1.Управление.Понятие управл.недвижимостью.методы управления.
Управление-систематическое воздействие субъекта управления на объект в интересах достижения результата.Управление недвижимостью-частный случай управления, как целеноправленного комплексного систематич-ого воздействия субьекта упр-я на объект управления в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями задаваемыми субьектом управления.
Методы управления–это способы воздействия управляющей системы на управляемый объект. Экономические, Админисративные, Соц. Психологические
Административные методы: 1) базируются на власти; 2) базируются на дисциплине; 3) базируются на взысканиях; ориентированы на такие мотивы поведения, как : 1) осознанная необходимость дисциплины труда; 2) чувство долга; 3) стремление человека трудиться в определенной организации; 4) культура трудовой деятельности. Эти методы отличает прямой характер воздействия: 1) любой регламентирующий акт подлежит обязательному исполнению; 2) любой административный акт подлежит обязательному исполнению. Для административных методов характерно их соответствие: 1) правовым нормам, действующим на определенном уровне управления; 2) актам вышестоящих органов управления; 3) распоряжениям вышестоящих органов управления. Административные методы управления: 1) основываются на отношениях единоначалия; 2) основываются на отношениях дисциплины; 3) основываются на отношениях ответственности; 4) осуществляются в форме организационного воздействия; 5) осуществляются в форме распорядительного воздействия Эконом. методы: 1) основываются на правильном использовании экономических законов. Экономические методы управления — это элементы экономического механизма, с помощью которого обеспечивается прогрессивное развитие организации.(Система материалььного поощрения работников, система ответств.за качество эффективности работ)(участие работников, льготы,соцпакет,стимулирование,производительность,рентабельность. Социально-психологические методы: 1) основаны на способах мотивации; 2) основаны на способах морального воздействия на людей; 3) извест¬ны как методы убеждения. Управленческое воздействие экономических и социально-психологических методов - носит косвенный характер. Основаны на использовании социального механизма управления . С-п м — это способы осуществле¬ния управленческих воздействий на персонал, базирующиеся на использовании закономерностей: 1) социологии; 2) психологии. Объектом воздействия этих методов являются: 1) группы людей; 2) отдельные личности производ¬ства; 7) позволяют обеспечить эффективные коммуникации; 8) позволяют обеспечить разрешение кон¬фликтов в коллективе..
2.Виды управления недвижимостью.Методы управления.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость: 1. Государственное регулирование рынка недвижимости. а) путем прямого вмешательства, т. е. прямое административное управление, включающее в себя: – создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости; – введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; – контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил; – регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними; – лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. б) путем косвенного воздействия, т. е. экономические методы управления рынком недвижимости: – налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; – реализация государственных целевых программ (прил. 7); – установление амортизационных норм; – реформирование жилищно-коммунального хозяйства; – комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т. д. 2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д. 3. Управление определенными объектами недвижимости: – операционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности; – инвестиционной недвижимостью – недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли. 4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: – управление системами жилой недвижимости; – нежилой.
4.Недвижимость как объект управления. Система управления недвижимостью.
Объектами управлениявыступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
– правовом– распределение и комбинирование прав на недвижимость;
– экономическом– управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
– техническом– содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
5.Понятие потенциального и действительного валового дохода, операционных расходов и чистого опреционного дохода. Управление доходами и расходами.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
,
где
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См - арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
6.Классификация операционных расходов. Эксплуатационные расходы.
Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов.
В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.
Операционные расходы могут быть двух видов:
а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).
Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возврат основного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.)
7.Процесс управления и функции.
Управление-это процесс, сов-ть непрерывных, последовательно выполняющихся действий.Функция-это действия, напрвленные на достижение цели, в сумме сост. Процесс управления. ( Планирование, организация, Мотивация,Контроль, координация)
8.Классификация рынка недвижимости.
Классификация рынков недвижимости
|
Признак классификации |
Виды рынков |
|
Вид объекта |
Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
|
Географический (территориальный) |
Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
|
Функциональное назначение |
Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
|
Степень готовности к эксплуатации |
Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
|
Тип участников |
Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
|
Вид сделок |
Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
|
Отраслевая принадлежность |
Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
|
Форма собственности |
Государственных и муниципальных объектов, частных |
|
Способ совершения сделок |
Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный |
9.Сущность управления стоимостью недвижимости, Основные мероприятия обеспечивающие эффективность управления стоимостью недвижимости.
Социальные:
базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
стиль и уровень жизни.
Экономические:
общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
Физические:
климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
экология;
сейсмические факторы.
Политические (административные):
политическая стабильность, безопасность;
налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Ко второму уровню относятся следующие факторы.
Местоположение:
по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т. п.);
наличие и состояние коммуникаций;
наличие объектов социально-культурного назначения;
размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение;
условия продаж;
особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей;
условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы.
Физические характеристики:
физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
качество строительства и эксплуатации;
наличие коммунальных услуг;
функциональная пригодность;
привлекательность, комфорт.
Архитектурно-строительные:
стиль, планировка, конструкции и т. д.;
объемно-планировочные показатели и др.
Финансово-эксплуатационные:
эксплуатационные расходы;
стоимость строительства;
доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Управление стоимостью — это интегрирующий процесс, направленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации за счет концентрации общих усилий на ключевых факторах стоимости.
Суть концепции управления стоимостью заключается в том, что управление должно быть нацелено на обеспечение роста рыночной стоимости объекта, которым управляют, т. е. все устремления, аналитические методы и приемы менеджмента должны быть направлены на одну общую цель: максимизацию стоимости, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.
10.Законодательство РФ, регулирующие вопросы управления недвижимым имуществом.Нормативные акты.Основные положения
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке Законы РФ | 09/02/2008 01:33:12
О государственном кадастре недвижимости. Закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения). Законы РФ | 09/02/2008 22:03:23
О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих. Закон РФ от 20.08.2004 № 117-ФЗ Настоящий Федеральный закон устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Законы РФ | 10/02/2008 10:07:24
Об ипотеке (залоге недвижимости). Закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Законы РФ | 09/02/2008 01:32:02
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Конституция рф ст 9(1. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.)
Гражданский кодекс.( Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю
Глава
18. Право собственности и другие вещные
права на жилые помещения
Жилищный
кодекс
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями) > Глава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.ЖК о ТСЖ.Распределение полномочий и функций управления жилым комплексом.( 135-152)
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.