- •1 Урок из 2
- •Что нужно проверить в любом договоре. Общие правила
- •2 Урок из 2 Как проверить договор на правовые риски
- •Почему нужно проверять договор на правовые риски
- •В чем могут заключаться правовые риски
- •1. Существенные условия договора
- •2. Условия о порядке исполнения: требования к качеству, сроки, приемка и оплата
- •3. Условия, противоречащие императивным нормам
- •4. Невыгодные диспозитивные условия
- •Пример формулировки о порядке приемки товара, выгодной поставщику
- •Пример строгого условия о направлении претензий
- •5. Баланс интересов в условиях об ответственности
- •Как написать заключение к договору так, чтобы было понятно начальству
- •1 Урок из 2
- •Кто готовит итоговый договор
- •Как согласовать правки контрагента
- •Самое важное
- •Ключевые риски в самых частых видах договоров: поставка, услуги, аренда
- •1 Урок из 3 Как проверить договор поставки
- •Группа I. Существенные условия договора поставки
- •Существенные условия по закону
- •Наименование товара
- •Пример формулировки
- •Количество товара
- •Пример формулировки о количестве товара в единицах измерения
- •Пример формулировки о количестве товара в денежном выражении
- •Пример формулировки о выборке товара
- •Пример формулировки об ответственности за невыборку товара
- •Группа II. Полезные условия о порядке исполнения договора
- •1. Условия, важные для обеих сторон Ограничьте размер ответственности
- •Опишите процедуру приемки товара
- •Многооборотная тара
- •Срок передачи принадлежностей и документов
- •2. Условия, выгодные покупателю Требования к качеству
- •Последствия ненадлежащего исполнения
- •Список принадлежностей и документов
- •Полномочия сотрудников при приемке
- •Порядок и сроки гарантийного ремонта
- •3. Условия, выгодные поставщику Недопоставка и просрочка поставщика
- •Самое важное
- •Ключевые риски в самых частых видах договоров: поставка, услуги, аренда
- •2 Урок из 3 Как проверить договор возмездного оказания услуг
- •Как сформулировать предмет договора
- •Пример формулировок с перечнем услуг и действиями исполнителя
- •Пример формулировки об объеме услуг
- •Пример формулировок о месте оказания услуг
- •Приемка: односторонний акт
- •Пример формулировки
- •Пример формулировок для акта об оказании услуг
- •Плата за отказ или отсрочка отказа
- •Защита от просрочки заказчика
- •Примеры
- •Целевое использование объекта аренды
- •Пример формулировки
- •Условия пользования помещениями и критерии их ухудшения
- •Пример формулировки
- •Арендная плата
- •Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме
- •Пример условия договора о порядке расчета арендной платы
- •Срок действия договора
- •Пример формулировки
- •Порядок передачи недвижимого имущества
- •Пример формулировки
- •Пример формулировки
- •Самое важное
Целевое использование объекта аренды
Формулировка о цели использования предмета аренды важна по двум причинам.
Во-первых, надо проверить, соответствует ли эта цель виду разрешенного использования участка и помещения согласно записи ЕГРН и градостроительным нормам.
Во-вторых, подробно сформулированная цель поможет получить поддержку и правовую защиту в экстренных ситуациях. Например, в 2020 году в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции на федеральном и региональном уровнях вводили ограничения осуществления отдельных видов деятельности. При этом организациям, занимавшимся этими видами деятельности, предоставили меры поддержки. В частности, арендаторам разрешили приостановить внесение арендной платы, отказаться от договора аренды или снизить арендную плату. Применить такие меры не получится, если в договоре цель аренды указали обобщенно, без указания конкретного вида деятельности: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин».
Пример формулировки
«Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)».
Условия пользования помещениями и критерии их ухудшения
Укажите в договоре конкретные условия пользования объектом аренды. Если такие условия существенно ухудшатся, вы сможете воспользоваться правом снизить арендную плату (п. 4 ст. 614 ГК). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.
Например, можно предусмотреть возможность снижения арендной платы, если сократится общий трафик посетителей в торговом центре. Данные о среднем трафике можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, например сообщений о закрытии торгового центра.
Пример формулировки
«Арендодатель обязан обеспечивать общий поток посетителей (трафик) в торговом центре в размере [указать количество посетителей в час] (средний общий трафик). Арендная плата подлежит снижению на ___% по заявлению арендатора в случае снижения среднего общего трафика в торговом центре на ___%, если такое снижение длится непрерывно в течение __ дней. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется».
Арендная плата
Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.
Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб., включая НДС».
Пример условия договора о порядке расчета арендной платы
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета $100 (Сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
По общему правилу менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. В договоре стороны могут прописать другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК). Обратите внимание: если в договоре установлен порядок расчета и конечная сумма в каждом месяце получается разной из-за скачков курса валюты, это не считается изменением размера арендной платы. Ведь формула расчета остается прежней, меняются только показатели, которые входят в такую формулу.