12.Жк рф об управлении многоквартирными домами

Раздел VIII. Управление многоквартирными домамиСтатья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домомСтатья 161.1. Совет многоквартирного домаСтатья 162. Договор управления многоквартирным домомСтатья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственностиСтатья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком домеСтатья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

13.Понятие инвестиционного портфеля. Виды инвестиционных портфелей– это целеноправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников.В зависимости от приоритетных целей инвестирования можно выделить:

• портфель роста,

• портфель дохода,

• консервативный портфель,

• портфель высоколиквидных инвестиционных объектов.

Портфель роста и портфель дохода ориентированы преимущественно на вложения, обеспечивающие соответственно приращение капитала или получение высоких текущих доходов, что связано с повышенным уровнем риска. Консервативный портфель, напротив, формируется за счет инвестиционных объектов с меньшим уровнем риска, которые характеризуются более низкими темпами прироста рыночной стоимости или текущих доходов. Портфель высоколиквидных инвестиционных объектов предполагает возможность быстрой трансформации портфеля в денежную наличность без существенных потерь стоимости.

Эти типы портфелей, в свою очередь, включают целый ряд промежуточных разновидностей. Например, в рамках портфеля роста могут быть выделены: портфель консервативного роста, портфель среднего роста, портфель агрессивного роста.

По степени соответствия целям инвестирования следует выделить сбалансированные и несбалансированные портфели. Сбалансированный портфель характеризуется сбалансированностью доходов и рисков, соответствующей качествам, заданным при его формировании. В его состав могут быть включены различные инвестиционные объекты: с быстро растущей рыночной стоимостью, высокодоходные и иные объекты, соотношение которых определяется рыночной конъюнктурой. При этом комбинация различных инвестиционных вложений позволяет достичь приращения капитала и получения высокого дохода при уменьшении совокупных рисков. Несбалансированный портфель может рассматриваться как портфель, не соответствующий поставленным при его формировании целям.

Поскольку подбор объектов в составе инвестиционного портфеля осуществляется в соответствии с предпочтениями инвесторов, существует связь между типом инвестора и типом портфеля. Так, консервативному инвестору соответствует высоконадежный, но низкодоходный портфель, умеренному - диверсифицированный портфель, агрессивному - высокодоходный, но рискованный портфель

14.Методы управления инвестиционным портфелем. Диверсификация

Управление портфелем недвижимости — – совокупность мероприятий технического, технологического, организационного и финансового характера, обеспечивающих максимально возможную эффективность использования (доходность), включающих в портфель объектов недвижимости и прав по реализации…

Диверсификация- распределение инвестиционного портфеля по разным активам для уменьшения рисков, связанных с падением стоимости отдельного актива.

Диверсификация - распределение инвестиций между разными активами; это вложение средств инвестора в разные ценные бумаги.

Способы диверсификации инвестиций

Их существует достаточно много и проблема упирается только в наличие и доступность для данного инвестора соответствующих активов и инструментов рынка. Вот некоторые из них:

• покупка разных видов недвижимости

• покупканедвижимости, относящихся к разным отраслям и сферам экономики;

• покупка недв, располагающихся в разных регионах страны;

• покупка недвиж, расположенных в разных странах;

15.Особенности управления операционной недвижимостью.

Операционная недвижимость рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса),выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Если собственник использует недвижимость как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционную недвижимость, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.

Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является, следовательно, обеспечение качественное и количественное соответствие недвижимости интересам производства и потребления, естественно, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием. В связи с этим, при управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы на такие вопросы,как:

1 Сколько? (определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия);

2 Какая? (определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствие специфическим запросам предприятия);

3 Где? (определение требований по местоположению недвижимости).

соответствии с этим, управление операционной недвижимости должно обеспечить решение следующих задач:

· рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;

· поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

· минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в составе себестоимости продукции

Все эти вопросы, как нетрудно, заметить, относятся к физическим аспектам недвижимости и, в гораздо меньшей степени, к ее юридическим и экономическим аспектам. С юридической точки зрения здесь наибольшее значение имеет надежность права пользования объектом недвижимости, а не владение им («операционной недвижимостью важно пользоваться, но не обязательно владеть»). Право аренды может иметь здесь преимущества, поскольку избавляет пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости, во-первых, и в меньшей степени привязывает пользователя именно кданному объекту недвижимости, во-вторых.

С точки зрения экономики операционная недвижимость является центром издержек, поэтому целью управления является их минимизация: «необходимое качество при минимуме издержек». Соответственно этому, целевые ориентиры здесь могут быть сформулированы так: «издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 10% от совокупных издержек по производству продукции» или «издержки по содержанию недвижимости не должны превышать 50 долларов в год на единицу используемых площадей». Как следует из этих формулировок, управление операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса и организационно-экономические аспекты управления являются доминирующими.