б) дарение;

в) мена;

г) залог;

д) наследование.

68. Какие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) арендодатель может получать доход от сдачи имущества в аренду;

б) арендодатель может сдавать одно помещение нескольким арендаторам в разное время суток;

в) арендодатель вправе увеличивать арендную плату при увеличении ком-мунальных платежей, согласно договору аренды;

г) арендодатель вправе назначать арендную плату выше рыночной;

д) арендодатель не платит налог с дохода от сдачи имущества в аренду.

69. На основе какой стоимости рассчитывается страховая стоимость объектов недвижимости?

а) остаточной (балансовой);

б) восстановительной;

в) ликвидационной;

г) рыночной.

70. Обязательной государственной регистрации не подлежат:

а) право собственности;

б) сервитут;

в) краткосрочные (до 1 года) договора аренды;

г) все выше перечисленное;

д) нет правильного ответа.

71. Чем удостоверяется право собственности на недвижимость:

а) устной договоренностью между продавцом и покупателем;

б) договором купли-продажи, заверенным обеими сторонами;

в) договором купли-продажи, заверенным нотариусом;

г) свидетельством о праве собственности.

72. Имеет ли право собственник земельного участка, обремененного сервитутом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком?

а) да, имеет;

б) нет, не имеет;

в) да, если иное не предусмотрено законом.

73. Какие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) налог на имущество в годовом исчислении равен произведению ставки налога на рыночную стоимость имущества;

б) налог на имущество в годовом исчислении равен произведению ставки налога на остаточную балансовую стоимость имущества;

в) налог на имущество в квартальном исчислении равен произведению ставки налога на среднегодовую стоимость имущества, которая равна

(С.1/2 + С2 + ....+ С.к + Ск+1/2)/4,

где С1 – остаточная стоимость на первое число первого квартала;

Ск+1 – остаточная стоимость на первое число (К+1)-го квартала.

Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость – Износ;

г) налог на имущество в годовом исчислении равен произведению ставки налога на среднегодовую балансовую стоимость имущества, равную (Сн+ Ск)/2, где Сн – остаточная стоимость имущества на начало года, Ск = Сн – Износ;

д) налог на недвижимое имущество принято относить к постоянным рас-ходам, несмотря на то, что с каждым годом его величина уменьшается.

74. Какие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) если собственник сдает в аренду земельный участок, то арендная плата включает налог на землю, но плательщиком земельного налога является арендодатель;

б) базой для начисления земельного налога является площадь земельного участка;

в) территория Санкт-Петербурга поделена на 19 зон в зависимости от ее ценности, для каждой установлен свой налоговый тариф;

г) ставки налога приводятся в рублях за кв. м в год и периодически пересматриваются;

д) ставки налога на земли, занятые садоводством, огородничеством, назначают такими же, как и на земли для жилого фонда (3% от ставки, предусмотренной для каждой зоны градостроительной ценности).

Задачи:

75. Требуется определить величину ежегодной выплаты для самоамортизирующегося кредита, суммой 10000 у.е., взятого на 10 лет, под 10% годовых. Начисление процентов – ежеквартальное.

76. Найдите чистый операционный доход первого года для здания площадью 200 кв. м., если известно, что половина площадей сданы по контрактной ставке равной 100 у.е., рыночные потери от неплатежей составляют 1%, а рыночные потери от недозагрузки равны 20%, рыночная ставка аренды на такие помещения равна 150 у.е., рыночный коэффициент операционных расходов 38%.

77. Рассчитайте чистый операционный доход первого года для здания площадью 200 кв. м., если постоянные расходы для подобных объектов составляют 3 000у.е., переменные расходы планируются как 30% от действительного валового дохода. Известно, что через 5 лет необходимо будет провести ремонт кровли, ставка банка 10%, планируемая сумма ремонта 3500 у.е. Собраны следующие рыночные данные: потери от неплатежей – 3%, потери от недозагрузки – 10%, ставка аренды на такие помещения равна 350 у.е.,

78. Инвестор приобрел объект недвижимости стоимостью 75000 у.е. на 40% за счет собственных средств. Требуется найти ипотечную постоянную самоамортизирующегося кредита, если ставка по кредиту 18%, периода погашения 5 лет, начисление процентов ежемесячное.

79. Согласно заключенному арендному договору, объект приносит своему владельцу доход в размере 50000 у.е., выплачиваемый в начале каждого квартала. Какова текущая стоимость потока дохода от сдачи объекта в аренду, если норма прибыли равна 20%, а продолжительность договора - 5 лет.

80. Объект, общей площадью 2500 кв.м., на 50% сдан по ставке 150 у.е. за кв.м в год. Анализ рынка показал: рыночный коэффициент неплатежей равен 1%, коэффициент недозагрузки – 3%, рыночная ставка – 200 у.е. в год за кв.м. Дополнительные доходы от платной автостоянки, расположенной на территории собственника объекта, составляют 1000 у.е. в год, рыночные потери от недозагрузки автостоянок – 4% , потери от неплатежей за аренду автостоянок – 2%. Определите чистый операционный доход объекта, если коэффициент операционных расходов равен 40% для здания и 30% для автостоянки.

81. Арендная площадь офисного центра составляет 1000 кв.м., которые можно сдать по 450 у.е. за кв.м. в год. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если операционные расходы составляют 180000 у.е. в год, а платежи по обслуживанию долга 54000 у.е. в год?

82. Владелец офисного помещения планирует провести ремонт через 5 лет. Этот ремонт сегодня стоит 20000 руб., ежегодное удорожание ремонта составляет 6% в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 10% годовых, чтобы накопить достаточную сумму для ремонта?

83. Выбирая наилучшее использование участка земли как свободного, оценщик остановился на двух вариантах.

Первый вариант предполагает возведение на участке торгового здания, издержки на строительство которого составят 210000 у.е., планируемый чистый операционный доход – 60000 у.е. в год.

Второй вариант предусматривает строительство офисного центра, издержки на строительство составят 350000 у.е., планируемый чистый операционный доход – 90000 у.е. в год. Анализ рынка показал, общий коэффициент капитализации для торговых помещений можно принять равным 20%, для офисных центров – 18%.

Определите НиНЭИ земельного участка.

84. Определите наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, если оценщик выбрал два юридически обоснованных, физически возможных и финансово целесообразных варианта использования:

1) строительство гостиницы, с прогнозируемым чистым операционным доходом в 200000 у.е. в год и затратами на строительство – 650000 у.е.;

2) возведение торгового центра, тогда чистый операционный доход планируется равным 170000 у.е., стоимость нового строительства – 630000 у.е.

Анализ рынка показал, что коэффициент капитализации для земли равен 12%, коэффициент капитализации для здания для гостиницы – 25%, для торгового центра – 22%

85. Определите наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как улучшенного, если юридически обосновано, физически возможно и финансово целесообразно два варианта реконструкции здания, общей площадью 1000 кв.м.:

первый вариант – затраты на реконструкцию составят 150 у.е. за кв.м., продолжительность работ – один год; начиная со второго года, чистый операционный доход постоянен и равен 100 у.е. за кв.м.; норма отдачи на аналогичные проекты равна 20%; продать объект после 5 лет эксплуатации можно будет за 250 у.е. за кв.м.;

второй вариант – затраты на реконструкцию составят 300 у.е. за кв.м., продолжительность работ – один год; начиная со второго года чистый операционный доход постоянен и равен 200 у.е. за кв.м.; норма отдачи на аналогичные проекты равна 25%; продать объект после 5 лет эксплуатации можно будет за 500 у.е. за кв.м.

86. Инвестиционный проект требует начальных инвестиций в сумме –200000 у.е.,далее расходы на строительство здания будут осуществляться в течение 6 кварталов в виде равных авансовых квартальных платежей. Сметная стоимость строительства составит – 60000 у.е. Предполагается, что после окончания строительства объект будет продан и чистый доход от реализации составит 650000 у.е., среднерыночное маркетинговое время от момента окончания строительства до момента продажи составляет 2 квартала.

От момента окончания строительства до момента продажи ежеквартально планируется тратить на рекламу не более чем 325 у.е., платежи авансовые.Приемлемую для инвестора норму отдачи можно принять равной 17%. Оцените проект по IRR.

87. Определите стоимость объекта площадью 1 000 кв.м., располагая следующей информацией из анализа рынка: ставка аренды составит 160 у.е. за кв.м. в год и будет постоянной в течение прогнозного периода, потери от недозагрузки 11%, потери от неплатежей 1%, коэффициент операционных расходов составит 31% прогнозируемый период эксплуатации 7 лет. Планируемый процент увеличения стоимости за период эксплуатации - 4% общая норма отдачи на капитал -13%.

88. Найдите рыночный коэффициент капитализации, располагая следующими данными, найденными из анализа рынка.

Аналоги	Цена 1 кв.м. год	Ставка, у.е. за кв.м. в год	Коэффициент недозагрузки	Коэффициент неплатежей	Коэффициент операционных расходов	вес (близость к объекту оценки)
Объект 1	675	345	19,0%	1,0%	54%	0,5
Объект 2	569	265	17,0%	1,0%	44%	0,3
Объект 3	710	305	39,0%	0,0%	39%	0,2

89. Чистый операционный доход объекта оценки составляет 251 000 у.е. Из достоверных источников оценщику известно, что объект-аналог был приобретен на 61% за счет заемных средств. Чистый операционный доход объекта-аналога составляет 175 700 у.е. Сегодня кредит можно взять на 10 лет, под 11% годовых, начисление процентов ежемесячное Ежегодный платеж по кредиту для объекта-аналога равен 135 154 у.е.

90. Инвестор для приобретения актива берет в банке кредит на сумму 150000 у.е. сроком на 10 лет под 18% годовых. Кредит – самоамортизирующийся, платежи - ежеквартальные, авансовые. Определите остаток основного долга в конце 8-го года.