- •4.Недвижимость как объект управления. Система управления недвижимостью.
- •6.Классификация операционных расходов. Эксплуатационные расходы.
- •12.Жк рф об управлении многоквартирными домами
- •14.Методы управления инвестиционным портфелем. Диверсификация
- •16.Классификация рисков на рынке недвижимости.
- •18.Маркетинг в управлении недвижимостью.
- •20.Модель управления недвижимости на оперативном уровне. Примерная структура управляющей компании.
- •22.Административное управление. Назначение и формы осуществления.
- •23.Техническое управление. Виды ремонтов и их содержание.
- •24.Основные цели и содержание анализа рынка недвижимости.
- •25.Организация безопасности на объекте недвижимого имущества
- •26.Специфика Российского рынка недвижимости.Характерные черты.Этапы и направления развития.
- •27.Кадровый менеджмент в управлении недвижимостью
- •28.Управление технической эксплуатацией недвижимости
- •29.Организация работы персонала компании по управлению недвижимости.
- •30.Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •31.Цели и задачи управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла
- •32. Процесс принятия решений в отношении комплексов.
27.Кадровый менеджмент в управлении недвижимостью
Цели кадрового менеджмента: повышение производительности труда, качества работы , снижение издержек. Система кадрового менеджмента-участника компании включает 3 блока-1.организационо-функциональное проектирование и планировае-определение структуры объемов трудовых ресурсов необходимых для текущей и перспективной финансово-хозяйственной деятельности компании; 2) организациюю работы персонала компании, в кот вкодят этапы поиска о отбора кадров, их адаптации, оценки и атестации,ротации и высвобождения. 3) управление мотивацией через инструменты и механизмы материального вознаграждения, нематериального стимулирования, должностного роста и профессионального развития ,а также опционных программ.
28.Управление технической эксплуатацией недвижимости
техническое обслуживание можно разделить на обслуживание систем водопровода и канализации, систем центрального отопления и горячего водоснабжения, систем электроснабжения, систем вентиляции и кондиционирования, обслуживание строительных конструкций и внешнее благоустройство территории.
29.Организация работы персонала компании по управлению недвижимости.
30.Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.
Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.
Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей (табл. 3).
Таблица 3
Формы воспроизводства |
Ремонтно-строительные мероприятия |
1. Новое строительство |
Полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов (используется стоимость замещения — от англ. replacement cost) |
2. Реконструкция |
Частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочного решения |
3. Модернизация |
Полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения |
4. Капитальный ремонт |
Частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций |
5. Текущий ремонт и обслуживание |
Предупреждение преждевременного износа конструкций |
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных характеристик здания и его назначения.
Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физическим и моральным (частично или полностью) износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей территории здания. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции и, как правило, проводится в наиболее ценных каменных жилых и общественных зданиях.
Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и/или разрушение.
С целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации здания, производится текущий ремонт, который бывает двух видов:
— текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объемам и стоимости (например, ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей и т. п.). Периодичность его проведения — 3 года;
-- текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Он предназначен для ликвидации и последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными природными условиями